您好，我有一個房屋是我和我的一個朋友之前共同購買，出資為一人一半，在房產證上都有名字。現在準備出售該房屋，經協商，我朋友負責出售該房屋，收到價款對半分。我現在害怕他合同簽的低，實際偷偷拿得多。如何避免「陰陽合同」，我該通過哪些手段來保護自己的合法權益。

謝邀。

題主這種擔心有點杞人憂天，多慮了。

首先，法律上這個房屋是你和你朋友各半出資共同購買，房產證上有你二人的名字，那麼，房屋系你二人按份共有。根據《物權法》第九十七條，出售房屋需要經過你二人一致同意。按照房屋買賣合同因無權處分而無效的裁判思路，對方不能請求履行房屋所有權轉移登記；按照物債兩分、合同有效、處分無效（不能辦理過戶）的觀點，你朋友與對方簽訂房屋買賣合同，雖然合同有效，但是沒有共有人你的同意，不能辦理房屋所有權轉移登記。對方又不符合善意取得的條件，房屋由於缺乏共有物處分的要件，對方請求過戶法律不能，這時你的朋友要向對方承擔違約責任，然後你朋友和雙方對不能辦理過戶根據各自過錯分擔對方的損害。也就是說沒有你同意，房屋不能處分；

其次，在實務中，房屋由於價額通常很大，不同於一般商品的買賣，房屋買賣涉及稅收甚至金融安全，因此，政府對房屋買賣會進行更大力度的管控。具體到本案中，一手房買賣我們知道有個網簽，將雙方信息、房屋信息、房屋價格等房屋買賣合同的主要信息進行備案，一是規範開發商講誠信，防止一房多賣；二是抑制炒房；三是作為徵稅依據，比如契稅、增值稅、個稅。有關部門會根據你出賣的價格以及出賣價格和當初購買的價格的差價計稅，因此住建、房屋、土地等部門會有一個把控。另外，合同如果價格定得低，將來房屋出賣時會使差價提高，勢必增加買方繳稅額，對方通常不會接受這種私下交易；

最後，陰陽合同的問題。浮在表面的陽合同由於是虛假的意思表示，無效；浮在下面按照真實價格交易的買賣合同通常有效，因此，可以向你朋友主張陰陽合同之間的價格差額。但是這種情況屬於下策，舉證困難。

簡單的辦法是，你朋友負責賣房，那麼你把房本攥在手裡，如果需要審查合同、參與房屋買賣的時候通常需要你參與，你朋友不會直接繞過你；或者乾脆給你朋友一定的傭金，至少從心理上取得些許平衡，房子是人家賣的，拿到傭金也是應該，畢竟親兄弟明算賬。君子協定，雖然不能完全根除朋友吃黑錢，但至少打消走陰陽合同的一點動機。

如此大宗商品的買賣，建議找個明白人問清楚，委託專業人員辦理。

e

從法律上來說，你這種情況處分共有物，是需要經全體共有人同意的，如果你認為價格過低的話，可以拒絕出售及辦理過戶。一般來說，到時候合同上是需要你跟你朋友雙方的簽字的，如果你擔心風險的話，可以要求合同上面的付款賬號填上你的賬戶或者共管賬戶。

陰陽合同對於買賣雙方來說都是存在風險的，買方那邊也不一定會願意去簽陰陽合同，所以你也不必太過於擔心。

參考當地市場價，不是明顯低於市場價即可

我覺得最好的辦法就是你兩個人都可以去找人買這個房子。誰找的人出的價高就賣給誰，那就沒什麼問題了。

一：所述房屋產權如為共同共有，則任一共有人處分該房屋時，須另一共有人書面簽字同意始可；如按份共有，另一人份額佔總額67%上，則另一人有權決定處理，至少得禮節性的提前告訴你，你的同意與否，不影響另一人處理，但你享有優先購買權。二：現在房屋交易市場價格基本上也透明了，自已個提前分別用買房人，賣房人身份打聽諮詢等等，心裡也就有個底了，然后座聽你朋友的消息即可了。

找個資產評估機構做資產評估，一般評估價就是市場的最低價，只要賣價不低於這個價格都是合理的價格。

簽署協議約定價格確定機制

1、不要全權委託給你朋友，最終的售價需要你們共同確定；2、參與合同簽訂，保留合同文本，適當接觸買受人；3、如果條件允許，可以委託正規的中介參與賣房，一般中介費是按房屋的真實售價計算的。

推薦閱讀：
相关文章