北京2020買房，求推薦。情況比較簡單?
1.購房資格：北京戶口，已婚，首套房。
2.資金預算：資金家裡一方父母出，計劃資金500-600萬。
3.工作情況：本人家庭及父母均不在北京居住和工作。
4.預計需求：已有3歲孩子。計劃小學或初中讓孩子北京上學。本人及孩子戶口現均在郊區。
5.收入情況：家裡是做生意的，以後收入不是很穩定。
需求。現在北京市區內買房，也不居住，買了也是直接租出去，待孩子大了決定去北京上學的時候再說是自住還是繼續租。
1.現想買個小兩居，不想貸款。
2.因為對北京不熟，對於環線及教育資源，戶口遷入不太懂T﹏T T﹏T
3.因在不在北京工作和居住，對於地址無要求。只要求環線內，考慮地段及教育。
4.我這種情況是不是剛需我也不清楚?_??
嗯，需求的話，最直接的，求大神推薦小區或地圈/購房時間指點/靠譜的中介人等等均可。
嗯，應該這些差不多了⊙?⊙！
沒有買房經驗T﹏T。求大神指點迷津。
意見：推薦 東西城 、海淀
一、樓主情況
資金：500~600萬，資金還是相對充裕了，全款
要求：內環，學區，好出租，小兩居
二、推薦區域
其實樓主的要求還是挺簡單的。學區的話直接 東西城，海淀。
· 西城
說起西城，大家第一印象應該都是：遍地是牛校！特別是西城的金融街學區和德勝門學區，堪稱全北京最好的學區之二！
確實，如果綜合來看，西城是東西海三個區中最好的。但，西城房價也高，500-600萬總價，在西城的選擇範圍不大，可以考慮的片區有以下幾個：
1、陶然亭-白紙坊
2、廣安門外
陶然亭-白紙坊學區中，陶然亭小學可以對口直升北師大附中（比例50%），白紙坊小學可以對口直升十五中（比例50%）。
1、陶然亭-白紙坊 片區
該片區的小學一般，但是中學不錯，屬地校里只有一所66中這一所差校，育才學校、15中、北師大附中都不錯，而且市區重點搭配合理，也是比較適合普通家長們選擇的片區。
區域中小學
該片區小區除了有老破小，也有次新。
櫻桃二條（2004年）：目前均價87926元/平米，近期所出房源以中小戶型為主，總價在500-700萬之間
四平園（1997年）：目前均價113657元/平米姚家井小區（1991年建）：120162元/平米
A : 櫻桃二條（2004年）
目前600萬以內房源2套
房源
B：四平園（1997年）
目前600萬以內房13套
小區位置
C：姚家井小區（1991年建）
目前600萬以內房5套
小區位置
2、廣安門外 片區
廣外片區相對優質的學校是北京小學天寧寺分校，沒錯，就是神盤榮豐2008對口的那所小學，初中相對不錯的是14中。
區域中小學
榮豐2008，小戶型、低總價，300萬就可以上車。
A：榮豐2008（2003年）
目前600萬以內房141套
區域位置
除了榮豐這個神盤之外，北小天寧寺的學區房還有，天寧寺西里（1987年建，目前均價84973元/平米）
B：天寧寺西里（1987年)
目前600萬以內房10套
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· 東城
東城 8 學區
東城區有八個大學區，學區內的優秀品牌學校將作為龍頭，聯合捆綁周邊2所普通小學，形成「1+2」模式的「優質教育資源帶」。
以平里第四小學為例，它與和平里第二小學、東師附小結成「優質資源帶」，三小學統一招生，統一教學。這三所學校招收的一年級新生，都將獲得和平里第四小學學籍。但這些學生需要到和平里第二小學上學，而和平里第四小學的低年級教師也會跟過去。教師是跟著學生而流動的。從而讓東城區的孩子們都能享受到好的教育。
東城八大學區，圖片來源於鏈家
按區域內學校質量來說，和平里學區、安定門-交道口學區、景山-東華門學區 相對優質。
1、和平里學區
和平里學區，比較優質的小學是和平里一小、和平里四小、和平里九小。其中，和平里一小是171中學的深度聯盟校。
該片區學區房價格在10-12萬，400-600萬總價選擇空間不是很大。
· 和平里一小學區房推薦
地壇北里（1980年），目前均價105922元/平米
和平里一至六區（1980-2000年），目前均價1103530元/平米
A：地壇北里（1980年）
目前600萬以內房源2套
房源
B：和平里一至六區（1980-2000年）
目前600萬以內房源31套
2、景山-東華門學區
景東學區的兩個學校：東交民巷小學 和 燈市口小學 的學區房房源價格和面積還算相對良心,並且房型上面2室1廳的選擇也更多一些，這些對於剛需來說性價比也是很不錯的。
學校對應小區
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· 海淀
再來看海淀，和東西城不同，海淀的教育質量分化比較嚴重：牛校特別牛，差校也特別差。17個學區教育資源分布不是均等的。比如溫泉蘇家坨學區、上庄西北旺學區教育資源是遠遠落後於 中關村學區、上地學區、海淀學區的。
海淀17個學區
正是由於教育質量的分化，造就了海淀學區房的分化。
這一年來，海淀牛校的學區房，跌幅很小，一些大戶型次新盤，甚至還微幅上升。而那些學位非常一般的老破小，跌幅就比較大了。
500-600萬總價，在海淀可以選擇的學區有：花園路學區、青龍橋學區、四季青學區。
A：花園路學區
屬於平衡型學區，全是改造校，有教改潛力。有家長評價花園路學區是整個海淀教育的縮微。
北醫附小50%直升如北醫附中，民族小學6年後40%直升交大附，北航實驗學校為九年一貫制學校。
B：青龍橋學區
有頂尖校資源，以改造校居多。
肖家河小學北大附小分校大比例對口清華附中上地分校。
C：四季青學區
四季青學區擁有大量民辦資源。
師達中學是海淀最好的民辦校。入學方面大多數家長的反饋是派位沒變，比較穩定。
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三、買學區房需要注意什麼？
1、不是買了房就能上名校。
選定學區房，就需要儘快過戶。但是在房產交易中，產權過戶與戶口遷移並不是同時進行的。一般情況下，先辦理產權過戶手續，再辦理戶口遷移手續，而且必須是原有戶口全部遷出之後，才能辦理新戶口的遷入手續。2、注意學區房入讀學校的落戶時間要求。
很多學區房在新生入學時，對於對口區域的家庭，有一定的落戶時間要求，有的學校要有必須在該區域落戶滿一年，還有的學校要求落戶時間滿三年。在購房之前還應考慮到該區域學校就落戶的年限、入學的年限、同一套房的名額標準等問題，確定自己的購房行為和學校入學要求相吻合。
3、注意片區調整的尷尬
這個問題也是大家相當要注意的，因為學區房的劃分不是一成不變的，因為每年學校片區都有適齡入學人數的變化，各地教育部門都會根據實際情況對「就近入學」進行微調，調整學區劃分，所以在準備入手學區房之前最好去教育部門了解清楚，以免剛搬進去學區就調整了。所以，在你準備入手一套學區房時，到該區域學校詳細諮詢是否存有生源戶口遷移時間要求或什麼硬性規定。
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最後想說的是
一線城市學區房還是很重要的北京買賣房問題，歡迎提問
我雖然沒有能幫我出500萬的父母，其實憑藉自己吃糠咽菜的本領，也攢下了北京一套400w房的首付。我是從19下半年開始看房的，被我盤過的樓盤，起碼也有小100套了，當時也考慮過學區房，也基本把海淀，西城學區房看了個遍，可最後看看價格，再摸摸口袋，只能放棄了。
不過這一段踏盤經驗妥妥的掌握了，可以給題主拎出來，作為參考。
題主的訴求：
√資金：500-600萬
√核心買點：未來孩子上學
√其他：資金不穩定，不貸款
可以看到其實題主買房的核心還是圍繞孩子教育問題。
北京最優質的教育資源還是集中於海淀區和西城區兩個區，每年有約90%的清北學生都來自海淀和西城區域。考慮這兩個區的學區房的話，我覺得根據目標學校再定小區比較好，有針對性。所以下面我的回答整體上也是由學校→定小區。
蹲盤實錄，絕對獨家。
一、海淀片區
先看海淀這邊幼升小方面，19年有一個購房政策說實行「多校劃片」，但現階段除學位名額緊張的超級牛小外，其餘海淀區小學仍執行「單校劃片」。小升初方面，海淀以全區派位為主。
讓孩子進入優質小學仍是第一步，也是重要的一步。因為我查了一些資料目前海淀六小強（承包海淀區90%以上的清北名額）的初中部登記入學仍是面向全區，不受所在學區限制，除十一學校外均不參與大派位。
海淀優質小學推薦：中關村三小(萬柳)、人大附小、中關村二小（中關村校區）、中關村二小（華清校區）、萬泉小學、中關村一小。這幾所小學是每年升學率前幾的，也是社會反響比較好的校區，就拿我身邊的同事來說，全家人也是擠破腦袋也要進這幾所小學的。
【蹲盤總結】：
*中關村三小（萬柳）對口小區：匯新家園、澗橋泊屋、鋒尚國際、蜂鳥家園、新起點嘉園、碧水雲天、康橋水郡、光大水墨風景、萬城華府。
*人大附中對口小區：遠大園一區、遠大園三區、晨月園、煙樹園、春蔭園、金夕園、翠疊園、觀山園、晴波園、垂虹園、時雨園。
*中關村二小（中關村校區）對口小區：中關村北一條、中關村三才堂、清華園、清華園鐵路宿舍。
*中關村二小（華清校區）對口小區：華清嘉園、東升園、龍湖唐寧one。
*萬泉小學對口小區：小南庄社區、萬泉新新家園、陽春光華家園、小南庄怡秀園、萬泉庄小區、稻香園西里、倒座廟。
*中關村一小對口小區：東南小區、科育小區、中關村、軟體園小區、中關村東大院。
→對標題主，海淀區樓盤推薦
海淀的學區房幾乎都奔著兩千萬去了，說實話500W，不上槓桿在海淀能買的學區房是屈指可數的，但還是有的...
500W夠得上的有：中關村三才堂、倒座廟、中關村北一條、科育小區、小南庄社區...低於1000W人大附中、中關村三小（萬柳）兩個牛校沒有合適的房源。
推薦房源：中關村三才堂（中關村二小-中關村校區）；倒座廟（萬泉小學）
1、中關村三才堂（均價101321元/㎡）
小區是90年。樓棟總數1棟，有90戶，小區物業是街道辦事處（委員會）代管。
距離13號線五道口站700米，距離4號線北大東門站1.5公里
2、倒座廟（均價105578元/㎡）
小區是1980年的房子，屬於供電局家屬樓，
緊臨地鐵10號線蘇州街站
二、西城片區
教育資源另一大優質片區--西城。「多校劃片」、「六年一學位」...
在北京呆了這麼多年，總體上看西城區教育綜合實力比較強，教育資源均衡性較好，及時今年有了「多校劃片」後其受影響程度相對海淀區較小。
小升初方面，西城區入學方式以學區派位為主。同一順位下通過落戶時長排序。
西城區優質教育資源【蹲盤總結】：
（校區、小區西城都挺多，我只做了部分展示）
1、德勝片區優質小學初中
德勝片區整體教育質量佳，均衡度好。
小/初中：育翔小學、西師附小、五路通小學三帆中學
2、金融街片區優質小學初中
金融街片區教育強勢，擁有多所頂級牛小（實驗二小、奮鬥）以及雙直升北京八中和北師大附屬實驗的宏廟、西單。但不足之處為小學均衡度欠佳。
小/初中：實驗二小、奮鬥小學、宏廟小學八中北師大附屬實驗
3、月壇片區優質小學初中
月壇片區具備高水平的小學教育質量。育民、中古和三里河三小這三所小學在西城實力靠前。不足之處在於屬地初中的實力並不如小學突出。
小/初中：育民小學、中古友誼小學、三里河三小、復興門外一小八中、鐵二中
4、陶白片區
陶白片區教育質量相對均衡。
小/初中：宣師一附小一六一中學、北師大附中
推薦房源：汽北小區（實驗二小）；建功北里（西城實驗小學）；里仁街1號院（宣師一附小）
1、汽北小區（均價111956元/㎡）
小區是92年的，屬於成熟板塊。物業是三里河物業，開發商是國務院國資委
小區周邊交通發達，距離1號線距離1號線木樨地站700米
2、建功北里（均價84811元/㎡）
小區是1981年的
雖然距離地鐵站相對於其他小區較遠，但公交完善
3、里仁街1號院（均價101049元/㎡）
小區品質較好，房型正氣，小區治安和物業管理也比較到位。地理位置優越，商場功能齊全，設施完備，也是我認為最匹配題主的一套房源。
距離4號線陶然亭站僅300米，
總結：
√既然未來房子是為了孩子的教育，應該先確定教育區域；
√海淀區教育質量略高於西城區，房價也相對較高，量力而行；
√500W學區房性比價推薦，西城裡仁街1號院。
準備在京買房的你們，現在攢了多少錢了？還有沒有買房的小夥伴跟我聊聊唄，我頭快禿了~
北京的學區最好的三個區是海淀西城東城，同樣中考成績的孩子在東西海比在朝陽能多考20分左右。
500-600學區的話建議買東城西城，二環里位置好租金高也好租。流動性也好，因為學區需求在北京是最剛的剛需。不管大行情好壞，學區房基本是一直漲的。500-600在東西城大概買個50多平的兩居室，租金在7000-8000之間。另外我看前面有回答買半地下室的，，，，半地下室是坑千萬別買。東西城都是老房子，沒辦法推薦小區。因為推薦的小區也不一定有房子在賣。
朝陽區的話建議買東壩，已經大面積騰退，第四使館區加金盞商務區未來發展潛力很大的，兩條地鐵線在修。反正你現在不住，過幾年來住也發展好了。500-600可以買首開常青藤的小三居。
另外就是可以買望京，望京是朝陽區的it中心，最近幾年望京漲幅也是領跑朝陽區的，阿里新總部在望京北部正式開建未來也會持續利好。望京西園三區這個價位可以買到兩居室，租金也不錯8000-9000。
海淀長期高價位不推薦
丰台也沒什麼大發展，硬要買就買麗澤商務區的房子，北京二環到三環最後一塊大地塊，未來5地鐵交匯，承接金融街外溢，建設對標倫敦金絲雀碼頭。600能買90平兩居。
往北的話昌平回龍觀還行。但是昌平的學區就呵呵了。算純投資，推薦新龍城，公園悅府，國風美唐等幾個次新樓盤。
暫時想到這麼多，後面想到了再補充吧
為了上學直接就東西城唄 這個價位能買一個好學區 但是租肯定租不了多少錢 一般這個價位在東西城也就能買個半地下 而且幼兒園一般上不了公立的 一般那種好學區孩子只有生在那才能上對口幼兒園 如果還是想考慮租金就買朝陽 像朝陽的人大附 白家莊小學 這些租金會高一些 學校肯定比東西城差一些 但是在朝陽是不錯的 但是租金高 你孩子現在才3歲 如果買了東西城這房子至少要在你們手裡14年 14年租金特別低 而且一般這個價位還都是老房子 到時候都不好出手 影響收入 就是這兩個方向 1.給孩子特別好的學區 2.是否考慮租金問題
這個錢不貸款，在北京買學區房肯定是困難，五六百萬買5環周邊的普通兩居還是沒問題的，關鍵北京的重點學區都在城裡，東西城和海淀。建議有北京戶口就充分利用上，不著急住也是一個絕佳的契機。在不進行貸款想在城裡弄學區房的話，相信只有拆遷房能做到了。我是專做拆遷平房回遷房業務的，這種房源會大幅度低於市場價。以下推薦可供參考。
拆遷平房（對應需求:不著急住，投資，學區安置）
1、馬家堡拆遷區（洋橋西南角棚戶區改造項目）23.99平的平房 貨幣補償18到22萬每建築平米 原址回遷三公里範圍內，外遷新宮 大興 一套三居室 或者 一套兩居室+一套一居室 要求必須是北京戶口 還剩2個指標 160萬。
2、東四十三條，10.7平米，外加四平米自建。私產可落戶，可上十四條小學，可直升五中，拆遷範圍規劃內 原址三公里範圍內一套兩居室，外遷安置位置 林奧嘉園 東惠家園 給一套兩居加一套一居 要求北京戶口 230萬
3、東城區寶華里 使用面積10平米 單位自管公房 可落戶上學 190萬 寶華里學區！拆遷補償款18——22萬每平米。原址回遷安置在西河沿 外遷林奧嘉園 或東惠家園 要求北京戶口 先辦事後收費
4、東城區南竹竿衚衕 可落戶 公房半地下 74.7平 400萬 可更名 操作費40萬 帶車位 定金20萬 剩下380萬可以做銀行共管賬戶，事兒全辦完配合我們取錢。安全無憂放心
回遷房
1、海淀區田村錦繡大地回遷安置房，拆遷辦改底單，2021年交房，73平米，300w，總高16層的6層，周邊房每平米9w左右，周邊學校，北京行知實驗小學，北京教育學院附屬海淀實驗小學，首都師範大學附屬中學（第一分校）首都師範大學附屬小學（柳明校區）
2、海淀區永旺家園一區，我們在那有十幾套房，全都是中間樓層南北通透80平米左右的兩居室。價格300萬左右（面積不同總價有區別）開銀行共管賬戶，去辦網簽，辦完房管局查房子在您名下了，給我們結賬。
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