1. 土地和建築價值

公寓不能分離土地和建築物，大部分是鋼筋混凝土建造，在40-50年之後仍會有建築與土地共同轉賣價值。

一戶建擁有比公寓相對較大的土地面積，是100%的自我所有，可以推倒建築來來單獨考慮土地的價值。一戶建在建成20年之後，轉賣價值幾乎為零，只剩下土地價值。

2. 管理費和修繕費

公寓都擁有管理組合，業主需要按時向管理組合支付公寓的管理費、修繕費等，只要居住就得持續支付。既然支付了費用，公寓建築所涉及到的管理和修繕就會有專人來打理。

一戶建沒有管理組合，自然也就無需支付管理費。如果自帶停車位，連停車費也不用支付。但是，業主需要根據建築物的需要，自己決定並進行修繕維護等事宜。

3. 轉售和租賃

公寓和一戶建的性質不同。

對於轉賣可能性，一戶建存在直接整體出售和出售沒有建築物的土地這2種方法。與此相反，公寓並沒有土地加成。也就是說，對於一戶建，即使建築物老化，土地的價值也會留存下來；而對於公寓，建築物一旦老化，整體的價值就會大幅下降，所以最好能在老化之前轉售。

對於租賃的可能性，要根據租賃人的需要來決定。也就是說，家庭人數比較多，喜歡寬敞且帶花園的家庭會選擇一戶建；而需要在車站附近居住來提高通勤效率的單身的上班族選擇公寓的傾向會比較強。想要考慮投資並出租房屋前，必然要考慮居住的條件，即通勤、上學、環境、隔音、房租等。

無論是日本公寓或一戶建，都存在優秀的建築，因此在投資前，需要以這些特點為基礎來具體問題具體分析。

首先說下公寓和一戶建的區別

「公寓」

日本的公寓類似於我們的住宅小區，屬於「共同住宅」。在購買公寓之後,就自動加入了物業管理組合，由物業公司進行統一管理。因此，公寓購買之後,每個月都要上交固定的管理費（物業費）和修繕基金。

管理費（物業費）

管理費用於公共部分的清掃、電梯設備的點檢、警衛的配置等,相關業務會委託給管理公司,該部分管理費會交給他們。

修繕基金

修繕基金就是修復建築物的的費用。這筆費用就是為了防止樓房的老化而存儲的費用。現在日本大部分公寓大約10年、20年會有大規模的修繕,到時候修復費用的來源就是修繕基金。

公寓的特點

優點：

1.大部分離地鐵站比較近,買東西,上班通勤都很便利。

2.有管理人員，安全防範措施完備。

3.公寓的清掃和管理由物業公司來負責。

缺點：

1.有禁止制度，如不準飼養寵物、不可擾民，不可開辦公司、民宿等。

2.每年都要上交管理費和修繕基金。

3.公寓的再重建比較麻煩，存在管理合約變更的風險。

「一戶建」

在日本單獨成戶的住房，叫做「一戶建」。購買一戶建後，這一整塊地和房屋都是您的，想怎麼規劃設計都可以。一戶建外形有很多種，但其實大部分建築都是用木結構建造的。木結構建築抗震、耐久、建造周期短，即使很大面積的木屋別墅通常也只需幾個月時間就可拔地而起，有點類似中國的鄉村木屋別墅。

一戶建的管理、清掃、防火、防盜全都由自己來完成。不像公寓那樣每個月有管理費和修繕基金，但是房屋一旦大修，所有資金都需要由自己來負擔。

一戶建的特點

優點：

1.使用自由。可以自己建造庭院，養寵物。

2.房產自管。每個月不用交管理費。

3.居住面積大，無鄰居擾民的情況。

缺點：

1.安全防護需要自己管理。

2.建築物的翻修成本比較高。

綜合來講，公寓的最大優勢是投資標的小、流轉快、出租穩定、有專門的物業管理。而一戶建擁有獨立的產權，環境優美，比較靈活自由。如果是投資目的，建議首選公寓投資。

一戶建和公寓房產哪個做投資比較好，這問題吧見仁見智，而且需要根據你的個人情況來決定。主要有兩個重要的判斷指標

一個是你對於投資的心理預期和期待的回報方式

我們都知道，房產投資有兩種所謂的回報模式，一種叫做炒房，和炒股道理都差不多，低買高賣唄。擁有這種心理預期的人，可能平常生活里也是個急性子，就想在短期內獲取高額回報，然後拍拍屁股立馬走人，一頓操作管幾年，然後好好享受生活。不是說這種方式不好，只不過有一定的投機性，而且在日本，這種方法是基本上沒有「活路」的，具體原因我就不詳細說了，主要是和稅款有關係，但這就代表在日本，不會存在這種「短期暴富」的方式了嗎？下面會詳細說。

另一種投資的心理預期和回報模式呢，看上去就顯得高瞻遠矚，正所謂細水長流，這些購房者想要通過房產租賃的長期回報來持續的獲取收益，雖然短時間內的收益相比炒房少得可憐，但是可以一直收益，一直收益，直到你不想再收益了（房子賣了）為止。

這兩種心理預期的不同，直接決定了你應該選擇投資哪種類型的房產！

另一項判斷指標，就是你願意為了獲取房產投資這部分的回報付出多少

其實投資這件事，也和你所投入的精力有關係。有的人炒股，每天盯著股票，有多少潛力股啊等等，就會尋找到更多的機會，得到更好的回報；租房子也是一樣，如果你有時間自己打理的話，可以省去中介費用，對於日本房產來說，做民宿運營和長租投資，你需要付出的精力也是有很大不同的。

大概講完兩個因素，下面就開始做判斷題了，可以「對號入座了」（因為目前在日本，幾乎所有民宿都是一戶建，所以這裡暫且以偏概全的做如下劃分：公寓=長租型房產/一戶建=民宿，實際會有一些特殊情況，比如一戶建拿來搞長租的，但不太常見）

根據第一項判斷指標來看，一戶建回報率要普遍高於長租型公寓，回本速度更快一些，但不得不承認，相比炒房的話，回報還是低了一些。日本旅遊業現在是這麼一種情況，表面上看遊客有了更多樣化的選擇，但實際情況確是日本很多地方如果不做民宿，不把民宿合法化的話，遊客都沒有地方住！！！日本傳統的酒店行業，滿房率高於90%的情況一點兒都不稀奇，遊客不住民宿住哪？！所以啊，現在的民宿需求可想而知了，價格水漲船高，這個情況下誰最開心？當然是民宿房主啊。。。民宿的掙錢速度，最宏觀的影響條件是上面這些，而到微觀，就是你選擇投資的民宿房源是不是有自己獨特的魅力。大家實在要是覺得我口說無憑，可以去一些民宿平台上，看看京都這樣的以旅遊立市上面的房子每晚多少錢，房子都定到什麼時候的了。

做民宿，你需要對日本的旅遊行業做一個透徹的分析，但做公寓投資，你需要分析的可能就更本地化一些。比如日本人租房子什麼習慣啊等等。日本租房契約普遍履行的時間較長，所以對於長線回報來說，會更加穩定一些。

根據第二項判斷指標來看，如果你不想話太多時間在這塊兒，或者平常有自己的事情忙，那有兩種辦法，第一種辦法就是選擇投資公寓，第二種辦法就是交給中介公司去全權處理。自己打理民宿，在這幾種排列組合中是最最最費神費力的，一般比較適合想要通過民宿運營拿經管簽證，移民日本的小夥伴。

所以這個問題，還是需要具體情況具體分析，在這裡也不做推薦，畢竟各有各的優缺點。

讓我們先來看看在選擇公寓和一戶建的時候大家列出的理由吧。

根據SUUMO對100個人進行的網路問卷調查結果顯示，

購買公寓（這裡是新築公寓）的人，他們看重的方面分別是：

防盜性、離最近車站的距離、管理、生活環境、房屋價格、防災性、視野、設備設施、採光通風、社交。

而購買一戶建的人，他們看重的方面分別是：

房屋面積、格局、停車場、房屋價格、離最近車站的距離、生活環境、庭院、採光通風、隔音、防災性。

接下來，讓我們具體來看看一戶建和公寓在這些方面的不同。

1關於安全面

一戶建的安全性大多取決於住戶自己，如果對購買時的防盜設施還表示擔憂，則需要自己再進行設置。

相比之下，一般的高級公寓都會設置電子密碼門、防盜攝像頭等設備來保證住戶的安全，同時還會配備專門的保安員來進行巡視，二重甚至三重的防盜對策讓很多人更為安心。

2關於房屋面積

一戶建的使用面積較大，平均在90㎡以上，適合大家族一起生活。

相較而言公寓的使用面積較小，有些高級公寓會通過充實公用部分來進行補足，例如會客房、派對房、兒童房等等。

3關於離最近車站的距離

公寓通常距離車站較近，據調查70%的公寓在徒步9分鐘的範圍內，因此出行和購物更為方便。

而一戶建通常距離車站較遠，車站徒步10分鐘的算是較近的，大多位於安靜的住宅地。

4關於價格

一般來說，把條件差不多的一戶建和公寓進行價格比較的話，一戶建會更貴一些。但這也需要分地域來看，例如在埼玉縣和千葉縣，距離車站更近更方便的公寓則會比一戶建的價格要高。

另外，如果考慮到購買後需要繳納的費用，大多公寓每個月需要交相應的管理費、修繕金、停車費（有車的情況下）等，所以總體來看在價格方面並不一定是比一戶建便宜很多的。

5關於格局

一戶建通常為2層，1層作為LDK的客廳、餐廳、廚房使用，2層作為寢室使用,4LDK最多。也是由於有兩層，所以對於喜歡保持獨立空間和個人隱私的人來說，這種格局生活起來更為舒適。

相比之下，公寓通常只有一層可以使用，且各個房間的距離較近。如果是新婚的夫婦或小家庭，公寓會很合適。但如果是一個大家族一起生活，也許會覺得不太方便。

6關於管理

公寓一般需要繳納管理費作為房屋公用部分的清掃費，所以公用部分會有專門的人員清掃。

一戶建的話，由於房屋整體都歸個人所有，所以全部都需要自己進行管理、清掃和修繕。

7關於防災性

不管是公寓還是一戶建，在建築的防震方面都必須達到一定的耐震等級，也就是被要求在震度6—7的地震中不會倒塌。

相比較一戶建，一些導入應災倉庫、緊急發電機、消防水槽等設備的高級公寓也會讓人更有安心感。

8關於停車場

對有車的人來說，選擇帶停車位的一戶建的話可以自由地停在自己的家門口而不需要繳納任何費用。

若選擇公寓的話則大多需要申請停車位並每月繳納一定的停車費用。

9關於設備

近年，不管是在公寓里還是一戶建里都可以看到類似智能化廚房、浴室乾燥機、地暖這樣的最新設備，可以說沒有太大的不同。

只是，對於公寓來說，由於受到管理公司的一些規定製約，在想要追加設備的時候就顯得不太自由了。而一戶建則可以根據需要自行添置。

10關於聲音

由於公寓是共同住宅，所以一般對於演奏樂器和養寵物是有限制的（當然也有專門可以演奏樂器和養寵物的公寓）。

在這一點上，一戶建只要在不擾民的程度下都是可以實現的，並不需要專門的許可。

11關於資產價值

從日本的稅法來看，一般來說一戶建（木造建築的情況）的耐用年數是22年，而公寓（鋼筋混凝土的情況）的耐用年數是47年。

如果是建築年份超過20年的一戶建，一般賣出的價格會被定為只有土地價格。但如果日常的維護和修繕到位，其價值並不會過快折舊。而且近年，壽命100年的新築一戶建也相繼出現，所以一戶建的資產價值需要從多方面進行判斷。

至於公寓，其價值主要受離車站的距離影響，離車站越近越容易售出。其次，房屋的老朽化也會影響其價值，所以日常的維護，修繕也是十分重要。

對比了這麼多，相信您已經對一戶建和公寓的區別有了一定的了解。

簡單來說，

對於更注重生活便利性的小家庭來說，推薦離車站更近且購物方便的公寓；

對於更注重環境和隱私的大家庭來說，推薦房屋面積大且靜謐舒適的一戶建。

只有選擇更適合自己的，才能獲得更好的居住體驗。

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