正文：

2018年底關於利率上浮30-40% 軟刀子殺傷樓市，樓市開始橫盤，從2018年10月份開始到2019年元旦前後樓市是非常冷的，基本上很多樓盤門可羅雀，即便開啟了剛需搖號100%以及異地公積金貸款等政策，依舊不好賣，甚至有精裝變毛坯降價的情況。但是2019年3月份以後，隨著天氣的回暖和利率的回調，新房利率回調到20%，二手房利率回調到15%，但是筆者又發現很多剛需盤價格開始上行。

筆者認為19武漢的剛需盤價格區間是14-18k左右，18年這個剛需盤價格區間是13-17k，可以簡單的理解為武漢均價以下的樓盤是剛需盤，均價以上的樓盤是改善型樓盤。

剛需盤的價格區間的起點是武漢的三環邊，比如白沙洲三環外的幾個樓盤的價格作為剛需盤的起點，從這個三環邊到三環以內（或者光谷東11號線）的區間每增加1k就可以有更好的位置和地段以及品牌，水份比較少，利率上浮擠水分擠的也少；剛需盤價格區間的截止區間是以光谷東11號線的樓盤價格為截止點，因為現在很多人購房選擇光谷片區尤其是北上廣深最具有經濟實力的高薪程序員迴流武漢首選光谷。

下面基於以上的邏輯分析，來分析一下2019年的樓市分化的原因，我們做一個數據分析。

利率從20-25%上浮到25-30%，大概是10月份前後樓市分化遇冷，差不多是最後的10%左右的利率上浮導致樓市分化。

簡單的算了一筆賬，

首付50萬，貸款100萬，總價150萬的房子：

（150萬買武漢三環100平的房子都已經吃力了）

貸款30年的話：

4.9%基準利率 5300月供

1.2倍基準利率 5900月供

1.3倍基準利率 6200月供

這個數據結合武漢2018年年底和2019年年初的樓市實際情況做了如下結論分析，為何2018年年底利率上浮到30%之後樓市開始遇冷，為何2019年樓市利率上浮回調到20%又開始回暖。

結論一：

從5900到6200的最後300元的月供，樓市殺傷情況下最後一根稻草導致了樓市分化。要知道武漢上半年利率上浮20-25%的時候還是供不應求，cs滿天飛，陪跑半年買不到房的大有人在。 我在想如果1.3回調到1.2-1.1的時候甚至是基準的時候會不會又出現上半年情況，cs稅滿天飛，精裝修不能貸款，搖號搶不到，一直在陪跑，kfs 就300套房收了3000份資料，陪跑了半年買不到房子？ 300塊一個月的增量相比幾萬甚至幾十萬塊的茶水，真的能交好幾年了。

結論二：

1.3倍相比1倍基準利率上浮差不多一個月增加900左右，對於貸款小於100萬的樓盤殺傷力小一些900可接受，13-17k的剛需樓盤。對於貸款超過100萬的樓盤殺傷力比較大超過1000，並且不是剛需盤。武漢江山32降到26k，正榮27k精裝變毛坯24k等。

結論三：

很多樓市政策紅利總是第一時間被kfs 吃掉，而不是被購房者。kfs 蓄水多了就傲嬌，全款優先，精裝不能貸款資金快速回籠。提高認籌金等鎖定購房者資金，耽誤購房者幾個月的時間。容易錯過樓市最佳入手時機。

結論四：

改善型住房相比而言一般是手握100萬以上，總價200萬以上的改善型住房的購房者，這些人往往購房不著急，利率上浮殺傷就等等，剛需盤根本不入他們的眼。所以這種情況下，單價超過20k的房子，實際上在利率上浮殺傷的情況下是水份會多一些的。（當然稀缺學區房、區位好的或者江景、湖景以及倒掛的樓盤除外，人家依舊是爆搶。）

總結：

筆者也好奇，金融周期下，擠水分擠泡沫有助於維持金融，尤其是樓市金融的穩定，為何我們的調控剛見效，馬上沒過多久很多樓盤又開始上行了呢？這裡有如下的幾個數據：

2018年武漢土地出讓金1200億，

2018年武漢財政收入2900億，

2018年的地鐵，城市基建開銷未知，但是2019年軍運會開銷是1500億。如此龐大的城市建設，其中土地出讓以及整個樓盤配套的建築、裝潢等行業以及家電家居等對財政貢獻率必定超過50% 。

如下是過去10年的房價情況，從2008-2017年，房價在各種政策「打壓」下，持續快速上漲。

地鐵建設目前武漢排行第6左右，投入非常之大，所以為了城市持續穩定快速的發展，我們看到樓市打壓的策略都是比較短期的，並不持久。

總結：

如果有一道題：

你是怎樣毀掉自己的一生的？

我相信，答案一定集中在這三個上： 出身低，不努力，看不慣。

出身低，決定了起點比他人落後。

不努力，決定了改變比他人遲緩。

看不慣，決定了你會呆在原地，通過攻擊他者，合理化自己的行為。

這個應用在樓市就是，買房的希望房價漲，沒買房的希望房價跌，沒買房的希望房價暴跌了自己買了之後暴漲。這些都太不靠譜了，房價可不是按照我們的預期走的，作為韭菜覺悟要高，誰制定樓市政策，這個樓市產業的蛋糕就由誰分配。

這些都是太主觀，實際上個人覺得我等小民，都是按照別個規劃的道路走的《the lie we live》說的很清楚。

所以我現在看大學剛畢業的大學生，包括我自己，感覺都是韭菜啊。不買房可以很瀟洒，買房了工資全貢獻給樓市了。

樓市本質分析，大家可以看一下：

武漢裴sir：2018年應該在武漢買房嗎（原創實時版0605）?

zhuanlan.zhihu.com武漢裴sir：2019武漢樓市分析0108，你為什麼貧窮?

zhuanlan.zhihu.com武漢裴sir：2018-2019金融周期下的武漢樓市?

zhuanlan.zhihu.com

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畢竟我們是貧民老百姓，買套房不容易，得慎重再慎重。

我也是一樣一樣的，但是從個人兩次購房經驗來說

網上看什麼專家點評沒有用，一個專家一個建議，一個專家多個建議。

今天說漲，明天又說不漲，反正和他沒關係。

天天謹小慎微、顧前瞻後也沒用，因為你獲取的信息根本不足以給你一個多麼正確的決策，你能保證你獲取到信息別人獲取不到，你能保證開發商不比你更知道行情趨勢。

先考慮是不是要在這裡長期生活、是不是小孩要在這裡生長已經對於這個城市的未來預期是不是向上的。

然後在考慮自己有多少錢、能借到多少錢、首付多少錢、貸款能否負擔的起、月供是不是能保證，願不願意因為買房而降低生活質量（當然是短期的），然後在找幾個靠譜中介，實際去看看房源情況，盡量多和不同類型的房主多聊聊，這些才是真正的市場。

市場絕不會因為某個人的主觀意願而有所改變。

看房經驗

1，先各區域看看趨勢和價格，包括你預算範圍內看到房源的年份、樓層、面積然後在不斷縮小範圍，進行最後的篩選

2，區域規劃還是要關注一下，特別對一些待動工的重點關注。這也許是未來房價的一個重要參考依據

3，充分利用中介的價值，不要在中介費上多考慮，先通過他們多找房源找好房源。然後盡量降低房價而不是中介費（成交後可以適當談談中介費的事 (⊙﹏⊙)b 別罵我哦）

4，如果真的遇到非常合適的房源，只有最後1-5萬差價的時候，盡量努努力爭取到。深有感觸。

就這麼多吧……

我雖然不是專家，但是我的話也別信……

信自己

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先說觀點：建議2020年開始著手買房，如果是投資的話建議留意結構性機會，下面是我最近研究武漢19年銷售數據和土地出讓得出的一些分析，希望對大家有用。

2019年快結束了，也該到了總結今年，暢想來年的時候了，我特意把武漢今年的土地出讓和房產銷售數據拿出來，分析出一些看法和大家分享，希望對大家有幫助，因為我不喜歡含糊其詞，總是直接的把自己的傾向性說出來，也許會有被打臉的情況發生，但我不在意，畢竟作為公眾號的作者連自己的觀點都不直接明了，那還有意義寫下去嗎？來，直接上乾貨。

2019年1-9月新房銷售數據：

新建商品住房銷售146355套，環比增長14.34%，同比增長34.23%。

二手房1-9月銷售數據：

存量住房成交73482套，環比增長16.13%，同比增長25.52%。

庫存：

新房庫存：150568套，同比增長20%。

二手房掛牌：109644套，同比增長52%。

我們來和2018年對比一下會發現

2019年出現了神奇的現象：無論是新房和二手房都出現了大副的銷量增長，而同時新房庫存和二手掛牌量都出現了大副的增加。

總結分析：

1，今年是供銷雙增的現象，所以今年我們看到的是購買力釋放的同時，新房二手房價差在被無形的手抹平；

2，日光碟日益稀少，冷熱不均，熱門盤一房難求，而更多的盤是加大分銷渠道力度以求快速消化；

3，二手房成交變的困難，不少賣家降價出售，二手房出手難度加大的同時也影響了改善需求的釋放，交易鏈條是一環套一環，出手不了舊房子又如何去買新房子呢？

如果光憑著19年的銷售數據和庫存是否可以得出2020年房市依然低調收場呢？當然不夠全面，我們還需要看2019年的土地供應情況：

我們把18年和19年的土地出讓計劃比對看一下：

我們把住宅土地對比發現19年土地出讓計劃和比18年比相差不大，只少了大概744畝，可以說是微不足道，可見19年的土地供應依然很充足，對比現在新房，二手庫存都比較高的情況來看，即便2020年購買力與2019年相當，也依然不能在供需上形成大的逆轉，所以未來2020年武漢的樓市，從供需上看大概率是穩定的市場，不會有大的上漲行情，對於普通買房人來說也未必不是一件好事呀。

那麼對於我們投資者是不是就沒有機會了呢？也不是！區域市場可能會繼續冷熱不均，但機會也孕育其中。

注意！仔細分析這兩年的土地出讓表。

發現的第一個重要關注點：

中心城區未來商品房將會發生斷崖式的供應量下降，2018年主城區商品房用地為5021畝，2019年下降為2731畝，下降年比率為45%，敲黑板了，未來主城區的新商品房在供給銳減的情況下，會發生什麼？（提醒一下，新房銳減並不意味主城區所有的房子都會供不應求，有的反而有意想不到的情況）所以未來繼續看好主城區的核心地帶的二手次新房，以及長江主軸地區的性價比高新房。

第二個重要關注點：

遠城區東西湖區工業用地出讓計劃是連續兩年佔據第一名，兩年合計，遙遙領先東湖高新和經開區，兩年累計出讓的工業用地為11819畝，為光谷工業用地的1.73倍，東西湖地區將迎來壯闊的產業發展，敲黑板，對於東西湖臨空新城，在現在的產業發展基礎上你們認為會怎樣？（提醒一下，東西湖的產業發展熱潮，並不一定意味這就是投資該地區的好機會，要結合現在東西湖地區的供需再做合理的判斷，有的時候及時你看到了正確的方向，但時機不對，也會讓你承受煎熬的，這裡說的是個長趨勢）所以會長期看好未來東西湖區域的發展，但短期東西湖供求並未逆轉，入手需要觀察時機，以免過早介入。

第三個重要關注點：

東湖高新區，也就是光谷，將繼續加強商業配套的完善，由18年的542畝增加到658畝，敲黑板來了，目前光谷地區在關山大道已趨於飽和的情況下，光谷還有哪裡需要繼續出讓這麼多的商業服務地塊呢？顯然就是光谷東區域，可預見的未來光谷東區域商服將繼續發力，為了2年後光谷東，大批量樓盤交房，人口擁入而準備。（注意，對比主城區的商業用地從1891降低為1460，光谷的商服可謂是非常亮眼了，因為主城區是7個區的總和，比較而言，光谷未來的商業布局增量是遠超主城區的任意一個區的）所以未來繼續看好光谷東，由其規劃兌現帶來的購買力增加將讓光谷東繼續成為火熱的購房區域。

最後在說一下遠城區的情況：

土地出讓方面幾個遠城區都沒有減少，有的略增加，在今年的銷售數據看，9月開始遠城區的銷量就開始下降了，未來遠城區還會繼續萎靡，尤其二手房將會很難出手。（這裡的遠城區主要是指黃陂、新洲、漢南、蔡甸，甚至包括東西湖）希望大家暫時規避遠城區，除非有價格非常便宜的情況。

（數據來源：億房）

好了，就到這裡吧，以上是我對於未來武漢房市的看法，希望大家不要悲觀，市場每時每刻都在發生變化，城市也一樣，變化不是壞事，變化是機會，是財富，是向上的階梯（我猶記得&里小指頭的名言：混亂是階梯）希望大家在未來能夠在變化中找到自己向上的階梯。

文章有觀點，凱叔有立場

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下期再見

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