以房養老，明明是件好事

文/ 金錯刀頻道祥燎

這幾天，「以房養老」成為熱議話題。網上對此的反映，普遍是難以接受。

中國的養老壓力會越來越大，東北是最鮮明的例子，彷彿是未來社會的預兆。

在此情況下，推廣「以房養老」政策，先不論合不合理，至少是想解決問題的。初心是好的，但它就像有些產品，想解決用戶痛點，卻又無視了用戶，最後隔靴搔癢，不能止癢。1無奈之舉「以房養老」的模式有很多，這次推廣的是最常見的一種模式，專業術語叫做「住房反向抵押養老保險」，即：房屋所有人把房子抵押給保險公司，然後每個月從保險公司領一筆養老金，待所有人去世後，保險公司再處置房子，並扣除相關費用，房子抵押並不影響居住。

這種模式下，那些收入較低，但名下住房價值較高的老人每月都能獲得一筆養老金，從而改善老年生活。

其實「以房養老」並不新鮮，早在2007年就在上海「試點」過，但僅僅完成了一例。在2014年6月，又在北京、上海、廣州、武漢四個城市開展試點，為期2年。而到期後，試點期延長至2018年6月30日，還將試點範圍擴大江蘇、浙江、山東、廣東省等部分地級市。效果卻不盡人意。四年來，參保者僅有寥寥98戶家庭、139位老人。這些就是「以房養老」被推廣至全國時的背景。

為什麼聽起來不錯，落實卻出問題了呢？有兩方面的原因。首先是產品的目標用戶，也就是老人們，他們覺得虧了。這是種絕對不對稱的風險收益。按照目前產品，老人持有一套價值100萬元的房產，將房子交給銀行後，每個月只能領取2514元。最後，交套房子出去，本金都拿不回來，更別提利息了。忙活一輩子，房子和錢，都沒了。而對於在高房價時買入的80後90後，年輕時每月按揭近萬，每月只給個三五千的「以房養老」更是毫無吸引力。

相比之下，把房子賣了，買個年化4%的理財產品。或者，換套小房子，收租金，自己則住養老院。有好多方案都比「以房養老」划算。

另外，想「以房養老」，你還得先過子女那關。或者，希望孤寡老人算數不行，可惜九年義務教育都普及了。

不僅是老人覺得不划算，銀行和保險公司也不樂意。在全國推廣前，幸福人壽是第一家、也是唯一一家開展了「以房養老」業務的保險公司。

這麼掙錢的生意，為什麼不搶著做？因為對於他們來說，風險也很大。房子的價值，「短期看供求，中期看金融，長期看人口」。長期來看，貶值是必然（北上廣或許能堅挺）。也就是說，銀行和保險公司得等二三十年才能拿到房，而到時你這100萬的房也許就值50萬。虧大了。該類業務長期執行，將會有大量的「不動產」持留在銀行保險手裡。也容易積聚金融風險。所以說，目前的「以房養老」，並不是個好產品。即便如此，它還是被全國推廣了，這也算是個無奈之舉。

日本是出了名的老齡化社會，而據美國評論員泰德·菲什曼測算，2030年，中國65歲以上的人口比例將超越日本，成為全球老齡化程度最高的國家。從年輕人口主導的國家變為老齡化國家，中國所用的時間將是日本的四分之一。

日本的養老環境一流，但很多人仍不得不故意違法犯罪，主動去監獄養老。中國會是什麼狀況呢？現在還沒到慘不忍睹的地步。但看看這組數字：不算政府補貼，我國的養老金年度虧空從2014年的1321億元猛增到2016年的5086億元。未來不敢想像。

另一邊，越來越多年輕人傾向不婚不育，結婚率和生育率逐年下降。養老金虧空的窟窿會越來越大。「未富先老」的我們，受到了老齡化和少子化的雙重攻擊。解決問題，勢不容緩。但很明顯，作為解決方案之一的「以房養老」尚未完善。問題是，有完善的空間嗎？2「以房養老」可以是件好事

在國外，「以房養老」由來已久。上世紀60年代，美國就開始試水該模式，隨後歐洲國家、日本、新加坡等國紛紛效仿。在美國，「以房養老」是由政府參與和政府補貼計劃扶植，為老年人提供類似工資的養老生活費。具體可以分為「抵押式」「搬離式」「共享式」三種。

「抵押式」要求老人將房產抵押給銀行或理財公司，並簽訂一個有「生活費發放效期」的協議。協議效期內，老年人可按月領取生活費，老人去世或協議效期到期後，老人或其後人應按協議歸還本息，否則銀行或理財公司有權自行處置抵押房產。「搬離式」是老年人需搬出抵押住房供放貸方任意處理，並簽署為放貸方認可的還貸協議。「共享式」一般無有效期、老人不需搬離，但要求老年人住戶讓出住房所有權的25%-30%作為還貸抵押。不同方式，各有利弊，適合不同人。在加拿大，老人可將房屋抵押給銀行，貸款數額在1.5萬到30萬加元之間，只要不搬家不賣房，房產主權不變，就能住到去世，在後人處理房產時折還貸款。比如一位老人將所住的房產抵押給銀行，貸款10萬加元，該老人在15年後去世，銀行將其房產處置後獲20萬加元，減去10萬加元貸款，再減去15年的貸款利息後，剩餘的錢就由其繼承人所得。可以看出，加拿大「以房養老」的倒按揭極其個性化，可根據貸款人的不同需求，制定不同的貸款方案。因為它是福利國家，並且有完善的規章制度。

在新加坡，老人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構，由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內，待其去世後，房屋產權由這些機構處置，進行抵押變現並結算利息，剩餘的錢則交給其繼承人。雖然在國外，「以房養老」並非主流，有些模式與中國現有的產品也沒多大差別，但推廣起來難度小多了。主要有三點原因： 1. 土地。土地的價值比房子穩定，即使房屋完全損毀，但由於土地仍有凈現值，所以房產凈值仍然為正。而在中國，城市土地歸國家所有，銀行能拿到的只有房子，且拿到時基本是個危房。如果銀行到手的「樓面地」還得重新繳納足額的土地出讓金，真就虧大了。2. 公信力。中國人對代理機構的信任度很低，而代理機構本身經營管理能力也有限，很多承諾無法兌現。這需要一個完善的法律法規配合。否則僅房價的評估上，雙方就天差地別，更別說保險的流程、房價漲跌風險的控制了，誰也說服不了誰。

2015年被某機構以「以房養老」騙走房的老人 3. 政府的保險和背書。「以房養老」要推廣，就得為老人提供可靠的保障，這離不開政府的保險和背書。在美國，貸款由聯邦政府保險，假使房價真跌了，政府會將差價補給貸款機構。如果房價漲了，多出來的收益子女還可繼承。所以說，「以房養老」是好事，尤其是在中國，有大量的失獨老人，這個政策多多少少能幫到他們。前提是要不斷完善，找到最佳平衡點。

問題是，想的和做的，常常大相徑庭，看看P2P都扭曲成什麼樣了。3不能全靠「以房養老」僅靠「以房養老」，只能解決一部分人的問題。未來也許還會有設基金，收「單身稅」，延長退休年齡，減少養老金髮放等方案，以緩解養老危機。

網上評論：少生點專家，對大家都好對於普通人而言，甚至是二三十歲的年輕人，養老是現在就得考慮的問題。能靠養老金活嗎？很難。即使是大城市的人，能領更多養老金，到時也只能保證極其基本的生活。本著誰也指望不上、自力更生的精神，普通人能做點什麼？在這裡，刀哥有幾個一些人不愛聽的建議。 1. 結婚。「人多力量大」，家庭的抗風險能力和保障能力，比個人會強很多。除非你是高收入人群，否則你和有家庭的人的財富差距、生活水平會越來越大。 2. 養兒/女防老。這個觀念一點都不過時，對自己對國家都有好處。我們可以有不婚、丁克的人群，但不能太多，要保證健康的人口結構。話說，不婚、丁克的人拿的是別人家孩子交的養老金，又不用養育孩子，將來多交稅是大概率事件。 3. 存錢。多點錢才能過好晚年。不僅是現金，也可以是房產、股票，或者商業養老保險。

想安度晚年，得有150萬以上的資產4. 找份穩定工作。職業的中斷對養老金的影響是巨大的。你可以選擇自己交養老金，問題是在這種情況下，你交的金額會很高，但進入你個人賬戶的會很少。所以別動不動就辭職看世界，家裡有礦啊？這些和現在的「以房養老」一樣，都是無奈之舉，過程無比艱難。我們更應該反思的是，如何通過完善公共服務體系以及靈活運用多種政策手段來鼓勵生育，讓年輕人真正「敢生」。因為在一個沒有年輕人的未來，我們沒有生活，只有生存。