酒店系長租公寓第三彈：城家公寓短期來看，酒店系長租公寓企業在資金和拿房上相比開發商並沒有優勢。但中長期來看，酒店系企業具備一套標準的運營體系，隨著市場進入平穩階段或「規模大戰」之後一定會重拾優勢。今天，同策研究院重點解讀華住酒店背景下的城家公寓。基於長年積累的酒店管理與服務經以及對「住」的概念反覆理解，城家在很多方面完美嫁接華住酒店強大的酒店基因和資源優勢，值得其他派系運營商借鑒。

城家公寓成立於2015年，在兩年不到的時間裡完成了兩次融資並迅速發展到7個城市、35家門店的規模，並發展長短租結合的不同產品模式。城家公寓的背後是華住集團和IDG資本，城家在兩年內迅速發展的得益於他們提供的強大資金支撐，從股權分布來看，城家的股權也基本分布在華住系和IDG資本兩方。

華住酒店集團的前身是漢庭酒店集團，是國內第一家多品牌的連鎖酒店管理集團。目前旗下擁有超過十個酒店品牌，品牌類型覆蓋從高端到平價、從商務差旅到休閑度假。布局長租公寓動因：租賃大時代需要，也是華住戰略轉型的重要一步。

近兩三年來，在酒店行業利潤率逐漸下滑的背景下，華住酒店尋求突破標準化產品，強調用戶體驗，瞄準中高端市場。因此，華住集團快速轉型，加速布局中高端酒店，同時對經濟型酒店改造升級。

從成果來看，相比較於酒店行業內大部分公司的表現，華住集團12.09%的凈利潤率十分搶眼（同年，首旅酒店集團凈利潤率5.11%，錦江酒店凈利潤率6.53%）。在入住率相差不大的情況下，如此高的凈利率主要得益於RevPAR的增長，也證明高端酒店數量的增加和經濟型酒店品質升級的策略效果顯著。

圖：2013-2016年華住集團凈利潤、總收入、凈利潤率而布局長租公寓也是華住戰略轉型的一部分，一方面順應租賃大時代趨勢，擴大業務範圍，另一方面將華住酒店的天然優勢延伸到公寓。基於長年的酒店管理與服務經理，並且對「住」的概念反覆理解，華住集團總結出「Night、Stay、Live」三種住宿狀態。不難看出，已經在「Night」狀態站穩腳的華住尋求在「Stay」狀態也佔領一席之地。

在城市布局策略上，不同於雅住公寓一二三線城市全面鋪開的戰略，城家公寓精準切入，依靠華住集團總部在上海的資源優勢（拿房優勢）快速發展站穩腳跟（上海門店佔全國七成以上），然後迅速復刻到北廣深一線城市及杭州、西安、蘭州3個二線城市。圖：2016年城家公寓布局城市流動人口數量（單位：萬人）從人口指標來看，杭州、西安、蘭州近年來都屬於人口流入城市，並且2015-2017年的商品住宅價格增速都處於較高的水平，流動人口和經濟指標均符合發展長租公寓的潛力城市。

產品線：靈活住、長短租

在產品策略上，城家公寓沒有對白領客群進行細分，而是精心設計了長短租結合的產品結構，根據租期長短、品質服務、客群差異等方面設計出特徵分明的三條產品線、六個產品。靈活性租期產品：城家公寓、城家智寓、城家高級公寓

城家公寓是目前城家的主力產品，與大多數白領公寓產品類似，目標客戶為都市白領人群。城家智寓是城家公寓發布的新產品，首次在公寓行業探索門店的「無人化」管理，提供一種「全功能自助式、無人打擾、適度管理」的新模式。城家高級公寓為城家高端產品，類似於高品質套房，可以同時享受酒店式服務和體驗個性化的住宿空間。

短住產品：CitiGo

CitiGO是城家旗下輕奢酒店品牌。作為對城家公寓5-365天靈活住的補充，CitiGO為商務、旅遊出現實現短期個性化體驗，補充1-4天的需求空缺。

民宿產品：城家精選公寓

城家民居實質上就是分散式公寓，城家公寓提供的是適合年輕人的獨居空間，而民居則提供了更大的空間，滿足了多人居住的需求。而城家民宿客棧目標客群為在旅行度假途中想體驗特色風情、又想享受到標準化服務的旅行者。

除了基本住宿之外，城家提供了公區保潔、維修等免費服務。除此之外，城家部分門店僅提供收費洗衣增長服務，價格較低。城家公寓商業模式盈利模式：各方面控制成本縮短回本年限

城家公寓盈利主要圍繞兩個5%——提升5%的收入和降低5%的成本。

收入方面，目前城家公寓已經處於穩定運營階段，出租率為95%左右（實地走訪上海5家門店數據），與大多數公寓一樣，房屋租金、管理費是目前城家公寓的運營現金的主要來源。

節本增效方面，城家公寓深耕精細化運營，對成本控制非常的精準，從供應鏈、人員費用、裝修時長、客源推廣等全方面嚴格控制成本。在運營效率方面，能做到從拿項目到開業僅需100天左右，根據預約入住率一般在開業即可做到經營性盈利，從而縮短回本年限。運營模式：靈活性運營

從靈活性來說，城家公寓租期靈活，短至1個月長至1年，對於押金要求也很靈活。雖然長短租結合的好處很明顯，將產生一定的溢價空間，時間越短單價越高。但因為長短租結合在運營系統上有一定困難，以往，在住宿這件事上，長租和短租基本上「涇渭分明」，處於兩個不同的領域，客戶需求和運營管理體系也大相徑庭。

隨著城家APP3.0上線，城家CAS系統（長短租結合管理系統）打破這一「邊界」，實現了「靈活住」。

管理端：無論是長租還是短租，兩者房態共享，系統可根據門店實際入住情況，系統中心調度自動智能激活排房，保證空置率降為最低；

銷售端：直銷渠道上「所見即所得」，無論長租還是短租，均實現一鍵簽約和下單支付，保證到店有房。

從標準化運營來說，城家公寓人房比大約1:50，各門店店長一名，管家數名，保潔、保安、維修工一般是一個門店各一位，外包。有的門店已經實現了無人化運營，從而降低單店運營成本。

拿房模式：輕資產拿房、不涉足重資產

由於城家的酒店背景和對產品的質量要求，城家直營店扮演的是「二房東」角色，而對於加盟店，採用委託管理的方式。從拿房模式來看，城家不做開發商新建，不購買物業，獲取房源主要依靠巨大的社會組織關係，做舊樓改造，包含商業、辦公舊樓改造，有一部分改造的物業來自於原來的經濟型酒店。

圖：城家公寓全國34家直營店房源出處（單位：數量）因為酒店和公寓的選址有很大區別，傳統酒店業選址需要極強的到達率，低成本、大範圍地集中散客，公寓選址則恰好相反，講究區域性獲客。而在城市發展過程中一些區域的特徵會發生改變，城家把這些選址不適宜的經濟型酒店重新定位和吸收。合作模式：戰略合作vs加盟合作

城家公寓為了提升產品用戶體驗、品牌戰略發展，積極引入來自不同領域的戰略合作夥伴，如聯手淘寶心選，創造空間消費升級新體驗；與瑞鉑慧家以及上海星鉑酒店管理戰略合作，在品牌升級、項目建設、經營管理等多方面資源進行共享和整合。從城家項目合作布局來看，截止到2017年底，城家在全國共有50多家門店，而具備完善的加盟體系是城家的優勢之一，未來城家進入到快速規劃化和擴張時期，除了深耕城市發展直營店外，也開通加盟渠道，拓寬合作模式。城家公寓總結和啟示作為酒店背景進軍長租公寓市場的一員，城家公寓在有著得天獨厚的酒店基因優勢，並且在運營管理、供應鏈體系、品牌推廣、存量房源、潛在客群的獲取上嫁接的都很完美。

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