來源：福建新聞頻道《律師在現場》

　　隨着私家車保有量的不斷上升，近幾年來，不少小區逐漸出現停車難的問題。最近，不少家住在福州市倉山區江南水都的業主們向我們說，他們最近開車回家，車子卻被攔在了小區外不讓進。到底是怎麼回事呢？

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　　按喇叭、排長隊，這是記者在福州市倉山區融僑江南水都傑座西區的入口處，看到的景象。業主們說，他們家門口，最近經常出現的景象，爲什麼說是最近呢？因爲小區物業，最近實行了一項新的管理措施，才導致這種狀況。

　　那麼，什麼叫“滿位截流”呢？業主們說，物業規定，在小區規劃的停車位停滿之後，後續車輛就不能入場，這樣的做法，被物業稱爲“滿位截流”，而被限制進場的車輛中，有不少就是江南水都傑座西區業主自家的車輛。因爲車子停不進小區，加上附近停車位也緊張，他們只好把車臨時停在路邊。

　　業主們提供了一張小區的規劃圖，記者注意到，圖上顯示，江南水都傑座東區和西區，兩個區域的機動車停車位，共有1272位，業主們說，小區住戶大約三千多人，如果按每戶平均三個人，平均每戶一輛車來計算，也只有1000多輛車。

　　業主們認爲，小區車位，實際上是足夠業主們使用的，而目前小區停車難的問題，關鍵在於物業把小區車位，開放給外來車輛使用，變成了物業的收費停車場。

　　業主們表示，針對這個問題，他們和物業協商過多次，一直沒有結果。

　　公益律師表示，由於目前小區並沒有業委會，在實踐中，可以通過社區居委會介入協調解決。

　　目前，業主們單方面和物業協商，確實存在困難。公益律師認爲，小區的公共停車位，當然，應當首先滿足業主的停車需求，否則就侵犯了業主的權益。那麼，對於停車問題，物業方面會給出什麼樣的解釋呢？

　　業主們說，他們已經向物業繳納過每月六十元的停車管理費，但現在，雖然物業已經答應退費，可被這樣拒之門外，但他們還是覺得很難受。

　　不過，物業服務中心的工作人員表示，他們在實行“滿位截流”的措施之前，早就通知過業主。

　　物業服務中心的工作人員強調，實行“滿位截流”的措施，也是爲了緩解停車難的無奈之舉，他們還向記者出示了一份“江南水都傑西”路面公共車位停放規約，並表示，從去年開始，業主們續費月卡時，都必須和他們簽訂這份規約。記者注意到，第一條的確寫着：先到先停，位滿禁入。

　　經過一番溝通，物業工作人員表示，接下來，他們準備在4月22日和業主一起開展協調會，共同來制定公共車位的停放公約。隨後，業主們也將這樣的情況，反映給了福州倉山區上渡街道江南社區居委會。

　　羅書記

　　他作爲一個企業，作爲一個實體，他的管理經營還是有自主權，那我們只能給他建議，我們當時有提議說你先暫緩。然後把小區內你可以盤活的這個車位資源全部盤活掉，包括周邊。

　　羅書記表示，對於江南水都傑座西區物業的滿位截流措施，他們已經和物業方面協調過多次，但收效甚微，接下來，他們還將繼續協調。

　　律師解讀

　　1

　　現在困難在於小區沒有業委會，業主們單方面跟物業協商，或者說監督物業，都不現實。那業主委員會沒有成立之前，就都沒有辦法了嗎？

　　《福建省物業管理條例》第五條規定：縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協助和有關監督工作。村（居）民委員會應當協助、配合鄉（鎮）人民政府或者街道辦事處做好物業管理相關工作。

　　福州市物業管理若干規定也規定了尚未成立業主大會或者尚未選舉產生業主委員會的住宅區域，可以由所在地的鄉鎮人民政府、街道辦事處組織業主確定物業管理方式。

　　因此對於物業在管理活動中產生的一些問題，我們可以請求縣級以上地方人民政府住房和城鄉建設或者房地產行政主管部門進行監督，也可以請求區政府，街道辦事處，居委會等進行監督。

　　2

　　物業實施“滿位截流”措施，之前也只是貼出通知，而並沒有徵得業主同意，這種做法合規嗎？

　　物業應當依據管理合同的約定管理小區的有關事務，物業管理規約是以全體業主合意爲基礎，通過業主大會確定的程序以書面形式訂立的，根據物權法第七十六條規定 制定和修改建築物及其附屬設施的管理規約;應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。因此物業並沒有徵求小區業主的意見，也未經全體業主過半數同意就實施“滿位截流”的措施並不合規。

　　3

　　要解決小區停車難問題以及出入口問題，業主們下一步該怎麼做？

　　國務院《物業管理條例》第六十三條規定，擅自改變物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施用途的由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，並處以罰款 。我們可以有關房地產通行政主管部門責令物業公司及時改正，優先保證小區業主的車位，禁止外來車輛進入，並及時開放被違規停用的出入口。也可以及時成立業主大會和業主委員會，來制定有修改有關車輛管理方面的規約，解決小區停車難問題以及出入口問題，並監督規約的實施。