不管是學成歸來，還是務工回家，總會面臨一個到哪兒紮根的問題，這個選擇意義重大，甚至會對未來發展起到決定性的作用。

　　日前，發改委印發《2019年新型城鎮化建設重點任務》，繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件……

　　此前，以新一線爲首的城市不斷降低落戶門檻，以求在人才爭奪之戰中旗開得勝。如今發改委這一紙文件，會讓這場爭奪暫時畫下休戰符，還是拉開新的帷幕，值得期待。

　　在業內人士看來，這將帶來新一輪機會。所以，對於那些正面臨選擇的人來說，是時候好好斟酌一二了。

　　1

　　國家定調全面放開放寬落戶限制：

　　哪些城市將受益？

　　目前，住建部每年出版的中國城市建設統計年鑑，是對各大城市城區人口的最爲詳細的統計。維度梳理了最新出版的《2017年城市建設統計年鑑》發現，目前城區人口達到100萬至300萬的有59座，包括石家莊、鞍山、蘭州、烏魯木齊等23座北方城市，蘇州、廈門、東莞、海口等36座南方城市。

　　（數據來源於《2017年城市建設統計年鑑》製圖：維度）

　　城區人口在300萬至500萬的Ⅰ型大城市有10座，包括西安、杭州、瀋陽、濟南等；

　　超過500萬的城市有9座，除了北上深以及重慶這四個超大城市，還有天津、南京、武漢、廣州、成都爲特大城市。

　　也就是說，未來除了這9個城市外，其他城市都將全面放開放寬落戶限制，這個過程中，有一大波城市受益，尤以上面提到的69座大城市，可謂重大利好。

　　2

　　15大新一線城市全面測評：

　　人口、房價、薪資幾何？

　　不難發現，以上69個大城市除了部分省區的省會、首府之外，以新一線城市爲主，也有一些二、三線城市，但均能在本省GDP總量排位上名列前茅。

　　雖然省會城市作爲所在省份的政治、文化、科教、醫療、交通等中心，吸收了全省最好的人才、資金、技術、信息等資源，第三產業更爲發達，但一些非省會城市，經濟總量很大，發展前景可期。

　　而城市發展的本質是人口的集聚。現實來看，人口規模越大的城市往往吸引力越強，而這種集聚效應也會不斷提升一個城市的發展水平。當然，也並非越大越好，以北上深這樣的超大城市爲例，發展趨於成熟，想要再去分一杯羹沒那麼容易，何況落戶門檻依舊不低。所以在全面放寬落戶限制的大城市中尋找潛力股，顯然是更明智的選擇。

　　接下來，《維度》在以上大城市中，選取15個新一線城市，先一起來看看大家最關心的房價、工資水平，以及買一套房平均花費時間，爲方便對比，表格中加入北上深三大城市。

　　（注：新一線城市標準依託商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大指標綜合計算，2018年15個新一線城市依次爲成都、杭州、重慶、武漢、蘇州、西安、天津、南京、鄭州、長沙、瀋陽、青島、寧波、東莞、無錫。）

　　城區人口能否達到300萬，其實有着重要的意義。以修建地鐵的標準來說，在相關規定中，對申建地鐵城市的要求就包括城區人口在300萬人以上。同時，城區人口300萬也基本成了目前劃分一二線城市與三四線城市的一個重要門檻。

　　在上圖中可以看到，蘇州、長沙、寧波、東莞、無錫這五座城市，雖然暫未達到300萬水平，但也已十分接近，綜合其他因素來看，也可以說是潛力無限。

　　從房屋均價來看，除瀋陽之外，均破萬元大關；除北上深，杭州、天津、南京、寧波均超出2萬元，其中，南京已直衝3萬而去。如果把北上深的房價看作一個天花板，那也就是說，這些城市都還有上升空間。

　　若以工資水平進行劃分，除北上深杭以外，這些城市的白領人羣月收入均值差異並不大。而所謂房價收入比，其實就是說不喫不喝，多少年可以買得起房子，顯然，如果不想購房壓力太大，房價收入比越小越好。

　　不過，按照國際公認標準，發展中國家的房價收入比6-10比較合理。從上表來看，長沙、瀋陽、無錫在該範圍內。

　　但房價收入比並非是一個可以判斷城市未來發展潛力的標準，且看北上深遙遙領先的房價收入比。很顯然，大城市的不動產有“金融屬性”，是全國甚至全球富裕人羣資產配置的首選，即便價格高也仍然會繼續上漲。

　　更進一步說，“一個城市的房價，不是由當地居民收入決定的，而是“城市吸附資源的能力”決定的。

　　3

　　發展纔是硬道理：

　　未來哪個城市最具潛力？

　　雖說人才是第一生產力，但究竟選擇哪個城市作爲今後的落腳之處，也並非是哪裏人多就往哪去的道理，能不能留住人是一方面，最終，發展纔是硬道理！

　　回到發改委此次引發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》，原文中提到：加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。紮實開展成渝城市羣發展規劃實施情況跟蹤評估，研究提出支持成渝城市羣高質量發展的政策舉措，培育形成新的重要增長極。有序推動哈長、長江中游、北部灣、中原、關中平原、蘭州—西寧、呼包鄂榆等城市羣發展規劃實施，建立健全城市羣協調協商機制。加快出臺實施天山北坡、滇中兩個邊疆城市羣發展規劃。指導省內城市羣有序發展，提高一體化建設水平。堅持以中心城市引領城市羣發展，推動一些中心城市地區加快工業化城鎮化。

　　京津冀、長三角等城市羣已經提過多次，去年底到今年初，粵港澳大灣區是頻繁出現在人們的視野中。而這一次，相比之前來說，重點提到了成渝城市羣，特別增加了天山北坡、滇中兩個邊疆城市羣，也算是中央在衆多城市羣中給畫出的一個重點，這對於相關城市乃至周邊地域來講，不失爲一個重要的機會。

　　《維度》稍作整理，可以看到在69座大城市中，以下城市正位於各大城市羣中。

　　（製圖：維度）

　　因此，在面臨最終抉擇時，如果是全國範圍，完全可以着眼這些高速發展的城市羣及其周邊地市：如石家莊、無錫、佛山、東莞等；

　　如果在本省區域，除了考量省會城市之外，也可以放眼那些有國家政策導向、或者擁有支柱型產業的城市：以炙手可熱的粵港澳大灣區爲例，既有人口紅利、又有經濟活力、還有國家極大的政策導向。三重光環加持之下，佛山、惠州、東莞都是值得進軍的城市。

　　在相關業內人士看來，落戶政策確實會淡化限購城市的政策約束力，對於提振房地產需求起到了相當大的作用。如果全面放開，屆時短期內的房子的漲價預期還是存在的。

　　當然，也有人說，國家出臺政策大力放寬落戶限制，實際是爲房地產接盤、去庫存化。這種分析並非全然沒有道理。何況人們在做出這一選擇的時候，接下來就要面臨買房置業的問題，純剛需是一方面，但大多數人還是或多或少要去考量投資價值和升值空間。

　　但最簡單的道理，試想若是一個商品房庫存較大、閒置率很高的地方，顯然升值空間就不會太大。按照慣行標準，去化週期低於18 個月，處於合理空間。

　　根據世聯行2019年初發布的報告顯示，在全國來看去化週期最長的是內蒙古達到了7.4年，其次是東三省需要6.5年，第三則是山西需要5.9年。總的來說，北方地區的去化週期明顯長於南方地區。

　　具體可參看下錶：

　　同時，世聯行根據2018年去化速度計算，在跟蹤的45個城市中，去化週期高於 18 個月的有石家莊、廈門、北京、天津、崑山，其中石家莊現有庫存去化需要4.68年。

　　從可售面積看，可售大於1000萬㎡的有瀋陽、天津、北京、青島、鄭州、西安、長沙、成都、昆明及惠州，但除北京去化週期高達35.5個月外，其餘城市去化週期均低於18個月。

　　（圖片來源：世聯研究）

　　說了這麼多，該如何做出適合自己的選擇，相信大家已經心中有數。總體而言，南方城市的發展前景會好於北方城市，可以說，在買房置業方面，過去經常用作參考的“投資不過胡煥庸線”，現在看來仍然具有一定價值。

　　一句話總結：人口效應、發展潛力、收入水平綜合考量，最後，哪個地方有就業、經濟有活力，就選擇哪裏，這是不變的道理。

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