我们常说，大“室”所趋，房子越建越大。貌似只有更大一些，才能更靠近理想。

实则，在调控持续作用下，房子也开始越建越小。

01

What？一套洋房，总价才38万？！

4月26日，宝坻区香江健康小镇新品加推，7层到顶纯洋房，70年产权，一梯三户，户户南向。

最为亮眼的是——总房款38万起。

假若按三成计算，首付约12万起，每月月供不过一千多。还是电梯洋房，临近高铁站，怎么看都是妥妥的“落户神器”。

其实，对比周边，香江健康小镇的单价优势不是特别突出。

远大城高层8500元/平米起，鸿坤原乡小镇洋房9300-9500元/平米，恒大花溪小镇高层8800-9500元/平米、洋房11000元/平米。

而香江健康小镇最新开盘的单价8500元/平米左右。奈何人家户型小！

香江健康小镇主推45-49平米一居、57平米两居。

▲香江健康小镇户型图

更牛的是，最小45平米的户型，也做到了卧室和客厅开间都3米6、南向独立厨房、卫生间干湿分离。

难怪一上午就卖出了60多套。

此外，宝坻远大城、金地新城大境等项目也有小户型，远大城最小户型60平米一室，金地新城大境最小户型56平米……

▲远大城60平米户型图

连市区也不乏小户型，比如路劲太阳城的74平米全明两居，红城2栋的72.28平米一室两厅一卫、79.2平米两室两厅一卫，天房北宁公元的71平米一室，江南邑的68.83平米一室……

户型小，就意味着总价低。尤其对于房价高企的市区来说，小户型住宅已是难得的“稀缺物”！

02

历史轮回！“小户型”重出江湖

更值得一提的是，很多纯新盘也开始主打“小户型”产品！完全与大“室”所趋相背而行。

举几个例子：

大张庄有两个纯新盘，即今年2月20日同天成交的新城大张庄地块和中梁大张庄两地块，案名分别为新城悦隽风华、中梁津门首府。

这两个项目主打的都是小户型。

新城悦隽风华4月22日已启动排卡，预计5月中旬首开，首开户型为78平米两室和95平米三室。

▲新城悦隽风华78平米、95平米户型图

中梁津门首府主推的是77-98平米的面积段，最小77平米也做成了两室两厅，87平米做成了小三室，98平米为尺度更大的三居，主卧还是套间。

▲中梁津门首府77平米户型图

▲中梁津门首府87、98平米户型图

参考周边1万2左右的价格，这两个新盘的小户型总价都能控制在100万以内！这个价位目前在北辰区尚是个市场空白。

再来看看环城唯一的“特殊体”海教园。

海教园目前的最小户型是雅居乐御宾府的89平米小三室，但过不了多久，这一“底线”将会被打破。因为路劲赞成来了。

这个项目最大卖点就是小户型，最小的为86平米两室两厅一卫，预计总价170万起。

▲路劲赞成86平米户型图

换言之，首付50多万就可以入住海教园，还是九年一贯制南开学校学区房，相距仅约2.6公里。

另外，新兴板块葛沽的第一个项目和泓葛沽湾首府主推的也是小户型。

项目整体规划为新中式纯洋房社区，产品大多数为7层到顶洋房产品，户型包括洋房69平米、75平米两室和89平米三室、115平米四室。

▲和泓葛沽湾首府户型图

4月27日，项目示范区营销中心已开放，预计5月份首开，预计均价12000元/平米左右。

按此计算，一套最小户型69平米，总价才83万左右，还是小两居洋房，你说合适不？

当然，还有更小、更便宜的！位于滨海塘沽湾板块的中建锦苑就是一个。

这个项目目前已经是准现房，预计今年年底年交房，共有10栋高层，18-26层到顶，最小户型45平米！再说一遍，45平米！

▲中建锦苑45平米户型图

另外中建锦苑还有90平米两室、135平米三室。项目预计5月中旬开盘，预计均价10000元/平米。

也就是说，总价45万左右就可以在塘沽湾买套房，还是准现房，还不限购！

需要注意，房子是中建盖的，其他与中建都没有关系。目前是村里往外卖，属于当时的还迁房。

……

以上这些都给小编一种错觉——都说时尚是场轮回，没想到户型也开始了“历史重演”！

03

弃“大”做“小”，为哪般？

这么多开发商弃“大”做“小”，到底是为什么呢？

因为总价是道杠！

在服下多副“特效药”之后，天津楼市已经恢复“理性”，投资被“挤掉”，刚需成了楼市主力。

从成交数据来看，卖得好的都是低总价房源。

3月热销top10中，除了未来城和金地艺墅家，其他项目套均总价都在200万以下，更精确些，是150万以下。力高阳光海岸总价甚至不足百万元。

再往前看，依然是同样的画风：2月份热销前十名总价全部在200万以下，连单价最高的万科西庐总价也未“越线”。

纵观整个一季度，总价200万以下房子的成交占比高达76%！也就是说，每卖出4套房子，就有3套总价在200万以下。

更值得注意的是，同比2018年一季度，总价60-80万元、80-100万元、100-120万的成交占比都有所增加。

增长最快的是总价100-120万元的房子，成交占比同比增加了6个百分点。

面积段方面，则是以80-90平米面积段的成交占比增长最为显著，比2018年一季度增加了4个百分点。

其中，中建城89平米三居、未来城87平米两居、力高阳光海岸88平米两居成交量最多。

04

刚需当道，小户型成了“抢手货”！

从实际市场反映来看，同样是小户型最为热销，甚至卖断货。

✔宝坻远洋万和四季4月27日上午首开，开盘楼座为19、22、25、31号楼，主推小户型79、89平米户型。当天成交2亿元。

✔李七庄艺英里4月22日加推3-5#、7-8#楼，带车位均价23000-24000元/平米。据说120平米及以下户型卖的很不错，但140多平米成交的很少。

✔海教园雅居乐御宾府4月20日加推24号楼，户型建面约89平米，均价22500元/平米。据说短短12分钟就卖出了8套房。

靠着这款“爆款”户型，该项目4月前两周就卖了个亿！

✔滨海新区贝肯山4月20日开盘190套高层，全部售罄，除了各种“外因”外，也与项目自身产品有关，最小户型才80平米，最大157平米，均价18000-20000元/平米。

✔武清区碧桂园大都汇4月20日开盘，据说1小时就售罄了。项目临近高铁，主推40平米复式公寓，精装交房，总房款60万左右。

✔滨海新区力高阳光海岸4月20日加推新品，户型面积88-136平米。售楼处口径，一小时卖了2个亿。

✔天嘉湖中海公园城每周认购量都在五六十套左右，卖的最好的就是85、89平米的小户型。

✔武清花样年家天下每周能去化40套左右，现在小户型已基本没有了，目前在售的最小102平米起步。

✔李七庄锦庐最先卖没的是95平米的小三室，现在仅剩下大概20 套左右125 平米大三居了。

✔宜兴埠未来城目前小户型已经卖断货了，仅剩下少量大户型了。

……

综上可见，为了迎合市场，开发商只能增大小户型配比，以好博得刚需们的青睐，在调控“夹缝”中求得生机。

05

新天津人进场，低总价市场需求大！

还有一点，近来“抢人”大战又开始升级了，且更加“诱人”。

石家庄基本“零门槛”落户，杭州大专以上可直接落户，呼和浩特本科及以上购房半价，苏州吴中区人才可7折购房，宁波给出最高60万购房补贴和800万安家费；广州本科连续半年社保可入户……

天津也已有所行动，于4月28日推出了《“海河工匠”建设》政策：

另外，天津积分落户也已经定调。下一步，市人社局将结合增加就业、居住的积分分值、减少积分项目等开展寻访和调研，积极会同有关部门精准完善积分政策。

有人，就有需求。天津目前已有6.5万人通过积分实现落户，成为“新天津人”。

“海河英才”计划从2018年5月16日出台至今，共引进各类人才15.6万人，平均年龄31岁。

正是买房的年纪，一般买房的主力都是25-45岁。

据悉，目前天津二手房市场7成以上都是外地人，很多新房项目三成左右的成交都来自于新天津人。

比如雅居乐御宾府新天津人占比约30%，未来城新天津人占比约为26.3%……连南开1911这种市区的改善盘外地人比例也占到了约20%。

新天津人主流的置业标准，一个是150万以内的新房，另一个是120万以内的二手房。

这么多源源不断的新天津人，既是天津楼市的需求“大水库”，也预示了市场走向。

从需求端倒推供给端，开发商为迎合需求开始转向，主打小户型产品，瞄准新天津人。

假若落户政策继续松动，这块“市场蛋糕”将会变得更巨大。