“富力系”實地地產赴港IPO 實控人張量資本版圖浮現

　　新浪財經赴港排隊IPO的房企再添一家。5月20日晚，港交所披露了實地地產發展有限公司（下稱“實地地產”）招股書。

　　2006年，實地地產在廣州成立，創始人為富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子張量。不過張量似乎想開闢一條與父輩不同的道路，實地地產在開發的項目中引入了“智慧住宅”、“智慧人居生態系統”等概念——通過科技賦能地產是這家中型房企最顯著的標籤。

　　而隨著招股書的披露，張量旗下的資本版圖也更清楚地浮現。這位“地產二代”有著“不拘一格”的投資風格，旗下多傢俬營企業分佈於智能家居、園林工程、通訊服務等領域，且與實地地產存在密切的關聯交易。如若實地地產成功上市，這也將會是張量實控的第四家港股上市公司。

　　2019年業績增速放緩淨負債率高企

　　實地地產於2006年在廣州成立，在房地產行業屬於後生晚輩。2015年，實地地產在不到半年時間內，成為廣州長嶺居板塊的最大“地主”，並打造出在一線城市的首個項目“實地常春藤”，隨後才“一舉成名”，更廣泛地被業界所認識。

　　在眾多房企動則千億銷售目標的市場環境下，實地地產在2016年才躍上百億級別。2017年是實地爆發的一年，公司開始通過招拍掛和收併購，在多地落子納儲，擴增意圖明顯。

　　2018年實地地產業績大幅增長，但2019年受製於地產行業大環境的影響，增速開始出現放緩跡象。根據2019年中指研究院的銷售排行榜，實地地產排名第92位。

　　招股書數據顯示，2017-2019年期間，實地地產營收分別為38.7億元、63.7億元和83.2億元，同比增幅為227%和28%；年內利潤分別為3.27億元、8.46億元和7.56億元，同比增幅為159%和-11%。

　　實地地產主營業務主要包括物業銷售、機電安裝及裝修服務及租賃業務，其中物業銷售是支柱。2017年-2019年，來自物業銷售的收益分別佔總收益的93.6%、96.6%及98.0%。

　　與目前大部分主流房企不同，實地地產主打“智慧住宅”概念，通過科技賦能地產是這家中型房企的顯著標籤。

　　早在2017年，時任實地集團副總裁李公傑曾表示，科技配套產品融入項目，無疑能提高實地產品的溢價，一般情況下，實地項目融入科技元素後，能提升項目10%-30%的溢價空間。

　　從招股書數據可見，2017年-2019年，實地地產土地成本均價分別為1589元/平、1392元/平及1723元/平，而2017年-2019年結轉平均售價分別為7711元/平、8077元/平和9882元/平。

　　這意味著，在土地成本均價保持穩定的同時，近幾年實地地產的結轉均價則是同步上漲，一定程度上帶動了公司毛利率的提升。2017年-2019年，實地地產的毛利率分別為21.9%、25.2%及30.9%。但公司淨利潤表現卻不太理想，2017年-2019年分別為8.4%、13.3%及9.1%，出現下滑趨勢。

　　截至2020年3月末，實地地產土地儲備為1016.9萬平方米，其中超過一半土儲位於華中和西部地區。公司旗下37個項目遍及14個省份或直轄市以及25個城市，總建築面積為143萬平方米。

　　此外值得注意的是，近幾年，實地地產的經營活動現金流淨額連連下滑，2019年跌至個位數。2017年-2019年這一財務指標分別為25.15億元、6.63億元以及2.23億元。

　　但公司的資產負債率卻遠高於行業平均水平，2017-2019年，實地地產淨資產負債率為38.09倍、5.33倍2.25倍。截至2019年末，實地地產未償還借款總額為126.57億元，其中一年內需要償還的短債35.84億，而實地手頭的現金及現金等價物只有20.39億元，現金不足以覆蓋短債。

　　由此可見，實地地產存在一定的資金風險敞口，在此背景下，赴港上市融資或能解除資金之困。實際上，早在今年3月就有市場消息稱，實地地產在與投行密切接觸。

　　招股書顯示，實地地產本次IPO募資所得款，將用於建設廣州常青藤、廣州薔薇國際等項目；此外，還將用於償還現有貸款的大部分以及一般企業及營運資本用途。

　　張量100%持股旗下私營企業存關聯交易

　　根據招股書披露，實地地產成立之初，由張量及其母親廖冬芬分別持股80%及20%。此後，經過一系列股份轉讓及增資擴本，實地地產現由張量100%持股，同時張量也是公司非執行董事兼董事會主席。

　　張量現年38歲，他更為人熟知的身份，是富力地產聯席董事長兼總裁張力的獨子。某種程度來說，媒體之所以對實地地產的一舉一動如此關注，與張量的家族背景脫緊密相關。

　　但相比起王思聰等自帶流量的“地產二代”，張量則顯得格外低調。2003年，張量從加拿大學成歸來，隨後創立恆量建設集團（下稱“恆量建設”），並於2015年底更名為實地建設集團。

　　在早期，恆量建設與富力地產業務來往密切，是富力多個住宅和寫字樓的合作承建商。直至恆量建設成立3年後，張量才創辦實地地產，正式涉足物業開發銷售。

　　值得注意的是，若順利在港上市，實地地產將成為張量在港股市場第四個實控的上市平臺。從實地地產的招股書，外界可以從中窺探到張量更全面的資本版圖。

　　目前張量控製的上市公司包括傳遞娛樂有限公司（前稱天馬影視文化控股有限公司，從事娛樂業務）、腦洞科技有限公司（前稱泰邦集團國際控股有限公司，從事半導體業務）和力量礦業能源有限公司（從事開發煤礦），三家公司均在香港聯交所上市。

　　上述幾家上市平臺所主營的業務看上去五花八門，與地產行業也格格不入，不過這與坊間對張量“不拘一格”的投資風格的描述卻極為相符。

　　張量旗下還全資擁有一家風險投資公司，名為廣州黑洞投資有限公司（下稱“黑洞資本”）。黑洞資本成立於2014年，根據媒體公開資料，公司資金全部來自於張量本人，而黑洞資本的投資領域不一而足，包括智能家居、房產金融、社區配套等。

　　此外，張量也控製了多傢俬營企業，並與實地地產有持續的關聯交易往來。新浪財經查詢招股書發現，這些私營企業的業務大多圍繞地產上下遊相關產業展開。

　　比如張量全資擁有的廣東實地物業管理公司，主要是向實地地產提供前期物業管理服務；廣州織網通訊科技有限公司（腦洞科技間接全資附屬公司），主要為實地地產的物業項目提供通訊網絡建設服務；廣州三拾七度、廣州哈氣、廣州盈綠則分別為實地地產提供智能家居、智能家居科技產品（例如居家安防、無人駕駛通勤車、智能配型機器人等）和園林工程服務。