大部分西方發達國家中，約有70%的家庭擁有自己的房產，加拿大、澳大利亞、英國、美國、比利時、意大利均是如此。

更有曲高和寡者，在西班牙與愛爾蘭，有超過80%的家庭擁有房產。那麼德國情況是否也類似呢？

德國的住房擁有率多年來倒數

事實令人大跌眼鏡！根據2013年的數據，只有43%的德國家庭，擁有自己的房產。德國人不愛買房，更不愛炒房，已經成了不爭的事實。

許多觀衆會問：2017年，柏林房價漲幅不是全球第一麼？那怎麼能說德國人不愛炒房呢？

仔細分析後，我們很容易地發現：

有42%的買家來自美國、中國和中東這三個地區，更不乏來自歐盟其他國家的買家。另外，國內媒體稱“德國本土買家佔57%”的說法是錯誤的，應當是歐盟買家佔57%。

可見德國本土的樓盤，是湧入的資本洪流炒熱的，而非德國本土人。很少有人注意到，即使樓市被連年炒熱，柏林依舊是西歐“最便宜”的首都。

1 德國人買不起房？

號稱“歐盟發動機”的德國，收入高，稅收低，而且就業率穩居歐洲前三。（按照2017年年底的數據，失業率爲3.6%，排歐洲倒數第二）

更何況，均價25萬歐元的境內房產均值，對比上超過2萬歐元的居民可支配收入，可謂公允合理。

由此可見，要說德國人買不起房，那無論如何是說不通的。

沒必要買房？

縱觀現代史，日耳曼民族不像吉普賽流民，人口流動趨勢不明顯。

相比之下，酷愛搬家的美國人，自有房產比例竟然遠高於德國人。（美國人一生平均搬家多次，《美國社會與文化》中的數據爲15次，也有中文媒體稱是11次）

美國人搬家

第二次世界大戰中，20%的德國民居被摧毀（不可修復性），另有200萬個單位的居住單位遭到破壞。換而言之，不同程度受損的住宅超過35%。

受到重創的不僅是房屋，還有德國的經濟。在納粹獨裁統治下，大量中小型企業已經破產，民營經濟千瘡百孔。想要重建基礎設施，必須依託於政府投資。

西德建立於1949年，隨後官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建設足夠的住宅供國民租用。

背靠着有利政策，民用住宅如井噴般出現。西德只花了7年，便緩解了居民住房的問題。1962年時，住房缺口已下降到了60萬個單位。

爲了防止貨幣崩潰，西德採用了緊縮的手段，導致大量德國人無法申請房貸。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非營利性出租。

2 英德差異

值得注意的是，在二戰中，不只是德國的建築物受到重創，英國的情況也不容樂觀。奇怪的是，戰後購房的英國人，遠遠高於德國人。似乎在半個多世紀裏，只有德國人不積極於購房。

西德和英國租房率比較

從圖表中很容易觀察到：起初，租房的英國人比例，比德國還高接近10%。但隨後，英國租客比例不斷下降，直到貼近西方世界平均水平。

而德國租客比例，卻一直在50%-60%之間來回震盪。即使是戰後德國再次深入工業化，國民經濟騰飛後，這一比例仍然沒有明顯下降。

3 英國分流原因

英德兩國，都建設了公共房屋，供無家可歸者租住。

英國對公共房屋開發商，徵收嚴格的稅賦，並設置建築成本上限。在這些限制下，房屋質量受到了影響。

隨着時間的推移，英國公共和私人建築之間的差異變得如此明顯，以至於公共房屋成了窮人的住房。但凡有些錢的人，都搬出公共租房，尋求居住條件更好的私人出租房。

英式住房

遺憾的是，英國政府對私人出租房的嚴厲監管，延伸到了20世紀80年代。這迫使房東削減維修費用，並進一步導致房屋質量下降。

很顯然，當經濟復甦，多數國民再次擁有支付能力時，他們毫不猶豫地再次搬出私人出租屋，搬進了屬於自己的新家。

4 爲何德國人願意租房

①平穩的租賃市場

一般來說，政府只會對某些地區進行租務管制。比如，美國的八個大都會中，曾有一半推行過租管。德國的情況恰恰相反，其租管範圍涵蓋境內所有住宅。

——租金管制

在德國，租金是按照行情衡量的，必須參考三個以上的同區類似居住單位。如果業主收取高於市場價的租金，租客可以向法庭申請緩解措施（例如減租）。

此外，德國聯邦政府規定，每三年租金增幅不得超過20%，一些地方政府規定三年增幅不得超過15%（例如巴伐利亞州和柏林州）。

——租住權保障

《債法》規定，所有長於1年的租約爲永久租約，即使是口頭租約也是如此。（說實話，這一條有點匪夷所思。難道一旦簽訂長期租約後，業主很可能徹底喪失選擇租客的權利了麼？）

在某些特定情況下，業主纔可以簽訂有時限的租約。比如，房屋日後會被收回，供業主家人居住。再比如，業主希望大規模維修。

業主必須提供合理理由，才能停止租賃，包括：租客嚴重違反合約內容；或者麼，如果繼續租賃，會讓業主蒙受巨大損失。

在支持租管的人士看來，德國的租管機制是全球最成功的。另外，《2013年聯合國人權委員會特別報告》認爲，德國的租管機製爲租客提供了高度的保障權，並確保私人租房投資仍能帶來利益。

德國法規對租客利益的保障，極具吸引力。永久租房和購買房產之間，沒有太大區別，這是德國人甘願租房的原因。

②對借貸的理解

國內媒體曾持有這樣的觀點：德國人被猶太人的高利貸搞怕了，所以極其厭惡債務的概念。

事實上，這麼說也有一定的道理。德國人不喜歡借貸，以至於信用卡使用頻率，不足英法的一半。從另一個角度來看，德國的居民儲備水平相當之高，總量常年位居歐洲第一。

從歷史的角度來看，德國只用了30年，走完了英法百年工業化的道路。期間，資本主義瘋狂擴張，導致高利貸橫行，不少德國工業資本家負債累累。工業化的紅利被貸方分享去了一半，導致國民收入不堪入目。

希特勒入主政府十年內，大刀闊斧地改革，以違反社會契約的方式進行債務縮減，使工薪階層收入暴漲九倍。削減債務，保障民生，是支持希特勒上臺的民意所在。

如今，德國的債務規模，低於英法。而且相當一部分債務是國家層面的，而非企業債和個人債。由此可見，德國人對債務的概念並不感冒。他們即使要買房，也喜歡全款付清，否則更偏向於租房住。

結語：

不苦之前在《從日本看，爲什麼高房價會降低城市的競爭力》一文中提到：

一個社會的財富增長，最終要依靠生產力的進步。倘若一個國家的主要資金被樓市吸住了，那又有多少資源能支持科技的進步呢？

德國新建房屋數量逐年下降

二戰後，德國和日本的經濟崛起，背靠着全民投資工業和科技。廣場協議後，日本開始“玩虛的”，經濟也從此一蹶不振，給我們以警示。