来源：购物中心资产管理

　　“凯德”二字是音译自 “Capitaland”，即 “Capital+Land”，凯德从成立之初即确认了“资本+地产”的开发模式，目前凯德旗下管理着16支房地产私募基金和5支房地产投资信托基金（REIT）。

　　凯德通过专注于中国商业项目的两只私募基金收购孵化物业，再让凯德商用中国信托（CRCT）适用有限购权的形式收购凯德内地控股的商业物业，构建了从开发商到私募基金再到REIT一条完整的投资和退出的流程。

　　“一”

　　2018年成绩单

　　凯德商用中国信托（CRCT）于2006年在新加坡证券交易所上市，是新加坡首支投资于中国购物中心的房地产投资信托基金（REIT），其资产组合包括11家营收型购物中心。

　　2018年凯德商用信托权益总租金收入11.8亿元，净租金收入（NPI）7.8亿元，资产组合的租户销额总额和客流量分别同比增长18.8％2,3和19.4％，年底资产组合出租率达97.5％，加权平均租赁期限为2.9年。

　　得益于广州乐峰广场的加入，凯德商用中国信托截至2018年12月31日的资产估值为139.93亿人民币（权益口径），同比增加17.8％。

　　2018年凯德商用信托成绩单

　　2018年信托可派发收入0.997亿新元，同比增长9.4%，每单位派息同比增长1.2%，派息率相较于十年前国债等投资方式表现出了巨大的竞争优势。

　　2018年凯德派息率与市场比较

　　“二”

　　信托资产包组合

　　从2016年上市初始的8项资产到2018年的11项，CRTC的资产包组合在不断优化调整，尤其是近2年，调整日趋频繁。2016年，凯德收购了成熟物业成都凯丹广场，2017年，剥离安贞凯德Mall，2018年再次入手广州成熟物业乐峰广场，2019年以4.6亿出售呼和浩特赛罕凯德Mall的同时以8.1亿购入玉泉区已建成的一座商场。

　　优化后的资产包组合强化了一线城市和强二线城市占比，包含11个购物中心，位于8个城市，2018年资产包总估值157.54亿元。

　　2018年凯德商用信托资产包组合

　　“三”

　　资产价值提升

　　一般只有成熟型项目才会注入REITs，一方面是由于项目初期存在较大增值空间，开发商不愿意和投资人分享增值收益，另外一方面由于派息率的存在要求项目经营情况较稳定。

　　而成熟型项目存在的问题就是资产价值提升空间小，难度大。对比分析资产包中项目收购价及目前的评估值，除个别项目外，整体资产价值提升率较一般，尤其是后期收购的如北京大峡谷、成都凯丹广场等项目。相较于增值收益，稳定的投资收入似乎对信托更有意义。

　　凯德商用资产价值提升盘点

　　“四”

　　租金收入

　　资产包中的11个购物中心中，北京西直门和望京凯德Mall起着中流砥柱的作用，租金收入占总体收入的40%以上，租金单价也是11个项目里最高。后期加入的广州乐峰广场和凯德·新南表现不俗，租金单价分别达到6.5元和6.9元。其余项目租金单价总体较为稳定，表现一般。

　　2018年凯德商用地租金收入盘点

　　“五”

　　净收入（NPI）

　　预算管控是凯德强项，信托资产包平均Margin高达67%，费率控制堪称业界翘楚。尤其是资产包中表现得最为优异的北京三项目及新加入的凯德·新南及乐峰广场，Margin均接近70%。

　　回报率方面老项目由于获取价格较低，回报率普遍偏高，后期收购的北京大峡谷、凯德·新南及乐峰广场，回报率表现较为一般。

　　2018年凯德商用净收入

　　“六”

　　出租率

　　2018年资产包整体出租率保持了较高水平，除处于闭店状态的芜湖凯德广场及老大难项目武汉民众乐园外，其余项目均保持着接近满租的出租率。

　　2018年凯德商用信托出租率

　　“七”

　　增长率

　　对比公众号之前所分析的龙湖、新城、华润等项目增长率，资产包中各项目增长率表现一般，处于正常运营的购物中心大部分租金增长率及NPI增长率均在5%以下，总体租金增长率仅4.9%。

　　“八”

　　日均客流

　　各项目日均客流表现总体与租金增长呈明显正相关，客流量变化幅度小，多为微增或微降。客流最高的西直门项目及乐峰广场，日均客流分别高达9.6万人及7.4万人。

　　2018年凯德商用信托客流量

　　“九”

　　品类表现

　　信托各购物中心中，租金贡献最重要的两个品类为零售时尚及餐饮，仅占比30%的租赁面积贡献了55%的租金收入；超市、百货等主力店则较大程度拉低了平均租金，超市、百货占比高达44%，但租金贡献仅13%。

　　2018年凯德商用信托品类表现

　　END