來源：購物中心資產管理

　　“凱德”二字是音譯自 “Capitaland”，即 “Capital+Land”，凱德從成立之初即確認了“資本+地產”的開發模式，目前凱德旗下管理着16支房地產私募基金和5支房地產投資信託基金（REIT）。

　　凱德通過專注於中國商業項目的兩隻私募基金收購孵化物業，再讓凱德商用中國信託（CRCT）適用有限購權的形式收購凱德內地控股的商業物業，構建了從開發商到私募基金再到REIT一條完整的投資和退出的流程。

　　“一”

　　2018年成績單

　　凱德商用中國信託（CRCT）於2006年在新加坡證券交易所上市，是新加坡首支投資於中國購物中心的房地產投資信託基金（REIT），其資產組合包括11家營收型購物中心。

　　2018年凱德商用信託權益總租金收入11.8億元，淨租金收入（NPI）7.8億元，資產組合的租戶銷額總額和客流量分別同比增長18.8％2,3和19.4％，年底資產組合出租率達97.5％，加權平均租賃期限爲2.9年。

　　得益於廣州樂峯廣場的加入，凱德商用中國信託截至2018年12月31日的資產估值爲139.93億人民幣（權益口徑），同比增加17.8％。

　　2018年凱德商用信託成績單

　　2018年信託可派發收入0.997億新元，同比增長9.4%，每單位派息同比增長1.2%，派息率相較於十年前國債等投資方式表現出了巨大的競爭優勢。

　　2018年凱德派息率與市場比較

　　“二”

　　信託資產包組合

　　從2016年上市初始的8項資產到2018年的11項，CRTC的資產包組合在不斷優化調整，尤其是近2年，調整日趨頻繁。2016年，凱德收購了成熟物業成都凱丹廣場，2017年，剝離安貞凱德Mall，2018年再次入手廣州成熟物業樂峯廣場，2019年以4.6億出售呼和浩特賽罕凱德Mall的同時以8.1億購入玉泉區已建成的一座商場。

　　優化後的資產包組合強化了一線城市和強二線城市佔比，包含11個購物中心，位於8個城市，2018年資產包總估值157.54億元。

　　2018年凱德商用信託資產包組合

　　“三”

　　資產價值提升

　　一般只有成熟型項目纔會注入REITs，一方面是由於項目初期存在較大增值空間，開發商不願意和投資人分享增值收益，另外一方面由於派息率的存在要求項目經營情況較穩定。

　　而成熟型項目存在的問題就是資產價值提升空間小，難度大。對比分析資產包中項目收購價及目前的評估值，除個別項目外，整體資產價值提升率較一般，尤其是後期收購的如北京大峽谷、成都凱丹廣場等項目。相較於增值收益，穩定的投資收入似乎對信託更有意義。

　　凱德商用資產價值提升盤點

　　“四”

　　租金收入

　　資產包中的11個購物中心中，北京西直門和望京凱德Mall起着中流砥柱的作用，租金收入佔總體收入的40%以上，租金單價也是11個項目裏最高。後期加入的廣州樂峯廣場和凱德·新南表現不俗，租金單價分別達到6.5元和6.9元。其餘項目租金單價總體較爲穩定，表現一般。

　　2018年凱德商用地租金收入盤點

　　“五”

　　淨收入（NPI）

　　預算管控是凱德強項，信託資產包平均Margin高達67%，費率控制堪稱業界翹楚。尤其是資產包中表現得最爲優異的北京三項目及新加入的凱德·新南及樂峯廣場，Margin均接近70%。

　　回報率方面老項目由於獲取價格較低，回報率普遍偏高，後期收購的北京大峽谷、凱德·新南及樂峯廣場，回報率表現較爲一般。

　　2018年凱德商用淨收入

　　“六”

　　出租率

　　2018年資產包整體出租率保持了較高水平，除處於閉店狀態的蕪湖凱德廣場及老大難項目武漢民衆樂園外，其餘項目均保持着接近滿租的出租率。

　　2018年凱德商用信託出租率

　　“七”

　　增長率

　　對比公衆號之前所分析的龍湖、新城、華潤等項目增長率，資產包中各項目增長率表現一般，處於正常運營的購物中心大部分租金增長率及NPI增長率均在5%以下，總體租金增長率僅4.9%。

　　“八”

　　日均客流

　　各項目日均客流表現總體與租金增長呈明顯正相關，客流量變化幅度小，多爲微增或微降。客流最高的西直門項目及樂峯廣場，日均客流分別高達9.6萬人及7.4萬人。

　　2018年凱德商用信託客流量

　　“九”

　　品類表現

　　信託各購物中心中，租金貢獻最重要的兩個品類爲零售時尚及餐飲，僅佔比30%的租賃面積貢獻了55%的租金收入；超市、百貨等主力店則較大程度拉低了平均租金，超市、百貨佔比高達44%，但租金貢獻僅13%。

　　2018年凱德商用信託品類表現

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