2019年一季度已經結束，雖然限購、限貸等樓市調控政策仍未有絲毫鬆動跡象，但新房和二手房市場降溫已經非常明顯。相比新房，現房銷售、小區成熟、交通便捷、議價空間大的二手房，讓許多置業者對其情有獨鍾。

　　那麼，目前省城有哪些二手房更受業主歡迎？更具投資升值潛力？帶着這些問題，結合省城房地產知名房產中介一季度二手房成交行情，山西晚報記者對省城樓市進行實地探訪，深入瞭解，爲大家梳理出實用且理性的二手房投資寶典——

　　A 入市滿兩年次新房受歡迎

　　按照一般購房者的置業習慣，有一定工作經驗和經濟實力的置業者，往往不會選擇購買二手房，尤其是在二三線城市的置業者。目前，在省城同區域的新建商品房比二手房成交價格要貴1000元/平方米以上，由此可以看出，太原二手房的購買羣體以剛需置業者爲主。

　　在二手房剛需人羣中，大部分是參加工作不久的年輕人、租房已久的外來務工人員，這部分消費羣體經濟不寬裕，攢夠首付只能買舊房子，再加上沒有餘錢裝修，二手房是最好的選擇。

　　近日，山西晚報記者走訪了省城六城區的多個二手房中介機構後發現，恰好滿2年上市交易的新樓盤最受歡迎，且戶型多爲小戶型，出售原因主要是不少原房東用來“以小換大”。

　　從太原房天下二手房後臺可以看到，70-110平方米之間的戶型基本不愁買家，搜索量最多，而地段優越、生活配套完善的優質小區的房源更加搶手，業主剛掛牌就會有買主看房，大多數在兩三個月內就有買家下定。

　　中環地產某門店經紀人郝女士告訴山西晚報記者，目前太原市有在售房源的小區有2000多個，房產證未滿兩年的不到80個小區，2-5年的100多個，5-10年的500多個，10年以上的1500多個。按區域分，小店區有900多個小區有在售二手房房源，萬柏林區不到600個，迎澤區900多個，杏花嶺區800多個，尖草坪區230多個，晉源區160多個。

　　例如位於省城勝利東街的富力城小區，2011年該項目竣工，主力戶型爲88平方米的兩居，銷售均價12000元/平方米起，小區房源數量超過500套。由於該項目是次新房，且房產證滿2年，可對外上市交易。再比如，恆大綠洲東區的二手房源，竣工年限是2012年，基本上很多房源滿了兩年進入市場交易，銷售均價已達14000元/平方米，小區房源數量超過1500套，80平方米-100平方米的兩居、三居房源最多。

　　鏈家房產一位經紀人表示，這類小區比較熱的主要原因是剛“滿兩年”，且小戶型，以小換大的業主較多，購買的客羣多以單身或者是剛結婚的年輕人爲主，總價低，支付壓力小。

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　　學區房成量價走勢風向標

　　在二手房市場上，置辦學區房的家長成爲主要購買力，由於重點學校的學區房普遍單價高於非學區房，所以學區房是太原二手房市場的成交業績主力，直接影響着太原二手房的價格走勢、成交總額。多位房產中介經紀人表示，大部分決定購買學區房的家長手中資金相對充足，一部分人是由於經濟寬裕，還有的人是賣掉舊房籌錢買學區房。

　　省城劉女士的孩子今年4歲，她告訴山西晚報記者：“最初買房只考慮了房子離單位近、住起來比較寬敞和舒服，後來有了孩子才發現，這套房子唯獨不在好學區。我們小區有同齡孩子的家長們，都琢磨着賺錢換房，買一套學區房也成了很多新晉家長的短期目標。優質的教學環境、教育資源，是父母給不了的，所以我們盡一切努力，給孩子創造最好的環境。”

　　在我愛我家房產中介門店內，劉女士的同伴告訴山西晚報記者：“我有兩個孩子，如果想一次性解決兩個孩子的小學、初中入學問題，買一套學區房還是很值得的投資。”

　　房產中介經紀人李女士表示，今年二季度開始市場活躍度很不錯，客戶到訪量、成交量增多，有的客戶看上房子很快就能成交。比如小店區長風街八一、九一小學一帶，學區周邊老小區的房源價格比較平穩，但是年代新的二手房價格呈較小的上漲態勢，緊鄰學校周圍的房價更是穩中有升。緊鄰學校比較近的小區，如九一宿舍、橡膠廠宿舍、怡安公寓這些二手房小區諮詢量也比較大。

　　在省城幷州路一家二手房門店，經紀人胡先生說，週末探訪人數較多，大約七八組，工作日三四組或者更少一些。山西晚報記者4月7日實地探訪時發現，店內已有三組客戶，其中一組客戶因買方出價和賣方預期有差，尚未簽訂合同。門店周邊有青年路小學、五育中學等。胡先生表示，一般來這裏買二手房的人目的很明確，就是學區房。成交量方面，相較去年同期明顯回暖，但“火爆”談不上；戶型方面，一居室、兩居室的戶型更受歡迎，由於戶型小均價就相對較高，總體來看，房價有所增長但呈現緩慢態勢。

　　如今，地處學區的房產中介市場會出現兩大特點，其一，學區房受關注程度較高，成交量也會有所上升；其二，畢業季租房市場會相對火爆。消費者選擇學位房的目標很明確，就是某個小區甚至某一期的房子，而且學位房集中交易的時間也比較明顯，多在暑假期間表現出較爲明顯的需求，因爲下半年新學期即將開始，父母正爲子女的學位、學區問題發愁。

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　　成熟優質小區市場熱度高

　　幾年前，太原不少投資房產的客戶會首選配套齊全、地段好的小區。現在，房地產市場逐漸迴歸理性，投資客退出了二手房市場，剛性需求置業者同樣對配套齊全、地段好的房子倍加青睞。

　　配套齊全的好地段房屋，有很多二手房是上世紀80年代、90年代建設的小區，年代久遠、建築老舊，居住體驗並不好，但這些區域內的部分小區經過改造，物業服務、裝修尚可，符合追求居住品質的年輕人要求。在迎澤區、杏花嶺區，這類小區有不少。

　　在省城杏花嶺區魚池街，省質監局宿舍近期有不少看房客到訪。市民黃先生說，“這個小區離公司近，出門就是府西街非常方便，雖然房子有些舊，但各類配套都很完備。”山西晚報記者瞭解到，該小區所在的魚池街街道兩旁禁止停車，而整條街道的小區裏，只有質監局宿舍的住戶有停車位，所以停車很方便，給這個小區的二手房成交帶來了很大的優勢。其餘小區地塊都較小，小區僅幾棟住宅樓，公共空間綠化面積較少，且無地下車庫，車位緊張。

　　這些中心城區的新二手房銷售大熱，重要原因是周邊交通通暢、配套齊全。然而，山西晚報記者在走訪發現，小區內一些步道的水泥地面略顯老舊，樓道牆面上印着各式各樣的小廣告，路邊綠植帶中的垃圾歷歷在目，這些看似不起眼的細節卻很容易使人對小區的整體印象大打折扣。

　　針對上述現象，小區附近另一中介的經紀人表示，這類小區條件優劣參半。比如物業費用較低是一個優點，但是同樣帶來的問題是業主可獲得的物業服務相對有限，難免存在配套設施老化、更新維護不佳的問題。“不過總體來說，這類小區綜合條件在周邊表現較爲突出，因此銷售情況一直比較樂觀。有不少購房者是來自國貿、王府大廈、金融大廈商圈的白領。”該經紀人對山西晚報記者說。