文丨西部君

剛剛三十而立的海南，正在下決心克服房產依賴症。

這兩天，海南出臺了一份《關於鼓勵存量商品住宅用地轉型利用和解決有關歷史遺留問題的實施意見》，文件提到：

貫徹房地產調控政策，鼓勵我省存量商品住宅用地轉型利用和處置盤活，妥善解決招商引資產業項目配套商品住宅用地歷史遺留問題，促進產業轉型升級和經濟高質量發展。

文件提到的存量商品住宅，是指已經拿到土地證，但還沒有動工；或者已經動工，但可以改變用途的商品住宅用地。

按照文件的初衷，這部分商品住宅用地，如果還來得及，那就不再蓋樓賣房，而是規劃成產業項目，建工廠，建寫字樓。總之，優先滿足產業用地，脫虛向實。

無獨有偶，近期的固定資產投資數據，也顯示出海南房產降溫的趨勢：

今年前兩月，海南房地產投資增速爲-35.3%，爲全國倒數第二，是爲數不多負增長的地區之一。

從土地政策到投資佈局，海南圍繞房地產行業的出手頻次相當高了。聯繫到去年曾推出史上最嚴的全域調控手段，那麼，海南經濟是否正在全面去房產化？

01

海南的房產依賴度全國第一

提到海南經濟和房地產的關聯度，有一個和前兩月房產投資增速截然相反的數據，那就是房產投資的GDP佔比，2018年海南達到35.5%，高居全國第一，還是唯一突破30%的地區。

追得一提的是，這個數據還不是海南的最高值。2018年的調控政策出來後，海南的房產投資爲1714億左右，投資增速下降16.5%。房產依賴度最深的年份，各項數據又達到什麼水平呢？

西部城事依據統計公報進行了梳理，如下圖：

可以看出，2005年左右的海南，雖然經濟體量相當小，只有千億規模，但房地產投資不過百億，行業增加值不到三十億，離支柱產業相距甚遠。

2007年開始，海南的房地產開始了明顯的復甦勢態，當年的房產投資增速達到42.2%，房產投資的GDP佔比再次突破兩位數。

2007到20110年間，海南的房產投資增速就沒低於過40%，2010年甚至達到62.5%。這一年恰逢《關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》發佈，海南被認爲迎來另一波發展機遇期，房地產再度成爲大量資金湧入的領域。

2005年到2017年，海南的房產投資年平均增速達到32%左右，投資額從不到百億發展爲突破兩千億，十二年時間翻了三十倍，房產投資一度接近經濟總量的一半。

房地產除了貢獻超四百億的增加值外，還貢獻了全省接近一半的稅收。下面的一些縣市，比例更誇張，比如萬寧市60%以上的稅收來自房地產業，臨高70%，陵水縣甚至達到85%。

海南不像其他內陸省份，有足夠的平原腹地，所以大舉建房蓋樓，對土地財政的依賴，另一面是土地的高度緊缺。關於這點，《瞭望》提到過一個代表性的例子：

省裏給萬寧的建設用地指標到2020年是209平方公里，但萬寧目前已經賣出去229平方公里，不僅已經無地可賣、可用，還缺口20平方公里。

別說萬寧，海口、三亞等經濟發展水平相對較高的城市，哪怕有旅遊業支撐，但對房地產的依賴度同樣不低。2018年房產開發投資GDP佔比排名前三的城市，分別是三亞、海口和昆明，海南包攬前兩席。

以海口爲例，去年的經濟總量1510.51億，房產開發投資609.42億，佔比超過40%。四年前的2015年，海口的房地產投資增速一度達到96.3%，一年翻一番。

02

一個去房產化的海南正在來臨

2018年的海南，房產依舊是經濟的重要支柱，但總的來說，這一年是變化的開始，圍繞房地產的各項數據全面下滑。

除了房產投資下降16.5%外，房地產竣工面積下跌6.3%，銷售面積下降37.5%，銷售額下降23.2%。

房住不炒的大背景下，海南樓市降溫是意料之中的局面。但各項數據如此大幅滑坡，和產業結構調整息息相關，也說明海南真的意識到了問題所在，決心轉型。

來源：中商產業研究院

海南有生態瓶頸，一些市和縣出現的建設用地指標倒掛的局面，說明也沒多少地可以賣。哪怕賣出去的地蓋成了商品樓盤，去庫存和空置率也是個大問題。

事實上，在海南房產投資增速最快的2010年，海南住建部門的數據顯示，海口、三亞、文昌、瓊海等8個市縣，多數小區的入住率都達不到20%。

房屋空置造成浪費，產業建設缺少足夠的用地，2010年房地產投機潮捲土重來，給海南留下深刻印象。而再往前90年代初那次著名的房產風波，誕生了全國10%的積壓商品房，還開創了省級銀行（海南發展銀行）破產倒閉的先河。

所以，去年海南喜提自貿區、自貿港的政策紅利，外界普遍看好海南樓市，各路資本躍躍欲試時，海南一盆冷水，在4月份出臺了史上最嚴的全域限購政策：

五指山、保亭、瓊中、白沙4個市縣住房只能向本地居民銷售；海口、三亞、瓊海三地，買房要有本地戶籍或者五年個稅、社保記錄；其他區域要兩年個稅和社保記錄。

在此次調控措施推出前，海南已經有取得不動產證5年後方可轉讓的限售政策，按照全域限購政策，從購房到脫手的交易時間延長到了至少七年以上，海口、三亞等熱點投資城市則是十年以上。

來源：易居研究院

目前海南全省常住人口不到一千萬，2018年的人均可支配收入只有24579元，低於全國28228元的平均水準，房價收入比高居全國前列。比如三亞的房價收入比就高達20，僅次於深圳，排在全國第二。

所以海南的購房者大部分是外地人，比例在七成以上。如果是投資而不是剛需，限購提高了購房門檻，加上買了被套牢的概率極大，這幾乎堵死了投機炒作的渠道。

海南“去”意已決，史上最嚴調控，還只是一個縮影。據不完全統計，2018年，海南出臺涉及房產的調控政策多達23次，除此以外海南的主政官員，曾在多個場合表示要斬斷房產依賴症。

從數據來看，海南給樓市降溫的確不是空話，一個去房產化的海南正在來臨。

03

海南的未來在哪裏

從建立特區到建設旅遊島，海南的兩次機遇期，都沒能避開房地產投機潮的攪局。眼下第三次窗口期到來，對樓市收緊，可以說是提前亮明瞭姿態。不過從房地產行業抽離，至少要面臨兩個問題。

其一，短期的稅源流失，債務壓力升級。這一點下面有些市縣已經遇到了，具體從經濟增速和財政收入的下滑可見一斑。

其二，長期的經濟如何轉型。2005年以來，海南的經濟增速，和房產投資增速呈現高度的正相關，2018年房產投資下降，經濟增速也創下了這一階段的歷史新低，可見房產行業經濟貢獻率之高。那麼去房產化之後，產業真空如何填補？

海南本身的區位並不差，有優良的深水港，只是與之隔海相連的，是不發達的西南內陸。而地形和生態都決定了不適宜進行大規模的工業開發，所以直到今天，海南的第二產業依舊相當薄弱，沒有完成基本的工業化進程。

以海南的數據爲例，2018年三次產業佔比爲20.7：22.7：56.6，統計公報甚至沒有公佈工業增加值的具體數字。海口的佔比情況還要更特別，三產比爲4.2：18.3：77.5，二產增加值只有276億元。

海南的人口和陸地面積只有一個大城市的規模體量，本地消費市場和腹地相當小，甚至外來的東北人就撐起了好大一片天。加上沒有工業基礎，要找一條特色發展之路的確比較難，這解釋了爲何房地產會成爲路徑依賴。

海口投資情況，來源：統計公報

在今年年初的海南企業家諮詢會，馬雲提出讓海南對標香港，腦洞開得夠大，落到實處未必容易，要知道香港扮演的是內地和世界的超級聯繫人角色，從制度到區位，很多優勢海南都不具備，模仿香港發展賽馬不了了之便是一個例子。

不過如西部城事在此前《超越香港？海南需要腦洞》中所言，海南封閉的小島格局，意味着它天然適合進行各種政策試驗，試錯成本低。自貿區的紅利花落海南，正是有此考慮。對海南來說，若政策層面給予的自主權足夠大，未來依舊很大值得暢想的空間。

海南具體如何轉型，目前依然缺少比較清晰的路徑，得一步步摸索、試驗，但告別房地產投資拉動的老路，應該成爲最基本的共識。眼下海南下決心去房地產化，這無疑是良好的開局。