來源：魔都財觀，已獲授權轉載

　　我每天在自媒體後臺能收到無數個問題。在回答問題輸出經驗的同時，我也在觀察這個市場到底在關心什麼。

　　最近幾個月，我一直都在被同一個問題糾纏着。一開始只是零星幾個人發問，直到最近我幾乎每天都要被問好多次。

　　這個問題就是：

　　二代徵信要上線了，買房人該怎麼辦。

　　每當我看到這個問題的時候，總能感覺到手機屏幕那一頭深深的焦慮感。

　　如果說十年前買房是無罪假設，市場上有各種鼓勵措施幫助你上車的話，那現在買房就是有罪假設，你必須拿出各種證據，證明自己有錢、無房、無貸、不炒作，才能享受普通人買房待遇。

　　實際落地的時候，大家還是會在資格上或多或少有一些瑕疵。我們總會去嘗試各種方法突破，至少讓自己變得更像首房首貸的樣子。

　　但隨着第二代徵信系統的上線，未來的信貸審覈越來越精細，首貸資格的希望也越來越渺茫。這一陣，大家的朋友圈裏遍佈着這樣的主流情緒。

　　可是，真的是這樣嗎？

　　是時候說說貸款和徵信那些事了。

　　01

　　我們以前講過，買房前，宏觀週期的判斷是最重要的。看準了當下樓市在哪個階段，才能決定你未來三年買不買房。

　　可真的到了買房進行中，信貸融資纔是最重要的事情。

　　拉開買房人差距的主要是信貸能力。買不買得到，買大房子還是小房子，就看你能借到多少錢。

　　而決定一個人貸款能不能搞定的，主要還是看徵信。

　　正所謂貸款無小事，徵信定大勢。

　　因爲大家在銀行面前都是素人，銀行識別你是不是好客戶的主要標準，就看那幾頁的徵信報告。

　　在這樣的評價體系下，就算是王思聰，和普通白領相比，也不見得有多大優勢。

　　王思聰有多張白金信用卡，每個月有鉅額的刷卡消費。他還是多家公司的法人，這些公司有天文數字的負債。這些都是徵信上的大忌諱。

　　而一個兢兢業業的小白領，每個月穩定幾千信用卡消費，按時還款，名下也沒什麼貸款，一副人畜無害的樣子。

　　站在銀行的立場上，只看徵信報告初審的話，會拒絕王思聰，選擇小白領。

　　用這樣的方法篩選客戶，簡單粗暴，但十分有效。

　　因爲說到底，銀行根本不缺貸款客戶。他們要做的只是用徵信報告，淘汰掉那些有瑕疵的客戶就行了。

　　所以對大家來說，花再多精力養好你的徵信報告都不爲過。

　　02

　　而大家心心念唸的首房首貸資格，不只是徵信的問題，還必須得同時搞定無房和無貸兩樣。

　　目前全國絕大部分城市都是限購的，以家庭爲單位，在所在城市名下有一套住房，就不算首套了，不少城市比如像上海、北京，還規定最多隻能有兩套。

　　值得注意的是，房產是全國不聯網的。也就是說，你在外地的房子，在當地是不會被限購的。

　　我估計房產的不動產登記全國聯網，至少最近幾年是不會推出來的。在此之前，跨城買房一直會是投資的主要選擇之一。

　　但是個人徵信是全國聯網的。

　　下圖是某朋友的個人信用報告，大家重點關注紅圈處。

　　只要你在全國任一地方有過按揭貸款，“個人住房貸款筆數”這一欄就會被標註爲“1”，那你在全國各地就會被算成有過貸款記錄，且終身有效。

　　哪怕你還清了外地的貸款，哪怕你在當地沒有房子，你依然不是一個白戶。

　　在上海、北京、深圳這樣調控嚴厲的城市，無論如何，你就是7成首付了。

　　不過有些二線城市比較寬容，比如在蘇州、無錫等地，貸款還清之後，首付沒增加多少，大概在4、5成的樣子。

　　另外，一個家庭在全國範圍內名下按揭貸款最多同時只能有2筆。

　　也就是說，就算你只是在外地有2筆按揭貸款，你在當地也是無論如何做不出第3筆按揭貸款。

　　瞭解到上面這些，你會發現，即便躲過了限購這記重拳之後，也很難閃過限貸這記勾拳。因爲全國聯網的徵信報告就像是天眼一樣，窺探着你的一舉一動。

　　難怪人民羣衆要運用那麼多喜聞樂見的斷舍離方法，無非就是爲了一個首房首貸資格。

　　03

　　我們每週在上海線下茶話會，感受也是一樣的。

　　被大家問到的最多的永遠就是房票、貸票的問題。

　　接觸的多了，我發現我很少能看到，不缺錢、有資格、首房首貸立馬能買房的粉絲。大家身上或多或少都有一些疑難雜症要解決。

　　我遇到過許多個案例，夫妻兩個當年輕易用掉了首房首貸資格，還沒借多少錢。導致現在要賣一買一，改善居住的時候，因爲首付太高，捉襟見肘。

　　雖然最終還是幫他們用一些創新方案迂迴解決了，但其實當初如果做好規劃，是可以方便許多的。

　　未來隨着房價的上漲，限購限貸只會越來越嚴格。

　　我給大家的建議是，任何一個家庭，不管是剛需還是投資，現在買房前必須做好規劃。

　　不光是爲了當下買到心滿意足的房子，更多的是爲了未來改善擴張做好準備。

　　買房之前要多想想未來，在家庭成員的買房資格和貸款名額上做好設計。一定要想清楚，下一張首房首貸的房票在哪裏。哪怕爲此多費一些周折，也是值得的。

　　當下的慢，是爲未來的快。

　　04

　　好，既然要爲未來留足操作空間，那就更要清楚當下的玩法。

　　名下有無房產是很容易判斷的，大家都能處理好預留空間。

　　比較容易踩坑的是夫妻貸款買房上徵信的問題。

　　首先要明白的是，夫妻婚內買房，不管房產證上出現幾個人的名字，房產都是婚內共有財產。

　　那意味着，當你婚內買房按揭，銀行拿這個房子作抵押的時候，必須是夫妻兩個人都同意做貸款人，即便你沒上房產證。

　　這個時候就會出現主貸人和參貸人概念。

　　顧名思義，主貸人承擔主要還貸責任。參貸人是參與貸款並共同清償債務的人。注意參貸人是要一起還款的，貸款還不出，也是要一起賠錢的。

　　從這個意義上來說，主貸人、參貸人都是法律上的還款人，義務有先後，但沒區別。

　　可是實際操作中，只有主貸人的按揭貸款記錄上徵信，參貸人是不上徵信的。

　　這無疑給大家一個大大的福利。你要做的是：

　　儘可能集中消耗主貸人的資格和額度，爲參貸人留足空間。

　　事實上，除了普通的按揭貸款之外，很多人不知道的是，小微企業經營貸款、個人消費貸款、甚至於部分城市有接力按揭貸款，都是可以靈活運用參貸人的。

　　就是說可以使用別人作爲主貸人，上別人的徵信，自己作爲參貸人，用自己的房產作爲抵押，來實現融資需求。

　　參貸人這個設計理念，極大地便利了創新融資，在實踐中有很多想象空間。

　　大家自己好好琢磨琢磨。

　　05

　　就是因爲做參貸人有這麼多好處，所以纔會有開頭提問裏的那些焦慮：

　　二代徵信將於今年5月1日上線，會納入參貸人信息、公共事業繳費信息、更精細的信用卡信息。二代徵信上線後，即便未來參貸人獨立後，買房也不能做首套。

　　我的看法是，徵信系統更加精準全面，勢必造成信貸審覈更加嚴謹，未來肯定是對按揭有影響的。

　　但凡事最怕一刀切、非黑即白的判斷，要說二代徵信馬上影響大家買房，這一定是錯的。

　　首先，二代徵信不會那麼快就在全國鋪開，大家來看看下圖的官方消息。

　　二代徵信其實早就在2018年三季度就上線試運行了，到今年4月底剛好滿試運行期6個月。網傳5月1日正式上線的消息來源就來自於此。

　　但是試運行結束之後，不會是馬上全面切換成二代系統的。

　　因爲徵信工程影響面重大，涉及監管、銀行和公用事業單位的系統改造。但凡有點體制內金融系統工作經驗的人都會知道，這麼重大的事件，一定會有全行業的動員以及工作部署計劃，不會一夜之間全面上線的。

　　06

　　那二代徵信上線之後，參貸人到底上不上徵信呢。

　　以下是我根據自己多年金融實務經驗，給大家做的一些推測，供大家參考。

　　一是先說增量，對於二代徵信上線之後新購房的夫妻雙方來說，參貸人的按揭貸款記錄會上徵信的。

　　因爲二代徵信就是要納入夫妻共有負債信息，所以這點是毫無質疑的。

　　二再說說存量，二代徵信上線之後，歷史已貸款的按揭記錄大概率不會納入徵信。

　　這些歷史已貸款的按揭記錄都存放於各商業銀行的系統中，如果不是監管特別強制要求，銀行們是沒有動力去推進這個喫力不討好的事情的。

　　知道了這幾個大趨勢之後，我還是有幾個建議給大家：

　　1、二代徵信這件事，影響面最大的是那些至今有首房首貸資格的年輕人。對於這些朋友，如果可以的話，儘可能在婚前以單身個人名義買房再結婚，這樣就解決參貸人上徵信的問題。

　　2、對於那些已經用過按揭買房的夫妻，最近一、二年內是不用太擔心參貸人上徵信的問題。但是大家心裏要有根弦，不能確保二代徵信一定不會補錄信息。如果你這幾年最終是要突破買房的，晚一點不如早一點。在樓市裏我們學到最大的的教訓就是，凡事要趁早。而且現在的見底回暖，的確是不錯的機會。

　　3、真的未來遇到了參貸人上徵信了，也不是世界末日。信貸政策一直在變化，金融創新也在發展，等到下一個鼓勵買房的週期到來，認貸標準也會有新口徑，這些都不是什麼問題。

　　記住，辦法總比困難多。戰略上儘量樂觀一些，戰術上儘量悲觀一些。

　　這是我在當下混沌樓市裏能送給你的最佳建議了。

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