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　　【基本案情】

　　2011年8月份，在莆田工作的林先生看中了市區一套面積104平的商品住宅。由於購房心切，8月12日，林先生便與莆田當地某房地產公司簽訂了《商品房買賣合同》，購買了自己所相中的房屋。該合同第八條約定了交房日期爲2013年4月30日前。合同第九條約定：出賣方逾期超過90日後，出賣人需按日向買受人支付已付款萬分之五的違約金。

　　合同簽訂後林先生按約定支付給莆田某房地產開發公司全部購房款515757元。但直到2014年4月23日，林先生才收到莆田某房地產開發公司郵寄的交房通知。

　　遲延了一年才交房的行爲，讓林先生等購房人憤慨不已。若按合同約定，林先生等業主早已住上心怡的房屋。於是，林先生憤而將莆田某房地產開發公司訴至法院，要求支付2013年4月30日至2015年2月6日（辦理房屋交接日）的逾期交房違約金。

　　一審審理後一審法院認爲，林先生已付清購房款，而莆田某房地產開發公司沒有按合同約定的期限交房，莆田某房地產開發公司已構成違約，應承擔違約責任。根據合同第九條規定，應當按日向林先生支付已付款萬分之五的違約金。

　　莆田某房地產開發公司逾期357天向林先生交房，應支付給林先生逾期交房的違約金92062.62元。一審法院於2014年10月22日作出判決：判決莆田某房地產開發公司應於判決生效之日起十日內支付給林先生逾期交房的違約金92062.62元；2.駁回林先生的其他訴訟請求。

　　林先生與莆田某房地產開發公司均不服，提出上訴。

　　莆田市中級人民法院對一審查明的事實予以確認。但查明，根據仙遊縣人民政府2010年發佈的《關於公佈仙遊縣房屋租賃月租金最低指導價格的通知》規定，涉案商品房所在地段的最低月租金標準爲每平方米5元。

　　二審認爲，雖合同約定“逾期超過90日後，按日支付已付款萬分之五的違約金”，但莆田某房地產開發公司逾期交房給林先生造成的損失，只是該地段同類房屋的租金損失。參照當地的租金標準，涉案商品房所在地段的最低月租金爲521.55元。合同約定的違約金是該租金的十倍多，莆田某房地產開發公司請求調低應予準許。於是改判莆田某房地產開發公司按每月678.02元計算的標準向林先生支付違約金。

　　二審判決後，林先生不服向福建省高院提起了再審。

　　省高院認爲根據《福建省房屋消費者權益保護條例》第十二條規定：“經營者未能按照約定期限提供房屋的，消費者可以要求經營者限期履行約定，並按約定支付違約金；未約定違約金的，自逾期之日起按預付款的日萬分之三至萬分之五計付違約金。

　　省高院認爲，本案約定的逾期交房違約金標準尚未“過分高於造成的損失”，不應調低。於是判決撤銷莆田市中級人民法院二審民事判決；維持仙遊縣人民法院的一審判決。

　　【律師講解】

　　《中華人民共和國合同法》第一百一十四條第二款規定：“約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。”《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（二）》第二十九條規定：當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失爲基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。

　　當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定爲合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條規定：“商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公佈或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。”《福建省房屋消費者權益保護條例》第十二條規定：“消費者以預付款方式購買房屋，或者與經營者調換房屋產權的，經營者未能按照約定期限提供房屋的，消費者可以要求經營者限期履行約定，並按約定支付違約金；未約定違約金的，自逾期之日起按預付款的日萬分之三至萬分之五計付違約金。損失的範圍，應當包括逾期期間的租金損失和已付購房款按貸款利率計算的利息，二審判決僅將租金作爲損失計算不當。

　　一方面，商品房的主要屬性是居住使用，逾期交房使買受人的居住使用利益受損，買受人被逾期交房後的損失必須包括該房屋的租金損失。另一方面，開發商逾期交房時，買受人已支付的購房款就相當於爲開發商提供了逾期期間的貸款，買受人可以主張已付款在該期間的利息損失。

　　而且，根據《最高人民法院關於商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條第二款規定，在出賣人逾期辦證情形，可按逾期貸款利息標準計算損失，那麼，確定逾期交房損失時也應結合上述逾期辦證違約責任的規定，將買受人已支付款項的利息一併計入。第二，對於約定違約金標準是否“過分高於造成的損失”，應當由主張過分高的一方對過分高的事實進行舉證，但莆田某房地產開發公司未完成這一舉證責任。

　　就商品房買受人的租金損失一項而言，本案遲延交房時間爲2013年至2014年，莆田某房地產開發公司僅提供了仙遊縣2010年的房屋租金最低指導價標準。該指導價不足以證明違約時當地的房屋租賃市場行情，不能作爲認定違約時的房屋租金損失之依據。再加上利息損失一項，莆田某房地產開發公司顯然未證明約定的違約金“過分高於造成的損失”之事實。第三，對比本案《商品房買賣合同》約定的開發商逾期交房、逾期辦證和買受人逾期付款三種違約金標準可見，開發商的逾期交房違約責任輕於買受人的逾期付款違約責任，重於開發商的逾期辦證違約責任。上述標準符合《福建省房屋消費者權益保護條例》第十二條之規定，對雙方亦公平合理。本案適用《福建省房屋消費者權益保護條例》作出違約金高低的判斷合法合理，該裁判具有典型意義。

　　許東——律師 北京盈科（廈門）律師事務所律師