壓力測試，不合時宜？

（資料圖片）

巿場預期息口平穩發展，適逢年底及政府放寬9成按保樓價上限。為了解巿場最新反應，中原按揭於2019年12月委託香港民意研究計劃進行第七輪《公眾對本地樓巿、息率及置業意欲意見調查》，調查目標訪問對象為18歲以上的香港居民，探討公眾對樓價走勢的看法，放寬9成按保樓價上限對公眾置業信心的影響，以及公眾對壓力測試的看法。

（資料來源：中原按揭）

調查於12月2至3日進行，受訪的507名巿民當中，被問及明年樓價走勢看法，撇除拒答的回應後，有504名受訪者中，51%認為2020年底前樓價會下跌，數字與去年同類調查54%略為減少，當中認為樓價下跌1成佔較多數，佔整體之20%。與此同時，有42%受訪者認為明年樓價不跌或向上，當中25%受訪者認為明年樓價不變；17%受訪者認為明年樓價向上。

（資料圖片）

中原按揭董事總經理王美鳳指出，近月樓市受政治事件、經濟下行風險增加、早前中美貿易談判仍處僵局等因素困擾，令市場氣氛持續偏淡，由於短期內樓市仍存在不確定性因素，導致多於半數受訪者對明年樓價看跌。但留意，看跌的數字佔51%，並非屬於絕大多數，仍達42%受訪者認為明年樓價不跌或回升(25%認為不變、17%認為上升)，反映市場對樓巿及樓價仍具一定信心，特別是10月份政府放寬按揭保險樓價上限後，為樓巿帶來新動力。

調查同時發現，受訪者中有218名有意置業人士，其中佔多數達72%表示他們有意置業的意欲不會因為放寛按保而有變化，但當中亦有10%受透者表示置業意欲會基於放寬按保而增加。王美鳳指出，在近期社會事件影響及經濟下行憂慮下，雖然不少巿民對樓價走勢抱審慎態度，然而卻無損有意置業人士的入巿意欲，佔絕大比數合共逾8成有意置業的受訪者置業意欲未減。

（資料來源：中原按揭）

王美鳳表示，政府放寬按保樓價上限後，有助用家透過按保以低首期上車，按保申請個案顯著增加；根據中原按揭客戶申請個案，按保申請宗數由按保修訂後(10月16日)至今(12月11日)，對比8至9月份同期增加超過1.13倍，按保佔按揭申請比例由31%增加至51%，比例超過一半。9成按保佔整體按保申請達49%，9成以下有51%，申請新按保佔大多數，佔整體按保比例高達88%。

王美鳳指出，按保修訂前，9成按保僅佔按揭申請3%，修訂後大幅增至49%，原因是過往9成按揭樓價上限僅400萬元，9成按揭使用率甚低，未能真正幫助用家；現時按保使用率明顯上升，相信主因是按保修訂後之樓價貼近回現實水平，有助用家上車自置物業。

被問及「壓力測試」之假定升幅是否應該下調，在388名受訪者當中，撇除拒答及唔知/難講的回應後，佔大比數達65 %受訪者認為壓力測試假定升幅應下調或取消，其中包括有2%受訪者認為應該取消「壓力測試」，相對於35%受訪者認為壓力測試應維持不變多出30個百分點。

中原按揭董事總經理王美鳳

王美鳳指出，調查反映較大比數受訪者認為壓力測試3厘之假定升幅應下調，壓力測試自2010年8月推出，2013年將假定升幅加至3厘，以當前按息假設上升3厘後，計算每月供款佔入息比率是否合格，當時壓力測試推出之主因是應對加息帶來供款上升的壓力，以及增加借款人的防守力。然而，按息逾十年長期徘徊在低水平，目前按息平均約2.5厘，溫和的加息期於去年已告一段落，今年息率回落，市場亦預期明年美息平穩發展，本港低息環境將持續，壓力測試的假定加息幅度已顯得不合時宜，應要作出調減才較合理，以降低借款人在低息期仍需通過壓力測試的上會難度。