2018年，一代“武俠英雄”金庸先生離我們而去，令人惋惜。

作爲看着他武俠長大的我們這批80後，在我映像中，他所出的武俠小說當中，有一句非常經典的話，叫做“萬變不離其宗”。

無論你是哪門哪派，你的功夫有多厲害，你都離不開從最基本的“扎馬步”開始，這個道理，其實同樣也適用於很多城市的樓市，今天，我要講的還是惠州，惠州的樓市（本人定居惠州13年，從事房地產近8年），因爲我現在幾乎可以說是半個惠州人，藉此，談談我的一些小看法。

最近，粵港澳大灣區規劃綱要的公佈，一下子，各個城市，各個行業都在討論大灣區的發展將會如何如何，更好笑的是，還有一些玩起了數字遊戲。

看到好多篇文章，直接把粵港澳大灣區規劃綱要中這些城市被提到的次數統計出來，然後做了一個名次，在這裏，我要說一句，辛苦了！

可是，看下來後，我就覺得很好笑，他們居然以這個被提到的次數來判定這11個城市未來的發展是和提到的次數緊密相連的，提到次數的排名，就代表了未來這些城市的發展排名！

我就納悶了，如果按照這個邏輯，難道廣州和深圳以後的發展會被澳門超越嗎？稍微瞭解廣東的人都知道，這個可能性幾乎爲零。

至於廣州以後的發展會不會比深圳好，這個我不知道，我只知道深圳最近幾年的發展，已經超越廣州，大灣區中的科創中心是深圳而不是廣州，未來引領城市發展的絕對是強大的金融體系和科技創新，可是我國現有的兩個證券交易所，其中的一個是在深圳，而不是在廣州！

還有人評價，江門的提到的次數比惠州多，江門的發展不可限量，我就覺得更加納悶了。粵港澳大灣區四個中心城市香港、澳門、廣州、深圳，其中就有香港、廣州、深圳三個是靠近惠州的，大灣區的發展，無非就是中心城市作爲引領，向周邊城市進行產業輸出、資金輸出、人才輸出，從而帶動地區之間協同發展，用鄧小平同志說過的一句話就是“先富帶動後富，最終實現共同富裕”，是一樣的道理，萬變不離其宗嗎！

如果按照那個提到次數的思路，那就是說，香港、廣州、深圳要把這些資源跳過相鄰的惠州，跑去江門投資了。要捨近求遠，花費更高的交通成本，時間成本去與江門協同發展了。這是任何一個聰明人都不會幹的事，更何況是香港、廣州、深圳這樣的世界性的大城市，難道他們的繁榮和成功僅僅是靠運氣嗎？

當然，投資江門是一定會的，但是放在惠州和江門當中，惠州的投資比重絕對會比江門高得多。

外溢就是萬變不離其宗的根源

粵港澳大灣區發展戰略，一定會影響灣區城市房價，而這個影響，主要的表現是會將這些城市房價上漲的時間節點提前，房價上漲的空間拉大。退一步講，沒有這個發展戰略，這些城市的房價將來也一定會漲，因爲，這裏是廣東的珠江三角洲，是我國經濟發展最具活力和人口吸附能力最強的地區之一。

大灣區發展戰略，也會對這些城市的經濟增長起到很大的助推作用。但是，多數城市房價增長最主要的動力，還不是城市自身經濟的發展，而是受益於臨近大城市，中心城市，這些城市的人口在居住空間與工作空間發生改變，強大的外溢置業所帶來的量增價漲。

一個樓盤，它敢漲價，無非兩種判斷：

第一種：漲價後的價格，在未來幾年，城市經濟發展，居民收入提高後，能消化掉

第二種：漲價後的價格，還是有一部份片區的置業羣體，能夠消化

而在經歷了2015年的那年樓市上漲行情之後，大灣區城市當中，開發商們的判斷基本上都是依據以上的第二種。

據統計，2017年，惠州市城鎮非私營單位就業人員年平均工資70317元，平均月薪是5860元；惠州市城鎮私營單位就業人員年平均工資47345元，平均月薪是3950元。

所以，在惠州房價逼近萬元的時候，惠州樓市格局發生了重大改變，成交量和成交價格的雙料冠軍被惠州臨深片區摘得，並且這邊房價的增長節點比惠州市區提前了半年。

我們以1萬元的單價來計算一下，買一套100平米的房子，按照首套房首付三成計算，貸款30年，月供是4200左右，而銀行要求的流水是月供的2倍以上，也就是說，你的銀行卡流水要在8400元以上，銀行纔會預判你有這個還貸能力。

但是，你的平均月薪不到6000，甚至還有很大一部分人的工資還低於月供款。所以，這幾年惠州的臨深片區無論是在成交量還是成交價格上，都領先其他的幾個區縣，就是因爲這裏主力購買羣體是消費能力高出惠州好幾倍的深圳人。

其實，這種現象不只是存在於惠州，大灣區當中的城市，多半也是如此。

東莞的房子，成交量和成交價格的高峯出現在臨深片區、中山的房子，這種現象也是出現在臨深概念的片區、佛山的房子，這種現象出現在臨近廣州的片區、肇慶的房子，後面主要的成交量也都是距離相對較近的佛山和廣州的人過去買的。

這些年，在房價漲到一定程度的時候，本地市場的購買力已經凸顯疲軟，臨深片區或者臨廣州片區，由於與這些中心城市有相對便捷的通勤條件，這些地區的房價就率先啓動上漲行情，然後在慢慢的輻射到距離中心城市較遠的片區，一步一步往後面帶動，從而實現全市價格的上揚。

說到這些，我就想說，大灣區發展戰略，對城市的經濟發展會有很大的提升，房價在幾年之內可以實現翻一翻，但是，人們的工資，要想在幾年之內實現翻番是很困難的，更何況在目前的房價基礎上，城市當地的人羣已經對房價的消費能力疲軟不堪。

是的，大灣區規劃中，提到要大力發展製造業，優化產業轉型，但是請記住，不要幻想這些政策能讓我們的工資跟上房價的漲幅，因爲，城市的發展也還是“強者恆強”，高端的產業鏈始終是多數聚集在中心城市，而且數量會越來越多，而那些中低端的產業鏈，則是外溢到周邊城市，這樣，即實現了中心城市的產業優化升級，也讓中心城市周邊的城市由有產業鏈到產業鏈更豐富的優化升級。

但是，利潤最大的還是產業鏈上游的高端產業，所以，像深圳、廣州這樣的城市，他們的房價還要漲，而且他們的人羣也能消化這個房價，而周邊城市，雖然產業鏈能得到升級，但是這個升級不足以讓我自己城市的人能消化掉房價。

所以到最後，你會發現，這些二級城市（中心城市周邊的城市）的房價增長最快、成交量最大的地區還是那些臨中心城市的地區，因爲這些地區源源不斷的有大量的中心城市的人過來消化。

粵港澳大灣區發展規劃，投資買房，你不要管以後對這些城市發展有多麼多麼大的作用，只要記住一點，臨中心城市的片區，以後房價最容易受中心城市的輻射帶動起來，關鍵是它還會有大量的中心城市人口過來接盤消化。

惠州買房核心就是買臨深！

臨中心城市就是粵港澳大灣區投資買房思路當中萬變不離其宗的根源！

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