貴陽城mini版——小河

　　——關注鳥叔 ·買房不哭——

　　小河樓市，找到路了麼？

　　從2017年到2018年，貴陽樓市經歷了最有趣的兩年。在這其中，幾個區域成爲了弄潮兒，比如觀山湖、比如花溪、比如白雲……乃至清鎮、雙龍這些外圍區域，也有不少亮點。小河，作爲人口稠密的傳統居住區，卻顯得有些寂寞。

　　從星球的提問來看，居住在小河的朋友很多，他們最常提的問題就是：小河房子現在價值如何？還有沒有升值空間？我該不該賣了置換到另外的地方去？

　　針對小河的問題，我也思考了不少，正好最近往那邊跑得也多。所以，第二期區域指南，我們就來聊聊小河。

　　同樣，先亮觀點：

　　1、小河開發早，反而造成現在中心區域改造難度很大；

　　2、小河房產目前的居住價值，高於投資價值；

　　3、沿着軌道線，小河向南產城融合發展纔是王道。

　　小河樓市前世今生

　　相對花溪、白雲、甚至觀山湖來說。其實小河房地產的發展早很多，比如當年和中天花園齊名的興隆城市花園，就是00年代貴陽房地產的代表。提到這裏，我們這些老地產狗唏噓不已：“俺們在小河做房地產的時候，你們觀山湖還只有金華農場呢”。

　　貴陽經濟技術開發區，是2000年2月經國務院批准成立的國家級經濟技術開發區。始建於1993年3月，總人口149萬，總面積63.13平方公里，首期規劃建設面積9.55平方公里。

　　小河是傳統的廠礦區，貴航集團、華陽廠、華峯廠、西工廠……這些廠礦企業帶來的就是人口多，密度大，本地廠礦職工爲小河房地產提供了充足的客戶，孕育了上一個時代小河的樓市輝煌。在小河，有着貴陽地產歷史上極具代表性的幾個項目：興隆城市花園、山水黔城（我把它算到小河裏面了）、中興世家、珠江灣畔、萬科金域華府……這些項目代表了貴陽地產的青春時代。

　　可以說，小河很久以前就是貴陽樓市的急先鋒。在地產界，小河從來就沒有慫過。但是最近幾年，小河的樓市卻走得四平八穩，波瀾不驚，這是何故呢？

　　瓶頸期中的小河樓市

　　爲什麼在標題，我說小河是貴陽老城的mini版，因爲從某種意義上，小河樓市遇到的問題和老城樓市遇到的問題是一模一樣的。最重要的問題是什麼呢？

　　空間不夠

　　看看衛星地圖就可以明白這個嚴峻的問題。從地圖上看到，小河基本上是和老城區連片發展、無縫連接的。這個連片發展很重要，中間沒有山脈河谷的區隔，小河與老城自然過渡。這樣的先天優勢，是貴陽其他區域所沒有的，這也是上一個世代小河地產發展的關鍵。

　　但是，小河樓市在這兩年的發展乏力，幾個問題不得不提：

　　區域缺乏帶頭大哥

　　觀察上半年幾個火爆區域的地產走勢，我們可以發現，一輪價格驅動，肯定有幾個熟悉的身影。比如觀山湖的恆大、比如花溪的美的、比如白雲的新地王、比如紅巖橋的中天……而小河，找不到這個帶頭大哥。萬科大都會雖然橫，但是一個多年開發的老盤，已經基本沒有餘貨，拉昇價格動力不足。其他的幾個項目，如北大資源繽紛廣場、亞青城之類的，體量不大，要麼售完要麼餘貨不多，穩紮穩打，不做出頭鳥。

　　概念缺失，主題炒作疲弱

　　任何樓市的火爆，都離不開概念。比如這兩年花溪樓市的崛起，就是各種概念的不斷輪動：貴安概念、大學城概念、生態城市概念……輪番炒作，不亦樂乎。好風憑藉力，送我上青雲。趁着大勢好，加上幾個大開發商進駐，花溪樓市的大框架終於架了起來。

　　而小河樓市，無炒作無概念無主題，整個一三無區域。宜居生態找花溪、投資居住觀山湖、未來潛力到白雲、牛逼未來看貴安……小河呢？你要我說個小河的概念，我還真想不起來。

　　其實小河的居住價值並不低。首先是區域人氣商氣兩旺、生活配套齊全、路網四通八達、公共交通可期（1號線開通已可直達老城區與觀山湖，還有中環等道路）。作爲居住來說，小河內部的各種配套設施也相對完備，並沒有硬傷。但是在沒有主題概念的引導下，對比其他區域，樓市的潛力並未完全釋放出來。

　　新盤偏少且小，區域開發乏力

　　這兩年，小河基本沒有新地供應。前幾年的項目主要是集中在黃河路一帶，隨着軌道線進行轉移，也也有了一些新項目，比如萬科花樣、貴陽地鐵清水灣等。

　　但總的來說還是新盤偏少，區域開發乏力，沒有爆炸性入駐消息。在眼球經濟的時代怎麼玩？

　　因爲無縫連接，讓小河的地產與老城有了很好的自然外延，再加上豐富的廠礦企業資源，造就了小河樓市過去的輝煌。但是正因爲開發早，小河目前已經形成了非常成熟的居住氛圍和密度超大的感覺。

　　回到地圖上，小河還想在現在進行房地產的大開發，在中心地帶有可能嗎？沒有可能了，空間基本上被完全鎖死，只能零敲碎打的做一些舊改項目。

　　人口多、密度大、改造難、空間少……這是小河面臨的瓶頸期，如何突破瓶頸，是小河樓市必須面臨的根本問題。

　　貴陽要發展，最終只得跳出老城開發新區。在開發觀山湖區後，貴陽纔算是有了新的拓展空間，城市發展也有了解決方案。同理，小河未來的發展，也應該需要找到自己的“新區”。

　　居住or投資，小河是否有潛力股？

　　衆所周知，進出小河最頭痛的一件事情就是——堵！曾經有笑談：小河每天只堵一次，這一次從早上8點到晚上8點。不少住小河的朋友每天開車出來，都感覺是一場生死歷險，我曾經有一次就在高峯期堵在黃河路倆小時，當時還尿急，那酸爽……。所以在軌道規劃之初，1號線就選擇了觀山湖區——老城區——小河的走向，第一時間緩解小河的交通難題。

　　小河轉盤作爲小河中心，承載了過去的輝煌。但如今也許1號線將接過小河轉盤的衣鉢，重新構築小河的城市格局。

　　看一下1號線的走向，從火車站出來到沙衝路與朝陽洞路交叉口，然後轉向望城坡小城故事門口，沿着珠江路向南，途經萬科大都會進入浦江路。然後穿過清水將路、南環線一直到王武監獄的停車場。這條穿越了小河腹地的軌道線，把圍繞站點1公里的範圍內的居民都覆蓋上了。如今，他們都可以輕鬆的經由1號線到達老城區、觀山湖區，未來還可以通過2、3號線暢達全城。小河人民在1號線開通後受益多多。

　　在這些站點中，長江路已站成爲了第一個中心，也就是萬科大都會、恆大翡翠華庭這個位置。長江路站旁有萬科廣場這個商業綜合體，向西1公里可以抵達黃河路一帶，輻射人羣麻麻多，人氣足、商氣旺。圍繞站點，辦公、居住、購物、出行……已經成了小河的一個新興商圈。

　　現在已經熱鬧非凡的萬科大都會

　　第二個潛力站點，也許是清水江路站。我們從地圖上可以看到，站點周圍1公里範圍內有幾個大型居住小區。中興世家、南山高地、大興星城、永紅小區、華陽花園……人口密度高並且出行依靠公共交通佔大多數，未來站點的人流可觀。公共交通上，進出南二環便利，可以不用通過小河核心擁堵區就能到達其他區域。這個地塊背後這一大片地塊平整的廠區，如果有機會把工廠進行異地搬遷，然後圍繞清水將路站建設居住區，這一片潛力可期。

　　但說來說去，小河老城內部轉圈圈，其實怎麼着都是螺螄殼裏做道場，對整體的提升帶動有限。因爲改造的難度，小河中心區內部道路、商業配套、住宅品質……各方面的提升都會遇到難題。生活是便利的，但是提升是困難的，小河中心區居住價值更大於投資價值。

　　有朋友問：那小河轉盤、黃河路、黔江路這些呢？

　　難道觀山湖區熱鬧起來了，老城區就完蛋了？不會的，老的商圈依舊繁華。對很多居民來說，傳統商圈還是承載了生活的方方面面，在消費的習慣上，還是會持續的光顧這些地方。所以這些地方的價值還是穩定的、保值的、低風險的。

　　代表在售項目：

　　萬科花樣

　　萬科大都會花樣位處盤江路與盤江南路交匯處，距離1號線長江路站不遠（走到地鐵站大約五六分鐘），距離萬科廣場也不遠，生活配套還是比較齊全的。項目佔地面積：72043㎡，但是容積率就有點誇張了，高達6.5……港真，現在要遇到一個6.5容積率的住宅項目還不容易。在高容積率的加成下，所以項目建築面積達到了48萬㎡。

　　項目的“亮點”還有一個，那就是比較牛叉的價格。據案場報價現在銷售的樓棟高達13000……就是執行價降下來，應該也有12000左右吧，說真的以前我是不敢相信小河能賣這個價格的。這個價格幾乎可以在全貴陽範圍內置業了，有點恐怖。

　　造成這個價格的原因，我想是這兩個：第一小河確實存在不少的購房需求，且購買力還不錯；第二小河新項目實在是太少了，羣衆選擇太少。但是我還是有點難以理解這個價格。

　　貴陽地鐵清水灣

　　清水灣項目位於小河經開區清水江路與浦江路交叉口，作爲軌道公司的親兒子，最大的亮點就是“地鐵上蓋物業”。不得不說，這確實是貴陽第一個地鐵上蓋綜合體，直接橫跨1號線清水江路站，站廳就在項目的商業體內，資源優勢就是牛逼啊。

　　項目總體量約12萬㎡，是一座小小的綜合體，涵蓋了酒店、LOFT公寓、與地鐵站廳連接的底商、以及5棟高層住宅，可以說是麻雀雖小五臟俱全。而且據說，以後項目的住宅還可以直接與站廳連通，不用出去就能坐上地鐵。

　　清水灣這個項目本身不大，住宅戶型也很一般（甚至有點奇葩）。但是作爲貴陽少有的地鐵上蓋物業，以及小河片區目前少有的新盤項目，是有成爲周邊一個mini商業中心的潛力。小河的朋友可以關注一下，等到開盤研究一下價格再考慮是否入手。

　　一鳴寬城國際

　　一鳴寬城國際算是一個小河的大項目，項目位於經開區開發大道上，一期整體規劃用地面積400畝，總建築面積約100萬平米，其中住宅面積約60萬平米；商業面積約6萬平米，其他公建配套約3萬平米（包括有27班制義務、8班幼兒園、圖書館、文化館等），建成後約有住宅5500戶，車位共計7000餘個。

　　一鳴寬城國際可以說是小河不折不扣的大項目，但是項目的缺陷也很明顯，那就是地處南環線以南到了“工業園區”範圍，已經脫離傳統的小河居住核心區，不算“城裏”的項目了。所以現在看起來，項目周邊大多是工業園區，周邊的商業設施也不完善，整體缺乏人氣和商氣，也就是一個待成熟的片區。

　　項目有一段時間很喜歡打“地鐵盤”概念，實際測量下來項目雖然最近的樓棟距離1號線小孟工業園站600米左右，但目前卻沒有直達地鐵站的便利通道。如果項目後期增加一條人行通道可以便捷的通往地鐵站，項目“地鐵盤”的價值纔可以真正釋放出來（對了，項目旁邊還有一個小河加氣站需要注意）。

　　小河向南，路在“新區”？

　　小河樓市路在何方？如何解決小河的空間問題？樓市離不開土地，土地決定了一個區域的樓市發展。談小河樓市的未來，就必須從土地談起。小河作爲城市化程度相對較高的區域，未來還可能存在的大量土地供應在哪裏？趴在圖上研究了很久，可能這個關鍵詞纔是小河的答案。

　　一個關鍵詞：小孟工業園

　　2017年，貴州省經濟和信息化委員會公佈全省產業園區考評結果，貴陽經開區小孟工業園在全省產業園區綜合排名中位列第一。至此，小孟工業園已經連續五年在全省產業園區考評中拔得頭籌。

　　2017年小孟工業園全年實現工業總產值628.13億元，工業投資突破73億元，領跑全市和全省工業園區投資。通過一年的攻堅和衝刺，小孟工業園已形成高端裝備製造業、大數據安全產業、軍民融合企業及服務業等幾大產業集羣，規模經濟總量超過一千億元。

　　小河向南，纔有大量拓展空間

　　作爲貴州最強有力的工業園，小孟工業園已經落到實處，吸引大批企業入駐並開工投產。大量的工業企業入駐，帶來的就是人口與消費。居住作爲工業園區人羣的剛需，很剛性且很急迫。

　　圍繞着產城結合，還可以催生金融、地產、服務業等各種附加產業和主題概念，大大提升區域的價值。不僅爲小河的樓市注入騰飛動力，也能很好的促進當地經濟的快速發展。

　　對於小孟來說，是否已經開始有園區開發的動作？從各方資料的研判，其實已經可以找到端倪。

　　2018年3月20日，貴陽經濟技術開發區發佈消息，經開區與融創集團召開交流座談會並簽訂投資合作協議，攜手共同打造貴陽大數據共建共享健康生態新城（也就是傳說中的融創數字經濟小鎮）。

　　2018年6月，貴陽市規劃局公示了《經開區數字經濟小鎮規劃控制區控制性詳細規劃（調整）》V1-12-01至V1-12-42及V1-11-04至V1-11-18地塊規劃條件調整公示。

　　經開區數字經濟小鎮調規文件

　　2019年2月，在《貴陽市2019-2021年土地儲備三年滾動計劃》中，經開區僅有的土地計劃是“數字小鎮”項目，位於開發大道東側，共767畝土地。貴陽市，經開區的土地儲備也出現了數字小鎮地塊。

　　數字經濟小鎮土地儲備計劃

　　在《經開區數字經濟小鎮規劃控制區控制性詳細規劃（調整）》中，公示文件顯示，數字經濟小鎮項目用地總面積爲507.45公頃(7611.75畝），擬調整用地155.53公頃（2332畝），擬調整地塊位於數字經濟小鎮位於貴陽經濟技術開發區的中部，北接金戈路，西臨開發大道，南抵貴陽繞城高速。

　　數字經濟小鎮地塊區位圖

　　本次用地調整以數字經濟小鎮單元整體考慮，調整後主要爲整個小孟產業園提供教育、醫療、商業、文化體育以及居住配套服務，並完善區域交通路網結構，提升小孟園區公共服務設施配套及市政基礎設施服務水平。

　　數字經濟小鎮規劃示意圖

　　原控規（2009 年市政府批准的《貴陽市小河片區控制性詳細規劃》）中，申請調整地塊涉及 06-02 及 07-02 單元內多個地塊，用地性質以工業、居住、村莊建設用地和非建設用地爲主。

　　用地調整後，數字經濟小鎮（5.07平方公里）內產業用地比例爲 55.5％，確保經開區大數據安全產業園和大數據物流產業園發展空間；居住及配套用地佔 44.5%（其中住宅用地佔 33％，教育、養老、體育等配套用地佔 11.5％）。

　　公示顯示，本次擬調整用地2332畝，綜合容積率2.32，總體建設容量控制爲361萬平方米。其中，商業、商務用地容積率控制在4.0以下，建築規模107.7萬方；住宅用地綜合容積率≤2.2，單個住宅地塊容積率≤2.5，建築規模210萬平方米；商業建築高度控制在150米以下，居住建築控制在100米以下，地標及超高層控制在180米以下。

　　按照整個“數字經濟小鎮”佔地5.07平方公里（約507萬方），產業用地佔約2.81平方公里（約281萬方），居住及配套佔約2.25平方公里（約225萬方）。其中，住宅用地約74萬方。這樣的體量，又將是貴陽的一個巨型樓盤。