說魯能是房地產界“最熟悉的陌生人”，絲毫不爲過。

　　魯能早在2002年就進軍房地產業，曾開發過不少大盤，但始終徘徊在一線房企之外；魯能號稱擁有龐大的土地儲備，是地產界的“隱形地主”，但它的“家底”有多厚實，始終是一個謎；魯能曾在2017年突然發力，銷售規模達到800億，但隨後就在各大榜單中“消失”……

　　這些年，魯能就像一個影子，偶爾在房地產界閃現，但又迅速消失。尤其是800億之後的忽然消失，就像一個難以解釋的謎團，令人疑惑。

　　有關魯能蹤跡的草蛇灰線，隱藏在近期的一則公告中。

　　4月8日晚間，魯能旗下唯一的上市平臺廣宇發展發佈公告稱，放棄受讓5家公司的股權，分別是：大連神農科技100%股權、海南英大100%股權、北京碧水源100%股權、天津魯能置業100%股權及海南億興置業60%股權。

　　這5家公司被“拋棄”的具體原因各異，一言以蔽之，就是資產質量不佳。

　　這5家公司中，前兩家是魯能集團旗下的子公司，後兩家則隸屬於一個略顯陌生的名字——都城偉業集團。

　　都城偉業成立於2009年，前身爲“魯能置業”，是國網電力在北京註冊成立的一家房地產公司。都城偉業和魯能集團的法人均爲劉宇，兩家公司也經常同時進行招標採購。可以說，魯能集團和都城偉業實際上是同一家公司，只是掛了兩塊牌子。

　　廣宇發展放棄受讓母公司旗下資產的由來，還要從三年前說起。

　　2016年，魯能啓動第三次地產業務整合。整合內容是，通過發行股票的方式，將旗下5家公司（重慶魯能開發（集團）有限公司34.5%、宜賓魯能開發（集團）有限公司65%、山東魯能亙富開發有限公司100%、北京順義新城建設開發有限公司100%的股份、重慶魯能英大置業有限公司30.00%的股權）注入上市平臺廣宇發展，並構成重大資產重組。由於資產質量和項目盈利能力等問題，證監會曾兩次發文質詢，並一度影響到重組進程。但幸而方案最終獲批。

　　到2017年9月末，5家公司全部完成資產交割過戶手續。重組也告一段落。

　　衆所周知，魯能整合地產業務的原則，就是將旗下的房地產資產，儘可能多地注入到上市平臺上。但爲避免影響上市公司的資產質量，保護投資者利益，證監會對新注入的資產質量有着較高的要求。魯能前兩次整合（2009年和2013年）未果，原因之一即是，有相當部分資產位於“調控重災區”海南，質量相對不佳。

　　此次注入到廣宇發展的資產，質量較好，但也比以往有所“精簡”。因此，就魯能龐大的規模而言，這5家公司僅是九牛一毛。而剩餘未注入的大部分資產，就面臨與廣宇發展構成同業競爭的窘境。

　　爲此，在當時的重組方案中，魯能集團和都城偉業都做出了關於避免同業競爭的承諾。

　　兩家公司的承諾內容大致類似，大體可歸納爲以下三點：

　　1、未構成同業競爭的項目，確保不再從事住宅類房地產開發業務，或到期註銷；

　　2、構成同業競爭的項目，儘快處理歷史遺留問題和盈利問題，使之達到注入上市公司的條件。達到條件後，廣宇發展具有優先收購權，如放棄收購，則轉而賣給不相干的第三方；

　　3、在廣宇發展已經進入和即將進入的城市中，魯能集團和都城偉業原則上不再從事住宅類房地產開發業務。

　　很明顯，這三點內容決定了，魯能需要把大部分精力放在對現有項目的開發和處置上。且在擴張方面，被提出了一些約束性要求。這也大致可以解釋，爲何在2017年實現800億的銷售之後，魯能忽然“銷聲匿跡”。

　　再回到4月8日的公告。

　　被放棄的這5家公司，其實都達到了注入上市公司的條件，即連續兩年歸母淨利潤爲正。但擁有優先收購權的廣宇發展，仍然選擇放棄收購。

　　其中原因不難理解。雖然作爲母公司的魯能集團，對廣宇發展的決策有一定的話語權，但上市公司畢竟是未來的業務重心，考慮到上市公司的盈利能力和股東利益，只能忍痛割愛。

　　這樣一來，這5家公司就將面臨一種命運——被出售。但在找到合適的買家之前，可能會先由廣宇發展進行託管。

　　事實上，放棄收購的案例不止一個。

　　2018年3月，廣宇發展就放棄了對蘇州魯能的收購，蘇州魯能和鄭州魯能、南京方山一起，被廣宇發展託管；2018年9月，都城偉業旗下的海港公司，也被廣宇發展託管。

　　雖然也有成功注入的案例，比如福州魯能和天津魯能就注入了上市平臺。但到目前爲止，被放棄的資產仍然遠多於被留下的部分。長此下去，縱然魯能“家底殷實”，恐怕也難逃被消解的命運。

　　攸克君認爲，這種情況很有可能出現。因爲從上一次重組的情況來看，魯能旗下的大部分房地產資產，質量並沒有那麼優秀。況且當前是市場下行期，魯能重倉的北京和海南區域，又是調控的重點。短期內，這部分資產“解套”的可能性，恐怕微乎其微。

　　因此，2017年的800億，很有可能就是魯能規模的峯值。對於一家擁有雄厚資源、並曾一度佔據市場先機的央企來說，不得不說是一個遺憾。

　　最後說一下魯能的“家底”。在2016年發佈的重組方案中，廣宇發展披露了魯能集團和都城偉業旗下的資產。其中，魯能集團旗下有18家涉及房地產業務的子公司，主要分佈在北京、山東、海南、大連等省市；都城偉業旗下有18家涉及房地產業務的子公司，主要分佈在北京、海南、天津等地。廣宇發展重點佈局的四川、重慶、山東，也有一定的項目儲備。

　　魯能向來以“大盤模式”著稱，旗下項目體量普遍偏大，這使得魯能的潛在規模往往要高於預期。天風證券在2017年的估算爲，體量超2000萬方，貨值超4000億。有房企朋友向攸克君說，即使在消化了很多項目後，目前魯能旗下的貨值也至少應在2000億以上。

　　但很可惜，這些數據恐怕只能停留在紙面上了。