相信大家一步步功課做到現在應該有中意的物件了吧～接下來就是教大家針對自己中意的大樓仔細做好身家調查。舉凡建商背景～基地位置～周遭環境這些都要好好地瞭解一下。

就經驗來說，我發現在泰國非常重視名牌、品牌。而有名牌、品牌的通常是價高，就像在泰國你可知道喫一客麥當勞套餐比你在臺灣喫一客還要貴。

在臺灣麥當勞屬於平價系列，但在泰國麥當勞可是貴桑桑，除了蛋卷冰淇淋比臺灣便宜。所以泰國人重視品牌，房子的建商品牌當然也很重要。（之後整理泰國建商給大家參考。）

這篇我們一樣用的資源是Hipflat，另外請開一個excel表個先把自己這棟大來的基本資料打清楚

 

 

 

這是我自己做的小檔案，會把物件三圍寫得清清楚楚，但不要以為你自己這棟瞭解就好喔，周遭建築物也是會有影響的。譬如你今天是為了要投資收租金的，那最好打聽一下那區域的租客是怎麼樣子的～還有租金行情，另外鄰近你的其他大樓他們跟你一樣坪數的單位有多少？畢竟你將來要出租/出售房子那些也都會是你的競爭對手～（突然覺覺得我好像想太多了）

 

  

在網站資料頁面最下面可以看到網站貼心整理，他告訴你離你最近的建築物距離還有建物名稱，這時請在開啓你的excel檔案幫這些建築整理小備註。

 

完成後像是這樣，你可以清楚知道臨近妳建案附近的屋齡、租金、現在開價。 大坪數的因為就完全不是我的對手所以就可以直接互略。 整理完表格後你就可以清楚知道這建案附近來說大多是屋齡很久的大坪數建築，這對本案來說是不錯的優勢！另外幾乎也都是兩房起跳，因為在早期泰國還沒有投資房地產概念時，他們的坪數大部份都蓋的很大，房間數也兩房起跳！因為泰國人其實不習慣住太小，另一方面當時地也很便宜，不像現在因為投資主義為主流，投資人都喜歡投資小坪數，也因為小坪數通常賣最好所以建商慢慢的也都做小坪數為主的condo.

到這步驟也都是讓各位更加確信這是你要投資的標的～不要只是聽別人說就跟著投資！這是很重要的～也不要被仲介所言迷惑，要自己會判斷。像我自己最初經驗還沒有自己做功課的時候，我的感覺是仲介說什麼好

像就是什麼，給我看的也只是廣告文宣、有的還指出一張嘴，我最討厭紙上談兵了，除了討厭也很害怕，我該這樣把錢丟出去嗎？！到目前為止並沒有一家讓我覺得很放心、很專業。有些地下仲介甚至非常兩光！！！

這後面有機會再慢慢分享好了，這些並不是要去批判只是希望大家都要當個聰明消費者！

接下來就來瞭解最後一步，我們最想知道的行情價到底在哪裡？？

其實行情價本來就是人為市場操作產生波動～但聰明投資者都知道大家都想買再低點但是那是不可能的事！只求買在中間會是中下～那就是不錯的投資了，因為會有多不懂得人去接高點。相信我盲目在買房的人也是非常之多～但是如果如果我教的這些都做了，但從網站上根本查不到資料，那怎麼辦？！ 那就問你自己，你還敢投資嗎？！ 要賭賭看嗎？

在泰國如果是知名的建商公司，公司自己內部銷售團隊都非常的國際化了，我接觸過的會英文都只是基本～他們會有接待日本、韓國、印度、中國等等的業務，所以對於銷售上根本不用跟其他仲介業配合，而且通常泰國的建案在開賣後很快就會銷售一空，當然也是會保有10-20%餘屋，不過建商就會調漲價錢（約10%~20%）慢慢賣。

所以在泰國想要搶便宜案子最好是第一手，在建商開賣當天跟著人羣一起排隊購買，因為在之後你再跟建商購買的案子也都是已經調漲過的價錢了，可是這時候又很想買怎麼辦？就買要轉賣的屋主吧！因為他們搶的是第一手價所以要轉賣的也會有，因為泰國人很多也是靠轉紅單賺錢，要賺多少就取決於屋主了。

好的又廢話了，就是大家一樣要在網路上海量搜尋資訊。1.最簡單當然就是上建商網站有些會顯示當初第一手廣告價，這大家就要知道何為廣告價～通常一個建案間商會選最便宜的一戶去做促銷，並用那間打廣告。就像大家在臺灣很常看到<xx建案，24~40坪，總價420萬起> 但是當你去銷售現場你會發現“ㄟ～怎麼跟廣告說的不一樣？” 怎麼現場比較貴？這時候銷售小姐會解釋 “阿～董ㄟ那是我們廣告戶拉，不過已經賣掉了而且我跟你講那間位置不好～是採光最差的所以纔是這價錢” 這時候就會努力推銷其它間～ok這些都是正常的生態大家知道就好，看看別間也ok但單價不至於跟最差單位一坪差太多吧，當然樓層高、價高這也是一定的所以也請不要拿20樓價錢跟3樓價錢比這樣別人會覺得很沒有sense~我們要當個聰明有sense的消費者！ 好的所以有個廣告價你就可以大約知道低樓層的價錢第一手約是在多少了！

2.除了建商網站在你海量尋當中一定會發現其他網站非官方的大家在討論這建案還有價錢～這時候你又會有更多資訊可以參考了。

3.參考Hipflat的均價。

 

這裡就告訴大家Hipflat均價的學問～這裡跟大家分享一個小故事，在我第一次去泰國投資之前在臺灣就跟很多通路商聯絡～其中不乏是用line聯絡的，有次我就問其中一間仲介“請問你有這建案的案子嗎？”

我就丟了hipflat網址給他，後來他就回我說他們有。那想當然我想要瞭解更多資訊啊！於是我就問他說那這建案當初開賣價是在多少？結果你們知道他怎麼回我嗎？他原封不動把Hipflat上的價錢原封不動抄給我，其實

當下我就決定我不要跟這仲介交易了～上面數字難道我會看不懂還要問他嗎？不知道他是想隨便搪塞，還是因為他根本不知道。所以真的是太危險了，從小細節大家就可以觀察、慎選購買的通路途徑。

拉回主題，他們上面顯示的均價我有研究過他們是用他網站上有po出租/出售的資訊去計算。

 

也就是如果今天這網站上沒有人有po出租/出售資訊他們也不會有均價可以顯示。 ok所以由此可見上面的價錢也只是平均開價並非實際成交價～也不是建商第一手價錢。但是很接近當地在市場上銷售的開價了，但至於這價錢大家要怎麼判斷是多久前的價錢？ 在下面會有小小灰色的字寫上Add xx months ago,代表這條訊息是多久之前po的，大家就可以評斷一下噢。但也不要硬拿著這價錢跟仲介說你們很貴耶這上面價錢明明就很低～

另外是大家可以參考最近po的價錢就知道最近的開價約落在什麼價位！ 租金也是這樣噢，一樣可以透過這邊查，上面po得價錢保守一點再減個3000元應該就是實際租金了吧！？ 租金這部分我等房子實際租出去我也會跟你們分享～別擔心！

如果說預售屋的部分你們在購買屋主轉售屋的時候，除非前一手已經把工程款都已經繳完了～不然通常工程款跟總價之間都有奧妙的關係！總工程款推一推你也可以知道他當初購買價在多少？利潤是多少,

這部分之後有介紹預售屋的建案我在教大家怎麼一窺就竟。

那到底Hipflat這均價可不可信？ 第一當然就是看他最近有沒有人上去更新要出租/出售情形摟～如果大部份都落在Add 6 months ago 那這價格是適用的，但已經有一陣子沒更新可能大家就要自己再加個1~2萬這價錢比較準。我發現大部份舊大樓或是已經成屋的價錢會比較準，就是金額真的跟實際成交價差不了多少。泰國人其實沒有價錢開高高給買方殺的習慣，大部份開價跟實際成交價落差有1萬已經算非常多了喔！這句話記的筆記下來！（不過我這邊是指實際跟泰國人交易的經驗，如果是仲介交易我就不太清楚了...）

ok聰明的各位應該對自己想購買建案金額有個底了吧，但是選對通路也是很重要喔！！

 

下一篇：分享給大家我自己接觸通路商的經驗跟感覺，你們可以參考看看我的經驗選擇自己購買的管道。