文章來源：中原研究發展部

　　富人，是一羣什麼樣的人？他們往往對資產價值，有更清晰的認識，更懂得順應時勢，把握機會。

　　灣區規劃出臺後，富豪們如何選房？他們買房的思路，對於普通人是否也有借鑑意義？

　　下面我們通過廣州中原研究發展部一份報告，看看一季度廣州豪宅市場走向。

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　　廣州豪宅市場，目前什麼行情？

　　一手豪宅：一季度成交178宗，近3年中的“好開局”

　　截止2019年一季度，廣州累計成交178宗千萬豪宅，佔全市總成交量的0.9%。比重爲近5年來除2016年外較大的一年，近3年成交勢頭較好的一年。

　　即使按照一季度數據保守估算，2019年全年一手千萬豪宅成交宗數將有望達到700宗以上。預計將創近3年高位，可見高端買家對進入廣州豪宅市場越來越踊躍。

　　從2018年至今市況來看，作爲傳統淡季的一季度豪宅成交量“居然”比去年第四季度還多。環比增幅達36%，跑贏大市的同時，2019年一季度高端買家入手速率“秒殺”去年。

　　由此說明，在粵港澳大灣區規劃綱要落地、樓市調控優化的環境下。高端買家憑藉敏銳的觸覺，比普通消費者更快入市，豪宅市場正在升溫。

　　此外，隨着近年各區標杆地陸續轉化爲一手項目，豪宅市場“後勁”強勁，彈藥充足。

　　二手豪宅：一季度開端旺，市場需求激增

　　根據監測，廣州二手千萬豪宅成交佔比處於“一路飆升”階段。

　　2013-2016年豪宅成交佔比維持在0.2-0.5%低位穩定。而在2017年過後，豪宅成交佔比迅速上漲，2017-2019年豪宅成交佔比分別爲0.85%、1.16%、1.31%，環比大增0.36%、0.31%、0.15%。

　　不難看出，千萬豪宅在“調控年”期間更爲“喫香”，佔比漲幅遠超往年。

　　另外，從近5季度的成交走勢來看，廣州2019年1季度二手豪宅成交更是出現“爆發期”。佔比明顯上揚，環比漲幅達0.17%。其中，珠江新城、濱江東等多個豪宅板塊市場活躍度明顯提升。

　　隨着大灣區對港澳高端人才和緊缺人才給予補貼及個稅優惠、子女入學支持等政策落地，資金充足的港澳買家陸續加入到廣州豪宅市場中，刺激整體豪宅市場回溫。

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　　廣州豪宅爲什麼突然“火了”？

　　原因一：政策優化，土拍升溫，樓市預期向好

　　2017年“330”新政 “陣痛”過後，廣州的樓市調控政策趨於穩定，房地產市場趨於健康發展。

　　特別是自2018年底以來，廣州雙合同逐漸退出市場，令樓市更公開透明。

　　在堅持房住不炒的定調下，2018年底政府提出“因城施策，分類指導”，預示着全國各地具有政策微調的利好空間。

　　今年3月初廣州等地均實施了房屋交易降稅的政策，直接利好兩年內交易的二手房和超過兩年的非普通住宅二手房，且今年財政部工作安排並未涉及房地產稅，預示今年內房地產稅出臺無望。

　　廣州樓市政策的穩定以及適時優化都預示着今年樓市政策大環境向好，適宜加緊入市步伐。

　　2019年第一季度，廣州首套及二套房貸利率具有下降的趨勢。尤其是3月份，多家銀行均出現利率下調。

　　此外，所謂“春江水暖鴨先知”，對於樓市預期向好的態勢，先觸發的就是房企與富豪的神經，土拍市場一片飄紅。

　　富豪們從房企搶地中洞察到樓市的先機。由此而引發“富人都搶在這個時候出手”的現象。

　　種種跡象預示廣州樓市已脫離波谷穩步提升。

　　原因二：與北上深相比，廣州豪宅仍是“窪地價”

　　從山水資源、產品素質等各方面綜合條件來看，廣州的豪宅相比較京、滬、深等一線城市毫不遜色。

　　而廣州的豪宅價格，無論一二手物業，與北京、上海和深圳等全國一線城市的豪宅市場比起來，仍處於“價值窪地”。

　　原因三：“大灣區”落地，廣州定位再升級

　　從粵港澳大灣區城市定位來看，香港定位高、深圳定位經濟中心，廣州加冕國家中心城市，在大灣區起到城市引領作用。

　　整體而言，大灣區4中心城市定位香港＞廣州＞深圳＞澳門

　　另外，2019年政府工作報告強調“堅持以中心城市引領城市羣發展”。

　　廣州在“國家中心城市”的規劃定位基礎上，又被定位爲“大灣區四大中心城市”之一，領頭作用突出，城市發展潛力大，未來樓市價值可期。

　　城市經濟方面，雖然目前廣州貿易以及金融、科創實力較深圳遜色。

　　但廣州經濟發展後勁不可小覷，2019年初便提出了建設科技創新強市，突出企業創新主體地位，補“金融科創“短板。

　　廣州人口增長空間足，交通規劃好

　　人口方面，廣州具有人口基數大的優勢，增長空間足。

　　目前，上海和北京常住人口已達2415萬人和2154萬人，人口增長空間有限，深圳人口更是爆棚。

　　相反，廣州仍然擁有巨大的人口增長空間，未來還可容納500+萬人。

　　據數據統計，廣東省常住人口11346萬人，比上年增加177萬人，連續第四年達到百萬級，常住人口數量繼續居全國首位。

　　而且人口呈現出向大灣區聚集的趨勢，僅廣州深圳兩城便增加了90萬人，佔全省常住人口增量的51.09％。

　　未來，人口向大灣區聚集，其中廣州又以吸納“高精尖”人才、企業總部高管爲主。人才流入產生的高端置業需求，將成爲廣州豪宅市場的重要支柱。

　　最後，作爲交通樞紐城市，廣州的交通優勢是大灣區內其他城市無可比擬的：

　　粵港澳大灣區將以廣州爲中心，打造大灣區主要城市間1小時互通的城際鐵路交通圈。

　　據最新規劃顯示，廣州交通定位由原來的國際性綜合交通樞紐上升到全球交通樞紐。無論是在鐵路、航空還是航運，廣州交通建設規模及影響力將進一步擴大。

　　當前廣州豪宅買家來源植根大灣區，滲透至長三角、海峽西岸、北部灣等南方重要城市羣。

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　　如何選擇廣州豪宅？

　　目前廣州豪宅主要集中在天河、白雲、海珠三區。

　　天河區：緊扣CBD中軸線資源

　　與海珠、白雲等區相比，天河一手豪宅資源“奇缺”。主要在售的僅天河北峻林、珠江新城匯悅臺等個別項目。

　　去年上述兩盤分別網籤23、55宗，均屬於2018年豪宅盤成交Top5項目。可見富豪買家對“天河北-珠江新城”組成的CBD中軸線偏好程度極高。

　　二手方面，珠江新城板可選擇空間則相對較大。因位於廣州核心區位，周邊生活氛圍濃厚、交通網絡發達，生活品質高，其價格亦基本屬於廣州的“天花板”。

　　目前板塊二手豪宅房源在售均價在8.3-9.6萬元/m 左右，爲富人聚集地。置業珠江新城豪宅，逐漸成爲一種身份象徵。

　　海珠區：“珠水”誘人，豪宅沿濱江路分佈

　　海珠一手豪宅均集中在珠江邊，仍保持老廣傳統“雲山珠水”的豪宅概念。

　　其中天譽半島爲罕見的“三面臨江項目”，具備較高景觀資源價值；此外，天譽半島自帶優質商業配套，同時與同福路、鳳凰新村等成熟生活區距離適中，買家可在“高大上”與“接地氣”之間自由切換。

　　二手方面，海珠區豪宅主要集中在濱江東板塊。

　　該板塊坐擁一線珠江景觀資源，周邊配套成熟，屬於優質的居住板塊，爲海珠鬧市中的一片“靜地”。板塊代表樓盤珠江帝景在售均價在5.8-6.7萬元/m 的區間。對於廣州其它豪宅而言，板塊價格實屬“窪地”。

　　白雲區：白雲新城與同和北 “旗鼓相當”

　　白雲在售一手豪宅其中一大特色是“可滿足不同需求”。其中白雲新城主要吸納對通勤、生活配套、規劃利好較敏感的買家，產品以主要以洋房單位爲主。

　　而佳兆業天墅、新天半山墅、華遠雲和墅組成的“同和北三墅”，則主打優質居住環境以及“離塵不離城”的區位條件。

　　與白雲新城主推的洋房單位不同，同和北主要產品以聯排、疊拼項目爲主，可給予買家大面積的產品。