金三剛過，上海二手房交易量達到歷史新高，南京、滁州開發商漲價聲也聲聲不息，手裏有些資金的小張本想再投資一套，看着房價，想想還是算了吧，這時候中介的電話傳來：總價不到兩百萬公寓要不要？一聽是公寓，立馬放下電話。

　　不知從何時起，公寓和華而不實劃了等號，讓人避而遠之。總的來說，無非是有這些顧慮：產權年限是40年或者50年，這種公寓特點是商用水電，不通燃氣，首付5成起，而且只能商業貸款，後期轉手的稅費也比較高。

　　但是，你聽說過65年產權公寓嗎？

　　其實，它和鹽水鴨一樣，是南京特產。

　　兩種公寓對比

　　注：40年的公寓如果要轉手的話，費用非常高，需要徵收營業稅、土地增值稅、個稅等，且契稅無論面積都要收總房款的3%。這些稅費有兩種收取辦法，一種是差額徵收，即營業稅是差額的5.6%，但是個人所得稅也是差額的20%，土地增值稅是差額的30-60%；第二種是按照全款徵收，即營業稅是總房款的5.6%，個人所得稅是差額的20%或者全款的1%，土地增值稅是全款的3%。建議如果購買40年的公寓用來投資，最好還是要考慮出租的收益如何，儘量不要考慮賣出。

　　65年的公寓的契稅和住宅是一樣的，即90平米以下總價的1%，90-144平米爲總價的1.5%，144平米以上的是總價的3%，和住宅的轉手費用沒有區別。

　　江江諮詢了一下鏈家經紀人王凱，65年產權的公寓屬於住宅性質，普遍是民用水電可以通燃氣，最重要的是可以和住宅享受一樣的落戶、學區政策。

　　那麼，問題來了！作爲南京特產，65年產權公寓到底能不能買？

　　江江仔細比較了一下，發現65年產權公寓和住宅還是有所不同的。

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　　日照標準和樓間距不同

　　目前國家的住宅樓間距是有嚴格標準的，多層（4－6層及以下）與多層建築間距爲6米；多層與高層（12層及以上）爲9米；高層與高層之間爲13米。

　　而65年的公寓，日照標準和樓間距等卻沒有住宅那麼嚴格，這就導致了很多65年的公寓樓間距比較小，部分房源採光不好。兩棟樓之間間距過短，對住戶隱私保護不夠。

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　　得房率不同

　　得房率是指可供住戶支配的面積（也就是套內建築面積）與每戶建築面積（也就是銷售面積）之比。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分攤的面積也不會太多，比較實惠。

　　然而，很多65年產權的公寓一般都是一層十幾戶，人員流動率大，且多爲內置陽臺，得房率低。所以從自身居住舒適度而言，65年的公寓是遠遠不如70年住宅的。

　　既然如此，65年產權公寓到底能不能買？是否值得投資呢？

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　　近12個月城開國際公寓房價走勢持平

　　市民對公寓的固有觀點導致公寓一直不受關注，65年產權的城開國際一年以來的房價也沒有多大變化，目前價格比3月單價反而下降了0.16%。南京王先生表示，兩年前在南京買的40年公寓如今漲了兩千多元，而周邊住宅一年內普遍上漲萬元左右，65年產權的公寓除了不能註冊公司，其他和住宅一樣，地位幾乎和住宅平起平坐了，價格卻沒有太大的漲幅，不可思議。

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　　房齡較同價位住宅較新

　　上下圖均爲鍾英中學學區，上圖爲65年產權公寓，下圖爲住宅。

　　等價位預算，房源還是65年產權公寓較爲新一點。和周邊的老破小比較，65年產權的公寓住着更舒適。

　　公寓在年輕人眼中公寓算是一種“潮流”。他們大多年齡在三十歲左右，工作後，有一定的經濟基礎，但購房實力一般，會樂於先選擇公寓類產品作爲棲身之地。

　　等收入穩定或者未來結婚後，再換成住宅兩室、三室戶型。這類購房者由於工作繁忙，在家居住時間較少，對於所消耗的費用和天然氣等方面要求不高。不失爲是過渡時期的一種選擇。

　　如果已有住宅，又想買二套，可以選擇配套條件好的65年公寓入手，一方面生活便利，一方面和學區掛鉤，轉手也快。

　　THE END

　　目前南京市場上的公寓產品主要有幾類：

　　1、普通平層公寓。分爲精裝和毛坯，精裝公寓更具核心競爭力，所以現在公寓很大一部分價值體現在精裝上。

　　2、挑高公寓。7月1日起，南京酒店式公寓層高限制爲3.6米，挑高公寓成爲市場絕版，所以目前這類公寓非常受歡迎，尤其是在好的地段，溢價空間更是大幅提升。

　　從區域上來看，目前南京的公寓集中在江北新區和南部新城。其中，南部新城依託便利的交通條件和更加完善的配套，公寓投資價值更加明顯。就投資的角度而言，風險性小、升值潛力大，回報空間更加充足。