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　　文／研究員 楊科偉、柏品慧

　　城 市 概 況

　　經濟已達中等發達地區水平

　　居民收入渠道相對多元

　　2018年末江門常住人口459.82萬人，其中城鎮人口305.78萬人，城鎮化率66.50%，戶籍人口398.91萬人，常住/戶籍人口比值爲1.15。2018年全市實現地區生產總值2900.41億元，比上年增長7.8%，三次產業結構爲7.0∶48.5∶44.5，以二三產業爲主，全市人均GDP達63328元，接近1萬美元，標誌着經濟社會的整體發展達到中等發達地區水平。

　　全年城鎮常住居民人均可支配收入35466元，比上年增長9.2%，其中工資性收入佔全部可支配收入的75%，說明居民收入渠道相對多元化。

　　調 控 政 策

　　限購、限貸力度相較溫和

　　限定“豪宅線”控房價

　　2017年4月，江門落地限購、限貸政策，非本市戶籍家庭購買首套房，社保需連續繳滿半年以上；購買二套房，社保需連續繳滿一年以上；各類人才、華僑及港澳臺同胞限購1套；本市戶籍家庭限購3套，且需全款；限購範圍爲蓬江區、江海區及新會區會城街道。限貸而言，首套、二套且貸款已結清，首付比例不低於3成；二套且貸款未結清，售價低於“豪宅線”首付不低於4成，售價高於“豪宅線”首付不低於6成。

　　這裏需要說的是“豪宅線”，有別於其他城市通過預證審批來限價，江門不刻意控制預售證發放，而是通過劃定“豪宅線”維穩房價，且豪宅線也由去年的12650元/平方米降至當前12530元/平方米。倘若房價漲跌幅超10%，則預售需重新備案。

　　市 場 綜 述

　　到訪量、去化率皆有回落

　　灣區規劃落地後尚未顯著改善

　　2016、2017年，江門房地產市場延續高熱度，成交量持續提升。2018年下半年，江門房地產市場明顯轉冷，全年主城區商品住宅成交140.7萬平方米，同比下降42%。

　　所調研項目的案場到訪量、新開盤去化率普遍皆有回落，工作日日均到訪量15-20組，週末30-50組，渠道分銷項目到訪量略多，月均成交25-50套，自大灣區規劃發佈後，市場情況尚未顯著改善，但也沒有繼續惡化，整體市場相對平穩。

　　區 域 市 場

　　蓬江區主打改善需求

　　新會、江海區主打剛需、首改

　　蓬江區爲江門主城區，主打改善需求，房價1.3-1.5萬元/平方米，是全市價格高地。其中，濱江新城國際生活區是政府重點規劃片區，周邊生活配套仍需完善，地價7000-9000元/平方米，房價1.2-1.5萬元/平方米，在售項目盈利空間逼仄。新會區、江海區主打剛需、首改需求，房價9500-12000元/平方米。

　　客 戶 結 構

　　本地客戶佔比約80%

　　少量港澳客不足10%

　　限購後外地客羣喪失購房資格，本地客戶漸成市場成交主力，成交佔比在60%-80%之間，部分高價盤有少量的港澳客戶，成交佔比約10%。

　　本地客戶有一定地域鄙視鏈，新會、江海兩區客羣會去蓬江區買房，但蓬江區客羣不會外溢至新會、江海兩區。並且，本地客戶對價格敏感度較高，在同一片區更傾向低總價產品，即使品牌房企也難以獲得品牌或者產品溢價。

　　營 銷 去 化

　　8成以上項目皆運用渠道營銷

　　碧桂園、恆大全民營銷

　　隨着市場轉冷，8成以上在售項目皆運用渠道分銷，渠道導流的客戶資源仍以本地客戶爲主。恆大、碧桂園更擅長全民營銷，恆房通一星期即可結傭，鳳凰通則獎勵3年物業費。在售項目優惠力度有限，碧桂園中海瓏悅府一次性付款98折，但全款客戶寥寥。

　　產 業 發 展

　　有產業支撐

　　產業人口持續淨流入，置業首選江門東站

　　區別於臨近的肇慶，江門有產業支撐，人口持續淨流入。產業園區集中分佈在臨近中山的高新區，以加工製造業爲主，企業不乏怡寶、海信等。該片區產業人口置業首選臨近的江門東站板塊，房價1.2萬/平方米。

　　小 結

　　展望未來，粵港澳大灣區屬長期發展規劃，短期對江門房地產市場利好程度有限。而在限購政策的作用下，外來投資客早已退場，本地客羣仍是市場成交主力。預計2019年江門房地產市場整體運行平穩，成交量同比基本持平，或者小幅回升，房價上漲空間着實有限。

　　調研項目一: 碧桂園中海瓏悅府

　　碧桂園中海瓏悅府圖

　　地理位置：蓬江區、江海區、新會區三區交匯處

　　物業類型：高層

　　建築面積：39萬平方米

　　裝修：精裝

　　開盤時間：2018年5月

　　上次開盤售價：1.3萬/平方米

　　項目點評：該項目位於蓬江區、江海區、新會區三區交匯處，地理位置略偏。碧桂園、中海合作開發，由碧桂園操盤。產品主打改善需求，主力戶型110、122平方米3房以及143平方米4房，相較而言122平方米3房去化表現更佳。2018年5月首開，蓄客2個月，去化率約50%；12月加推，認籌推售比達到70%-80%即可推售。精裝售價1.3萬/平方米，略超豪宅線12530元/平方米。營銷拓客下沉至鄉鎮，全民營銷，老帶新客戶獎勵3+3年物業費，一次性付款98折，但全款客戶寥寥。工作日日均到訪量15組，週末30組以上，月均成交50套。

　　調研項目二:碧桂園濱江天際

　　碧桂園濱江天際圖

　　地理位置：濱江新城華盛路與龍騰路交界東北側

　　物業類型：高層、小高層

　　建築面積：18萬平方米

　　裝修：毛坯

　　開盤時間：2018年10月

　　上次開盤售價：1.5萬 /平方米

　　項目點評：該項目位於濱江新城國際生活圈，乃是政府重點規劃片區，目前生活配套仍需完善。項目意在打造江門品質標杆，主力戶型106平方米3房以及119、142平方米4房。該項目地價9300元/平方米，售價1.5萬元/平方米，幾無盈利空間。2018年10月首開，去化表現平平，工作日日均到訪量20組，週末50組，月均成交25套，春節期間成交量略高。全民營銷，老帶新獎勵3年物業費。本地客戶成交佔比約60%，華僑、港澳客戶成交佔比約10%。

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