只說容積率，不聊高低配的銷售，就是在跟你耍流氓

　　前兩天小編被鷹眼鑑房微信羣的一位業主路過某樓盤，隨手拍的一張照片給逗樂了：

　　看這樓間距，如果助跑的話，估計可以從一號樓跳到二號樓去~

　　羣裏其他業主也紛紛調侃：

　　@君子滔滔：這容積率肯定超標了。

　　@米蘭大小姐：我們老家三線小城，很多高層小區都這樣。

　　@愛生活：南方無所謂，北方冬天見不到光很麻煩。中間那個直接抹去就好了。

　　@夢遊到天邊：那是你沒去過貴陽才覺得樓間距緊，花果園趴窗子上可以和對面聊天。

　　@晚楓：這好像是在兩棟樓中間，硬加了一棟啊，這採光，低層人家完全沒有吧。

　　看了業主提到了貴陽花果園小區，小編查了一下，確實很“牛逼”。1830萬平米的超超超超大盤，全是密不透風的48層的超高樓，幾百棟樓挨樓，樓間距等於木有，確實可以和對面住家“手牽手”聊天。

　　花果園實地拍攝

　　經常聽到有購房者抱怨，自家臥室能看到對面鄰居家，感覺沒什麼隱私；樓與樓之間距離過近，“終日不見光”而且通風不暢等等情況出現，這些情況出現歸根結底都是“容積率”的影響。

　　如何定義容積率

　　容積率又稱建築面積毛密度，是指一個小區的地上總建築面積與用地面積的比率。通俗的說，就是一個小區的建築總面積與佔地面積的比值，在一定的地塊上，房子蓋的越多、層數越高，整個項目的容積率也就越高。

　　下面這張圖，形象地說明瞭什麼是容積率：

　　可以很直觀地看到，低容積率樓盤樓房間距寬，這就意味着每戶的通風，採光都比較好；還有私密度比較高，不會因爲樓距近而受到附近住戶的打擾；更重要的是，公攤面積會因爲容積率的增大而減少，低容積率意味着住戶的公攤面積大，擁有更多的活動空間。

　　容積率多少宜居

　　官方給出了答案：今年3月，鄭州市人民政府辦公廳印發了《鄭州市人民政府關於進一步完善大棚戶區改造工作的意見》，其中提出，在進行大棚戶區（含城中村、合村並城、老舊片區）改造規劃編制時，二類居住用地容積率原則上按照三環以內小於3.5，三環以外小於3.0進行控制。

　　根據政府和市場數據綜合來看，一個良好的居住小區，高層住宅容積率應不超過4，多層住宅應不超過3，綠地率應不低於30%。就這個平面數據來說，鄭州房產市場在售樓盤，除了部分安置房拆遷房，基本上都是達到了，多數樓盤容積率爲2.5到3之間，比如碧桂園國控天譽、萬科美景世玠、匯泉西悅城、融創城等。

　　同樣容積率下如何選

　　那在同等容積率下，面對高層+洋房、高層+別墅的高低配樓盤，和純高層塔樓的樓盤有什麼區別，該選擇哪個？我們就對容積率同爲2.99的萬科天倫紫臺和永威五月花城進行對比，來看看怎麼選擇：

　　聊建築面積和建築數量

　　位於惠濟區的萬科天倫紫臺，建築面積20.6公頃，佔地面積6.9公頃，容積率2.99，如一期二期規劃圖所示，樓棟總數32棟，共有17棟高層、15棟洋房，典型的高低配。

　　位於鄭東新區的永威五月花城，建築面積35公頃，佔地面積11公頃，容積率2.99，綠化率40%，共計28個26層高層單元，典型的純高層。

　　從最直觀的建築面積和建築數量來說，同樣爲2.99的容積率，20.6公頃的萬科天倫紫臺共計32個單元，35公頃的永威五月花城有28個單元，所以說永威的建築密度要遠遠低於萬科。建築密度的不同，直接影響就是樓間距、綠地率。

　　聊樓間距

　　永威五月花城航拍圖

　　萬科天倫紫臺實地拍攝

　　從永威五月花城航拍圖來看，它的樓間距大都在50-60米之間，最大樓間距100米，最小樓間距37米，屬於正常距離，起碼不會發生“與對面鄰居趴陽臺聊天”的情況。

　　再看萬科天倫紫臺的樓間距，從鷹眼鑑房APP【開放工地】實地外部和內部拍攝來看，它的高層樓間距要明顯要擁擠得多，甚至與開頭拍照樓盤不相上下。

　　樓間距窄小就意味着部分業主家通風不暢，採光被擋住，樓與樓之間的個人隱私無法很好地保護，很容易被泄露，生活在這樣的環境中毫無隱私可言。某位萬科天倫紫臺業主在業主論壇糾提到容積率實際要高出很多，影響日照。

　　所以差不多容積率下，高低配社區樓間距明顯小於純高層。

　　聊綠化

　　永威五月花城效果圖和航拍圖

　　萬科天倫紫臺實地園區拍攝和規劃圖

　　永威五月花城綠化率約有40%，它的景觀體系由一條縱向景觀中軸，一個大型中心水景，兩個中型景觀組團及宅前綠化組成；而萬科天倫紫臺綠化率30%，只有樓棟前的小型綠化或者極窄的中軸綠化。

　　從永威綠化效果來看，樓與樓之間都是綠化景觀，而從萬科規劃圖上結合現場施工直觀來看，洋房區域已無任何景觀，就中軸帶有綠地景觀，小區整體只有高層樓下有若干活動區域，其他都是路兩邊有樹，彷彿一下子回到了幾十年前老單位家屬院！如果買洋房的是改善客戶的話，這綠化效果談何改善！還有，兩個項目在綠化率還差了10%，那100畝差10畝、50畝差5畝的公共空間，這些少的地方都可以做一個很漂亮的中心公園或遊樂場。

　　爲什麼高低配小區容積率明明很低，但綠化不好？因爲即使低，但高低配的樓棟只能呈“兵營式”排列，在規劃階段也沒辦法鋪排大型的景觀組團，所以高低配小區沒有大型的景觀組團、沒有水景、沒有足夠的老人兒童活動空間等。

　　同等容積率下，兩者顯著差異大概是別人家的小區可以散步跑步賞春夏秋冬四季景，而你家的小區就只能站在陽臺喫土。

　　高低配坑點在哪裏

　　“高低配”的高層大多爲剛需戶型，而大部分資源被洋房別墅掠奪，因爲多層的舒適是建立在犧牲高層業主的樓間距、公共活動空間基礎之上。多層小區的一樓花園更是進一步佔用了小區的公共空間和公共綠地，進一步擠壓了整個小區的公共利益。同時高層業主和別墅業主之間的階層劃分似乎永遠存在，如果別墅區與高層區無法互通，再加上物業費不同，受到物業公司不同對待。這些“高低配”中的高層舒適度甚至不如普通的純高層項目。

　　對洋房別墅區業主來說，交了更高的物業費，可是樓間距卻小的驚人，前排鄰居家有一點點動靜都能聽到。庭院裏時不時闖進陌生高層業主，你還趕不走，人家來一句“這是公共綠化區域”就能把你懟回去。你在露臺玩耍的一舉一動，高層業主在陽臺都能盡收眼底。

　　所以，大家都是受害者！

　　高低配既然有這麼多問題，爲什麼鄭州目前房產市場仍爲多數？唯一合理的答案就是爲了追逐利益最大化！

　　從產品貨值看，開發商看中洋房和別墅所具有的高溢價能力。在相同土地指標，做足容積率的前提下，高低配社區更能顯著提高總貨值收益。

　　舉個例子，一個20萬平方米的“高低配”樓盤，假設高層爲18萬平方米，別墅爲2萬平方米，高層成交均價2萬元/平方米，別墅的成交均價爲4萬元/平方米，這個項目的總貨值爲48億元；假如把這個20萬平方米做成純高層小區，那麼它的總貨值爲40億元。單純通過產品類型組合的差異，高低配社區實現總貨值收益增加8億元，上浮20%。在今天地價高企的背景下，毫無疑問，開發商拿到土地，規劃做高層+低密產品是個大概率事件。

　　高低配的其他優勢主要體現在營銷階段，它更容易打出營銷策略組合拳，間接提高銷售收益和出貨速率。在高低配樓盤，洋房始終作爲形象產品和高溢價產品來提升樓盤品質和高層的溢價能力，高層作爲大體量產品，又保證了項目現金流和整體收益。

　　高低配就是在容積率限制下的投機產物，是一種開發商逐利的耍流氓行徑！