來源/微信公衆號：櫻桃大房子（ytdfz8）；作者：櫻桃

最近南京有樓盤開始放鬆限價了，但目前還只是鼓樓區和濱江區少數幾個盤有所鬆動，其他區域還處於限價中，而自媒體宣傳的開發商降價都是噱頭。

第一個降價的樓盤是江北的“中交錦蘭薈”。

這個盤2015年9月首次開盤，當時的房價12300元/平米，遭遇搶房大戰，2016年7月7日加推價格爲17500元/㎡，再次一搶而空。後面開發商一直捂盤，很多購房者望眼欲穿。

兩年多過去，“中交錦蘭薈”2018年12月再次加推，不過此次將樓盤均價提升至了均價19600元/㎡，漲了兩千塊，基本售罄。

因爲周邊二手房均價在22000-23000元/㎡左右，比中交之前的新房價格貴5000-6000元/㎡，即使是這次提價後，還是倒掛，新房仍有價格優勢。

很多人一看，周邊不少土地的樓面價都是兩萬多了，新房賣2萬，那還不去搶？更待何時。

不過開發商漲價的行爲，還是讓有些市民無法理解。

根據揚子晚報的報道，買房人不滿樓盤漲價，認爲這是突破南京當前實施的區域限價政策。爲此，有市民向南京市民服務熱線12345進行了投訴。

以“中央下令遏制房價上漲，爲何浦口中交可以漲2000多”爲題，認爲南京市相關部門不作爲，無視限漲令，與江寧的武夷名仕園兩年半沒漲價相比，該市民認爲中交的漲價行爲不符合中央明確提出的“遏制房價上漲”的決心，而且作爲央企，中交應該積極貫徹“房住不炒”的精神。

回覆指出，中交錦蘭薈屬於區域價格明顯偏低樓盤，對該樓盤的銷售價格，兩年多以來物價和房產部門已經多次反覆約談，開發公司因自身屬於國有企業，表示備案價格過低導致國有資產過多流失，無法承擔相應責任。

你直接說中交樓盤屬於區域價格明顯偏低的樓盤，提價很合理不就完了嗎，這國有資產流失其實可以不用說出來的，大家心知肚明就好了嘛，非要說出來讓人難受。

櫻桃跟南京當地資深的業內人士瞭解到，另外兩個突破限價的樓盤，一個是位於鼓樓區的桃園世紀，2018年12月3日開盤，精裝4.4萬元/平米，其中84套精裝洋房銷許，均價甚至達到45028—49982元/㎡，個別房源單價甚至突破了60000元/㎡。突破區域限價3.9萬/平米的最高紅線，開盤銷售去化超過9成，

早在2018年8月，桃園世紀領取首批房源銷許，精裝均價42409—44907元/㎡，突破了鼓樓濱江毛坯3.9萬/㎡的限價紅線。不過，當時就有傳言鼓樓濱江板塊精裝新房的限價是4.5萬/㎡，現在來已經實錘，價格越開越高了，通過精裝變相的漲價了。

當代萬國府的漲價方式也類似，目前限價放鬆的樓盤都在鼓樓濱江，其他區還沒有。

而有些自媒體宣傳的南京開發商漲價項目，櫻桃也求證了下，只不過是噱頭，比如之前一些電商平臺幫開發商代理的項目有些優惠價格，然後爲了飢餓營銷，宣稱從元旦開始取消優惠，但這跟開發商本身漲價無關。

南京限購令是2016年4月28日出臺的。

規定：六城區、江寧區、浦口區的商品住宅項目（不含戶型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均價爲基準，按照價格區間分類指導，而2016年首次銷售的項目，申報均價參照周邊同類型、同品質樓盤。具體爲：

1.申報均價2萬元/平方米以下的，年化漲幅不宜高於12%

2.申報均價2萬—3萬元/平方米的，年化漲幅不宜高於10%

3.申報均價3萬元/平方米以上的，年化漲幅不宜高於8%

所以限價歸根結底還是沒說不能漲，只是限制了漲幅。

櫻桃估計南京後續還會繼續逐步放開限價，否則那麼多的高價地王怎麼辦。這也是今年一二線很多城市的選擇。

那放開限價後新樓盤會全部漲價嗎？

首先，過去被限太久了，開發商至少先調到跟二手房價格差不多，沒有倒掛再說。

其次，看賣的好不好再說，漲價賣的好當然最好，賣的不好了以後再考慮降價。

所以從這個角度考慮，只要限價放鬆了，開發商漲價的機率還是很大的，大家也不要感到太意外。

但是，並不是說所有的房子都能漲價，也要分片區，原來如果沒有倒掛，你漲價也沒有意義，沒人買啊，限價放開後，存在漲價可能的主要是指原來與二手房價格倒掛的樓盤和片區。一般開發商也不敢高出二手房定價，降價可不是那麼容易，前期業主打砸的事夠鬧心的。

對於性價比高的新房，跟二手房有倒掛的，我一直還是建議剛需入手的，特別強調優先買新房，不要買二手房。

有的人問我爲什麼不要買二手房，不是說二手房稅費高的問題，因爲二手房如果跟新房倒掛太多，就意味着二手房高估了，還是會繼續降價，比如成都那種新房二手房倒掛太多的地方就很明顯。

對於新房限價是否合理這個問題，我一直態度鮮明，沒必要，最好放開讓市場定價。

就是因爲新房二手房存在倒掛套利空間，所以市場上那些投機倒把的投資客一直不死心，去年西安關係戶買房被曝光的醜聞大家都知道了，真正想要買房的剛需可能買不到，被迫去二手房市場買，結果二手房又被炒高了。

那些地王你讓他以市場價去開高價，只要他能賣出去就讓他去賣啊，像廈門萬科那種賣不出去了不自然得降價嗎？有一些接盤俠願意高位站崗的，他有錢你攔他幹嘛，特別是一些高端樓盤，市場價十多萬，非要限個8萬，這不是便宜了富豪嘛。

現在到底是新房價格低估了，還是二手房價格高估呢？

說實話，沒人知道。因爲新房價格都是被限制的，市場都是被調控的，而且是有可能隨時改變的，沒有充分市場化，也就沒可能讓市場來作出判斷。

就比如說南京，南京2016年出讓了那麼多的高價地，有幾塊開發入市了？你不放開限價，人家都不敢動工，也就沒法預估未來的潛在新盤供給量。