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來源/微信公衆號：櫻桃大房子（ytdfz8）；

作者：櫻桃

平常很多人要我多說說三四線城市，中國的三四線城市太多了，房地產市場佔據了一半的份額，但比較分散，單個的說覆蓋的人又不多，所以今天我整體來說說，三四線城市的購房時機。

2015年下半年至2018年，全國房地產市場經歷了一輪大行情，很多城市成交量大增，房價大漲。

很多城市羣周邊的三四線城市跟隨一線城市，從2016年就開始猛漲，中西部非城市羣的三四線城市從2017年才啓動，但基本上瘋狂期平均都至少有兩年，很多三四線城市成交量嚴重透支了。

那怎麼知道透支嚴不嚴重呢？有什麼參數指標來衡量？

易居研究院認爲新建商品住宅成交量偏離度是其中一個重要指標。如果樓市一段時間內成交量暴增，大幅偏離往年均值，則說明有部分自住提前入市或投資需求過旺，透支了未來的市場需求。

2017～2018年，汕頭、惠州、徐州、溫州和揚州位居前五，分別爲120%、90%、86%、81%和80%。此類城市偏離度過高。

從上面的圖表中可以看出，2017～2018年正偏離度較高的城市主要是三四線城市和部分西部二線城市，2017～2018年負偏離度較高的城市主要是一線城市和強二線城市。

這說明一線城市和部分強二線城市的樓市在2017年就已開始降溫，這類城市成交量已低位盤整兩年及以上，2019年下降空間有限，尤其是廈門、北京、上海有望率先企穩、甚至反彈；而部分弱二線城市和三四線城市經過連續兩年的上漲，未來一兩年下行風險較大。

廈門、北京、上海也是我之前說剛需們可以入市的城市了，因爲價格已在底部區間，調整的差不多了。

另外仔細看上面這圖表發現，同樣是三線城市，都是深圳周邊的城市，爲什麼中山、東莞和惠州的偏離度差距這麼大呢？

意味着惠州透支過大，中山和東莞相對算比較合理呢，只因爲惠州沒有限購，吸引了外來的投資資金特別多，平常向我諮詢想投資惠州的讀者都非常非常多，所以泡沫大，而東莞和中山都限購了，調控更嚴格，外地人沒法投資，都是本地剛需買。

所以對照上面這個圖表，可以看出今年明年存在調整壓力的城市有哪些，不過溫州我覺得可能有點特殊，因爲溫州經過2011年的金融危機後，市場低迷了六七年，成交量突然放大也屬正常，而且溫州的經濟這幾年正在好轉，刮骨療毒後幹企業的也踏實了，去年經濟總量在浙江排第三，增速排第四，非常不錯的成績。

不同於以往週期大多數城市市場階段，一線早於二線，二線早於三四線，前後時間相差一個季度到半年時間左右，而本輪週期中，全國範圍內不同城市市場“春夏秋冬”同時都存在，先行一二線城市2015年下半年開始領漲（只有深圳上半年漲），於2017年年中逐步走向橫盤或調整，而三四線城市週期差異更爲顯著，城市羣周邊的三四線緊隨核心城市，而中西部的三四線週期滯後先行城市一年以上，基本上到2018年四季度才進入調整期。

而現在有的一二線城市開始有了築底回暖的跡象，但三四線城市才調整不久，調整時間不夠，市場沒有調整到位，所以也不可能像一二線城市一樣回暖這麼快。

本輪調控跟2010年那一輪完全不同，就是政府採取了很多對衝工具，一方面用限購限貸限售限離等各種看似兇猛的調控手段來抑制房價上漲，但另一方面，又用限價、搖號來傳遞稀缺和高性價比的信號，所以買房熱度不減，同時吸引人才變相突破限購，這樣一來，調控的效果就大打折扣了。

但這些對衝手段大多發生在一二線城市，在三四線城市沒有用武之地，因爲一旦市場進入調整期，都不需要限價，按照市場價都不一定能賣出去，更不需要搖號，打人才戰也沒有吸引力。

另一個衆所周知的是，棚改貨幣化安置，是推動此輪三四五線城市房價上漲的主要原因。

一旦貨幣化安置收縮，人們手裏沒錢，對新房的購買需求自然就會下降，從去年10月份開始，三四五線城市砸售樓處的案例明顯增多。

據界面統計，全國20個省市縮減了2019年的棚改規模目標。其中，山東、山西、河南降幅超過70%，四川、浙江、海南、安徽 降幅超過30%。

未來，三四線城市的房價怎麼走？

依然取決於三四線城市的供需結構。

比如降幅第一的山東，此前山東棚改的體量特別大，2016年棚改開工48萬套，2017年74萬套，2018年新開工84萬套。

但正是因爲棚改的貢獻，使山東的庫存去的特別乾淨，截至去年12月末，山東省房地產開發企業現房待售面積只有2640萬平方米，下降19.0%，待售面積降至2013年以來最低水平。

全省17市中，濟南、淄博等8市待售面積不足100萬平方米，濟寧等4市待售面積在100萬至200萬平方米之間，青島等5市待售面積高於200萬平方米。

根據我的瞭解，濟南、青島調控力度大，降幅大概在10-20%左右，其他山東的三四線城市，目前我還沒有收到降幅很多的信息，因爲目前庫存並不多，市場更滯後一些，後面隨着棚改的減少，需求也在減少，庫存會增加，對市場的降價影響纔會逐漸體現出來。

2019年，一二線城市將率先築底，也是剛需的購房時機，而三四線城市因爲購買力透支過多，對人口的吸引力又不足，房價經過2年瘋狂上漲後，投資資金將趁機套現，從三四線迴流一二線抄底，加上棚改貨幣化的逐步退出，需求縮減，三四線未來將有更長的尋底期，今年房價將繼續調整，並非購房時機。

最後，需要說明的是，三四線城市也分幾個不同的情況，城市羣周邊的三四線會緊隨核心城市的節奏，比如東莞，佛山，珠海，環京，崑山，這些三四線城市的購房時機，參考前面我寫的一二線城市購房時機的文章。

而中西部的三四線週期會滯後一些。另外，調控嚴和調控鬆的調整週期也會有所不同，比如惠州。

最後和大家預告一下，櫻桃很快就要啓動三四線城市的調研啦！

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櫻桃大房子，專注研究房地產十年，通過深入研究宏觀經濟走勢，爲讀者把握房地產跌漲週期，不唯空，不唯多，只唯實。