1990年日本地產泡沫危機
世界著名的金融危機，對於宏觀經濟的發展有著指導性的意義，德國哲學家黑格爾說過，「歷史有重演的特性,它會一直持續到教訓被人領悟為止。」無論是從宏觀經濟走向，還是微觀經濟投資，它們都有極大的借鑒意義。今天向大家介紹1990年日本地產泡沫危機。
1990年日本地產泡沫危機
金融的發展，不僅推動社會的發展，也是維護現代社會秩序的必要手段。《貨幣戰爭》中介紹過，世界由金融之手所掌控，是否屬實有待考證，但金融業已經影響到大家生活的方方面面。金融可以創造財富，也可以催生泡沫，一個國家金融泡沫的破滅可以顛覆這個國家甚至世界，今天我們就來瞭解一下1990年日本地產泡沫危機。
日本地產泡沫危機發生的過程
二十世紀60~80年代，戰後的日本經濟在美國的扶持和自身的努力下實現了高速增長，短短20年間從一個農業經濟小國轉型成為世界上最大的鋼鐵和汽車出口國。
這一切都要從1964年的東京奧運會說起。東京奧運會被認為是歷史上最成功的奧運會之一，日本也成為首個藉助奧運會帶動了自身經濟發展的國家。
數據顯示，東京奧運會的總投入高達1兆日元！按照當時的匯率計算，大約為30億美元，創造了當時奧運會歷史上的最高投資記錄！
對於一個經濟小國，這是一筆不小的開支，但這些錢都用的恰如其分，他們並沒有把資金用來做大量的面子工程，90%以上的投資都被用於修路、修新幹線、修高速公路和地鐵等城市基礎設施建設。奧運會結束後，東京成了全球最有活力的國際大都會。進入80年代，日本經濟進入了令人炫目的鼎盛時期。全球各個角落都有Made in Japan的產品，野心勃勃的日本企業還在全球展開了大規模的投資和收購。一位日本記者回憶當時的情景時說道：「那時候的日本人真的不知道什麼叫天高地厚。有人對日本最大的商業地產開發商三菱地所的社長開玩笑說：什麼時候把紐約的洛克菲勒大樓買下來吧，那可是美國最高的大樓呀。一年後，三菱地所果然宣佈花2000億日元收購了洛克菲勒大樓，並在大樓的最高處插上了日本國旗。日本人真的發瘋了！」然而，當日本人目空一切，認為自己是「世界之王」時，一場危機正在醞釀當中。日本經濟泡沫的起源離不開「廣場協議」。1978年，第二次石油危機爆發，能源價格大幅上升，美國國內出現了嚴重的通貨膨脹，為了治理通貨膨脹，美聯儲三次提高聯邦基準利率，實施緊縮的貨幣政策。這一政策使美國利率上升到20%左右，吸引了大量海外資金流入美國，導致美元大幅升值，造成美國對外貿易逆差大幅增加。為了改善貿易逆差狀況，美國希望通過美元貶值來提高出口競爭力。1985年9月，由美國牽頭，美、日、德、法、英五國在紐約廣場飯店舉行會議，決定聯合幹預外匯市場，促使美元有序貶值，史稱 「廣場協議」。
「廣場協議」簽訂之後，五國開始在外匯市場拋售美元，美元貶值，其他四國貨幣相應升值，其中，日元兌美元匯率三年間升值了一倍，從240：1飆升至120：1。
日元大幅升值打擊了日本的出口企業，日本政府為了支持企業維持高出口額，減輕企業債務，採取了寬鬆的貨幣政策。連續5次下調利率，從1985年的5%降至1987年的2.5%，貨幣供應量連續四年超過兩位數增長，造成國內市場流動性大量過剩。迄今，業界對廣場協議是否直接導致了日本的衰退仍有爭議，但不可否認「廣場協議」後引發的一系列反應與政府的應對，讓日本走上一條不歸路。降低利率保住了日本企業的生產和出口，企業掙得的外匯源源不斷地湧入日本的銀行。為了擴大營業利潤，日本銀行想盡各種辦法，利用超低利率拚命發放貸款。相對於一般公司貸款，房地產抵押貸款的風險較低，於是日本商業銀行紛紛將資金投放到這一領域。來自銀行的大量貸款流入房地產市場開始推高房價。1987年，東京的房價漲了53%。那些埋頭上班的公司職員們生怕房價不斷漲上去，忙著向銀行貸款買房子。而房地產開發商更是組織一幫無業人員扮成購房者深夜排隊，由此煽起了浩浩蕩蕩的全民購房之勢。1987年，東京某團地商品房搖號抽籤式，55平方米總價6200萬日元，搖號率1/3700。NHK記者採訪這位沒中籤的年輕媽媽，她無奈說運氣真背，我們家都兩個小孩了，真想要這套房。記者鼓勵安慰她明年繼續努力。但實際上1988年搖號率到了1/6200，這位媽媽的中籤希望估計還不如去賭賽馬來得高。同一時期，國際熱錢的湧入加速了日本房地產泡沫的膨脹。簽訂「廣場協議」之後，日元每年保持5%的升值水平，敏銳的國際資本迅速湧入日本，在日本的股票和房地產市場上呼風喚雨。熱錢湧入導致股價和房價快速上漲，從而吸引更多的國際資本進入日本投機，日元繼續升值，股市房價繼續上漲，泡沫越吹越大。銀行貸款和熱錢同時湧入房地產行業，日本的地價開始瘋狂飆升。1989年日本地價攀升至2137兆日元，而1998年末最低時候是1388兆日元，749兆日元的泡沫值相當於1989年日本國民生產總值的2倍。當時有個笑話是僅東京23區的地價就可以買下整個美國。
1989年東京銀座5丁目鳩居堂前，當時國土交通廳公佈的土地公示價格1平米1億1千萬日元，摺合97萬美元，這也是當年獲吉尼斯世界紀錄的全球最高地價，現今價格4000萬日元，跌了差不多有2/3。日本樓市狂熱時，有兩大「神話」一直刺激著所有投資者。
第一個神話是「土地不會貶值」。日本人多地少，人們堅信土地永遠是稀缺的。日本全民陷入炒地買房風潮，土地價格不斷暴漲，「地王」每隔幾個月就刷新一次。
從1985年底到1990年初，短短四年多時間，日本城市地價增長了200%。1990年，僅東京都的地價就相當於美國全國的土地價格，而美國的面積則是東京的1.5萬倍。
一寸土地一兩金，銀座崛起「地王」最巔峯。無論是實體企業還是金融機構，都不計成本將資金投入土地市場。其實，金山銀礦的底子早已虧空了。
第二個神話是「東京房價不會下跌」。奠定這一「神話」崇拜基礎的，是日本過去幾十年強勁的經濟增長，日本一躍成為世界第二經濟強國。在日本人看來，日本取代美國成為世界第一經濟強國似乎不遠了。
為這一神話推波助瀾的，還有這樣一種信念：政府永遠會支持房地產，日本只有一個東京，吸引著全國乃至全球的人口流入。站在世界中心，怎會有泡沫破裂的擔憂？
然而，人們忽略了，當時的日本城市化率已經達到77.4%，而老齡化率開始攀升。城市化紅利消失，人口紅利不再，經濟失去增長動力，房價也就失去支撐。
值得警惕的是，越是大城市，在泡沫破裂和崩盤時，下跌就越嚴重。
堅信兩個「神話」無堅不摧，上到房地產企業和金融機構，下到普通居民，沒有人不在購置房產和股票，期待在持續的暴漲中大賺一筆。
整個社會，到處都在討論房地產和股票。企業做一年的利潤，還不如一塊地一天的漲幅，實體經濟紛紛抽出資金大舉進軍房地產，落後一步就等於落後一個世紀。
用東京大學教授田村清彥的話來說：「當時東京新宿的工作室價格在一天之內能夠翻倍，今天你買，明天他買，價格高漲，並且形成了一種連鎖效應。」
然而，房地產價格瘋狂的上漲卻給日本經濟造成了一系列不良影響。
首先是嚴重影響到了實體工業的發展。由於建築用地價格過高，許多工廠企業難以擴大規模，而像豐田汽車、富士重工、日立電機等等這些日本實體經濟的領頭羊也按耐不住，開始大舉進入不動產業。同一時期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。其次，過高的地價也給政府的公共投資建設帶來了嚴重的阻礙，當時正在建設的第二東名高速因地價高漲，計劃難於推進，日本道路公團的經營狀況極度惡化。再次，農業用地被大量擠佔，國內農業產量受到威脅。高昂的房價更是使普通日本人買不起屬於自己的住房。1990年在東京買一戶60平米小戶都要5千萬日元以上，基本上按當時4百萬日元工資標準，要不喫不喝乾15年，這讓很多懷抱上京夢的日本年輕人忘而卻步，甚至很多日本國民認為東京人不勞而獲，批評政府哄擡地價。1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機一觸即發。
日本政府也意識到了經濟泡沫，非理性的樓市正在動搖日本的「基本農田制度」和「科技興國」兩項基本國策。於是，日本政府突然收縮貨幣政策。
幾種因素疊加，加速了日本房地產經濟的全面崩潰。而在泡沫時期房價遠高於全國平均水平的三大都市圈（東京圈、大阪圈、名古屋圈）在泡沫破裂後的價格也跌得最慘，跌幅超過了全國平均水平。
自1990年泡沫破裂以來，日本全國的平均房價連續16年呈下跌趨勢。從1990年至2006年，全國平均房價下跌了49.56%，基本回到了地產泡沫發生前1986年的水平；東京房價持續下跌至2005年，相比於1988年的房價頂峯，下跌了67.12%，回到了1985年的水平。日本稱其為「失去的20年」。日本地產泡沫危機形成的原因
所有的金融危機都是一種供需失衡，當市場情緒高漲時需大於供，當價格遠超其價值一定範疇之後，市場情緒轉淡必然出現供需反轉，當供大於需時泡沫即被戳破，危機就會爆發。
針對於日本的這次地產危機，我們來看看其關鍵的原因。
第一，利率太低，資金泛濫，引導失誤監管失控。
1985年9月美英德法日五國財長聚會紐約的廣場飯店，就爭執許久的日元升值達成協議。之後一年時間裡日元對美元升值一倍以上，由此對出口造成巨大衝擊。日本政府為了刺激國內經濟，完成外向型向內需型經濟過度，連續五次降低利率放鬆銀根，基礎利率跌至歷史最低點，貨幣供應量連續每年超過10%，1998年超過15%，造成市場上資金極其充沛。
當時日本上下對日元升值和經濟轉型的困難認識和準備不足，大量資金並不如政府所希望的那樣流入製造業和服務業，而是流入容易吸納和"見效"的股市樓市，造成股市樓市價格雙雙飆升。1985年以後的4年時間中，東京地區商業土地價格猛漲了2倍，大阪地區猛漲了8倍，兩地住宅價格都上漲了2倍多。在此過程中日本政府並沒有採取有效措施引流資金和監管資金，而是聽之任之。
是否由於廣場協定導致日本地產危機的爆發還有很大的爭議，但是廣場協定使日元快速升值肯定是危機的催化劑。
第二，盲目擴大信貸，濫用槓桿作用。
在資金泛濫的情況下，原本應該緊縮的信貸不僅沒有緊縮，相反進一步擴張，推波助瀾火上加油。為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產作為最佳貸款項目，來者不拒有求必應。
1990年危機已經一觸即發，但是銀行繼續大規模貸款。這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產發放貸款總額達到50萬億日元，佔貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。尤其錯誤的是為了擴大槓桿作用增加利潤，日本銀行違反國際清算銀行的巴塞爾協議，將持股人未實現利潤當作資本金向外出借，造成流通領域裡的貨幣數量進一步擴張。
1991年日本銀行總貸款額達到當年國民生產總值的90%，而美國僅為37%。為了爭奪利潤和分享市場，日本上千家財務公司和投資公司等非銀行機構也不顧政策限制，躋身於房地產金融行業，直接或間接向房地產貸款，總額高達40萬億日元。可以說日本金融機構是房地產泡沫的最大鼓吹者和最後支撐者，為泡沫源源不斷輸送能量直到最後一刻。
金融機構永遠是逐利的，每一次的金融危機一定有金融機構在其中推波助瀾。
第三，投資投機成風，股市樓市連動，管理監督形同虛設。
日本和香港完全一樣，股市和樓市"一榮俱榮，一損俱損"，這種情況進一步加劇了泡沫的嚴重程度。當時日本居民從股市中賺了錢投資到樓市中去，從樓市中賺錢投資到股市中去。無論從那一個市場賺錢都十分容易，很多人所賺之錢比一輩子工作積蓄的錢多得多。股市樓市比翼雙飛，同創一個又一個"高度"。
1985到1988年日本GDP增長16%，土地市值和股票市值分別增長81%和177%。1989年底日經指數達到歷史最高點近39000點，房地產價格也同創歷史最高。這段時間裡， 房價不斷上漲，數月甚至數天價格又上漲了。人們千方百計從各個地方借錢投向房地產，炒作和投機成風，很多人辭去工作專職炒樓。人們用證券或者房產作抵押，向銀行借錢再投資房地產。銀行則認為房地產價格繼續上漲，由此作抵押沒有風險，所以大膽放款，造成大量重複抵押和貸款，監督管理形同虛設，資金鏈無限拉長，槓桿作用無限擴大。
但是市場轉折後立即就形成"中子彈效應"，一個被擊破，個個被擊破。日本大公司也不甘寂寞，在炒樓中扮演著重要角色，利用關係進行土地倒買倒賣，數量極大倒手率又極高，每倒一次價格就飆升一次。在此過程中政府很少的應對政策也嚴重滯後。大公司倒賣土地的情況一直持續到1992年政府增收94%重稅後才被迫停止。
我們常常會發現這種情況，在市場情緒瘋狂的時候，所有的政策都形同虛設。我們不能否認當時的日本政府在控制泡沫中做出過努力，但是對於喪失理智的投機者來說，這些政策來的太晚，已經無法阻止這種瘋狂。
金融危機的幾大因素，嚴重的供需失衡（其中當然包括價格和價值的失衡），火上澆油的金融機構和滯後的應急政策。我們常說防微杜漸，一切的風險要在萌芽時扼殺，等到風險已經失控，任何的事件都可能成為戳破泡沫的工具。
小馬有話說
這裡大家無須對號入座，雖然日本房產危機與我國現狀有一定的相似之處，但是還是有很大的區別。然我們現在的房地產也有很大的風險，但是隻要按照現在的政策去循序漸進的引導，大規模金融危機爆發的可能性並不高。
二十世紀初的美國弗羅裏達州房產泡沫和二十世紀末的日本、香港港產泡沫都是我們的前車之鑒，在失衡的初期就盡量的積壓泡沫，雖然對於經濟增速會有一定的影響，但是從長期來說是有利於我國經濟長期發展的。
如果各位投資者能夠更理性的去對待這些「灰犀牛」，我們是不會走上這條不歸的老路。
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