作者丨向東大叔

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　　買商住房之痛

　　胡強和他愛人小敏是典型的滬漂一族，從外地來上海一直租房子住。工作了幾年後，在雙方父母的資助下，兩人準備在市區買一套房。

　　由於兩人都是非滬籍，又沒有5年完整納稅證明，不能買商品房。

　　一天，胡強小夫妻倆出去辦事經過一個樓盤，被一處新建樓盤的大幅宣傳語吸引，上面寫着“不限購、不限貸，輕輕鬆鬆買套房”。

　　兩人趕緊前往售樓處打聽，接待他們的售樓員語氣堅定地告訴他們，

　　公司開發的是商住兩用房，這種房既不限購，也沒什麼房貸限制，

　　唯一的缺點是產權只有40年，比一般的住宅項目要少30年，但它的優點真是太多了。

　　售樓員聲情並茂地給他們介紹了商住兩用房的優勢:

　　首先，這種房是按照住宅設計的，業主既可以在裏面辦公，也可以用來居住，非常適合居家辦公人員和自由職業者。

　　現在已經有許多像您二位這樣的小白領購買我們的樓房，他們就是看中了商住兩用的功能:

　　如果您在公司上班，這裏就是您的溫馨小家；

　　如果有一天您想自己創業，您就可以把這兒佈置成公司這樣商住兩用功能的住宅性價比非常高；

　　如果有一天您買其他房子了，您還可以把這套房子出租，這種商住兩用的樓房是最容易出租的；其次，小區正處於鬧市區，交通便利；

　　而且，單價相比同地段的純住宅項目便宜很多；

　　另外，樓房的戶型是LOFT型，這種戶型可以把房子分成上下兩層，上面居住，下面活動、休閒，買50平方相當於買80平方，這麼好的房子您上哪兒找啊？

　　聽完售樓員的介紹，胡強小夫妻倆有點動心了，雖然房子的產權只有40年，可是房子的優點實在是太多了，而且說不定幾年後他們就有錢換套大房子，誰還管40年後房子會怎麼着啊。

　　兩人當即決定購買其中一套80平方的房子，與開發商簽訂了購房合同。

　　第二年，交房後他們又花了好幾萬元裝修，雖然不是奢侈，但十分的溫馨；

　　入住後不久，胡強發現這套商住兩用房，與當初售樓員所宣揚得相差太遠了，住在這裏的體驗實在是糟糕透頂。

　　從住的方面來說，最明顯的是上、下樓不方便。

　　樓道里的電梯是按照居民樓的規格建造的，沒有貨運電梯道，結果所有進出樓門的人以及貨物都擠在這唯一的電梯裏，上下班的、送外賣的、送飲用水的、發宣傳單的;

　　如果進出都是人還說得過去，讓她惱火的是，經常有成堆的不知從哪兒來，又送去哪兒的貨物，也佔用着電梯上上下下，弄得電梯多次超負荷運載。

　　樓道里整天充斥着不同風格的音樂，晚上十一二點了依然有人在樓道里大聲打電話。

　　此外，由於多數住戶是個體經營，習慣於晚上營業，結果整晚開着的霓虹燈、廣告牌、射燈等燈光，嚴重影響睡眠。

　　更讓她擔心的是公寓的安全性越來越差，爲了商戶的便利，樓道門整天敞開着，快遞員、推銷員以及一些其他外來人員隨便進入樓道里，樓道和牆壁上經常能見亂塗亂寫及小廣告。

　　居住如此不堪，從商也一樣不好。

　　胡強多次聽到商戶們抱怨自己公司形象嚴重受到居民的影響，公司裏總是飄着一股濃濃的油煙味，

　　樓道里有人穿着睡衣趿着拖鞋走來走去，左鄰右舍時不時會傳出小夫妻倆的吵架聲、嬰幼兒的哭鬧聲，這些情況都讓前來洽談業務的客戶誤以爲公司不正規而退出合作。

　　胡強和愛人商量着把房子租出去，可是又捨不得自己精心佈置裝個的房子讓給他人住。

　　於是他們決定賣掉，他們去周邊的中介一問，發現這種商住房因爲轉讓的稅費很高，市場上鮮有人接手，就算有人買價格也不高，算上裝修成本，還要虧錢。

　　胡強夫妻倆不知道如何是好？

　　房子自住不舒服，租掉又不捨，賣掉價格又低？

　　小夫妻兩十分的後悔買這各商住兩用的房子，不但把他們工作幾年的積蓄全部搭進去了，而且還借了好幾萬元的債。現在是左右爲難！

　　看到這樣，可能有人會問：

　　爲什麼商住房賣掉稅費比普通住房高？

　　爲什麼這種房子沒有人接手？

　　我們先來了解一下什麼是商住房以及它的缺陷

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　　商住房的缺陷

　　商住兩用房一般是指房地產公司爲了規避風險，將依法批准的商業建設用地改作居住土地使用，以商務公寓或酒店式公寓的形式推出。

　　由於這種房子實質上屬於商業性質，所以不屬於限購令調控的範圍，特別是在實施限購政策的大中城市，越來越受到購房者的青睞。

　　但隨着人們生活水平的提高，住戶對“家”的私密性要求也越來越高，由此商住兩用的矛盾越來越凸顯。

　　雖然開發商宣稱商住兩用房是既能辦公又可以居住的一種新產品，無論是置業還是投資都是最好選擇，無論自住還是出租都很便利。

　　但是對於以“住”爲主的購房者買之前要了解商住房的缺點：

　　1、產權年限短

　　商住兩用房的產權一般只有40年或50年，根據《物權法》第一百四十九條規定:“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。

　　非住宅建設用地使用權期間屆滿後的續期，依照法律規定辦理。”所以相對於普通住宅，商住兩用房的隱性成本其實很高。

　　2、還款壓力大

　　按揭貸款實行的是商業用房標準。商住兩用房首付50％，遠高於首套普通住宅的35％，貸款利率爲普通住宅的1.倍，而且貸款年限最多爲10年。這就意味着每個月的月還款額將會很高

　　3、置換成本高

　　轉手時不實行稅費按照商用來計算，稅種要多了好幾項，商用轉讓還要徵收營業稅、土地增值稅（差額的20%-50%不等），這也就是說在出售商住兩用的房產時，買家會多付出很多稅費，從而會影響購房者的意願。

　　3、生活成本高

　　商住兩用的房產，實際屬於商業用地，其各方面的生活成本是普通住房的2倍：

　　以上海爲例：商業用水費5.5元/噸，電費0.8元/度；

　　住宅用水費2.7元/噸，電費0.47元/度。

　　比如辦理電信寬帶，普通住宅是800元/年，而商住兩用的價格是2000元/年；

　　物業費和公共維修基金也要比普通住宅高，這些費用造成商住兩用房在日常生活中產生的成本比普通住宅高出很多。

　　4、無法遷入戶口

　　商住兩用房一般無法遷入戶口，這意味着即使周邊區域內有較好的教育資源，子女因戶口不能遷入也無法就近入學。

　　5、無周邊配套

　　根據相關規定，非住宅項目一般不強制性要求設計配套服務設施，例如學校、商業、居委會等，

　　也就是說不會被強制配套幼兒園、學校、醫療機構以及相應的養老服務等。而這無形中造成了業主生活、學習上的不便。

　　6、安全及消防隱患

　　大多數“商住兩用”項目都是酒店式公寓設計，一梯往往容納很多住戶，不僅出入不方便，還潛藏着安全隱患。

　　此外，在建築材料上，標準商業樓由於電和天然氣的用量較大，防火規範要比普通住宅嚴格，但是對於商住兩用房，

　　由於開發商對其規劃用途報的是住宅，並按住宅消防標準審覈，這也就意味着，用着普通住宅的消防標準，來建設商業樓，這樣有非常大的安全隱患。

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　　東叔建議

　　1、首套房不建議買商住房

　　首套房通常用於自住，而商住兩用房，存在着產權年限短、還款壓力大、置換成本高、生活成本高、無法嵌入戶口、無周邊配套和安全消防隱患的問題，所以首套房不建議購買商住兩用房。

　　2、從長期投資來看，優質的商用房有投資價值

　　如果你自住的需求解決了，手上有閒置的資金，這些錢沒有合適的用處，可以考慮商住房，例如說市中心，地鐵旁、有商業配套的酒店式公寓，還是有一定的商業價值的。

　　例如我們公司在5年前做一個項目，酒店式公寓，13號地鐵線附近，面積40-60平方不等，總價50-80萬左右，有獨立產權；

　　房子買進來後，統一給一家四星級酒店打理出租，年租金回報率在5-8%左右，非常穩定，比存銀行來或買投資理財產品要好很多，相對比較穩定和安全。