初春乍暖還寒，2019年上海的房地市場已經一片春意盎然。小編做了簡單的統計：在過去的2019年一季度中，上海全市二手房共成交51,985套，較2018年一季度36,049套，同比上漲44%的成交量。從數字確能看出一些“春天”的氣息！

　　一季度成交套數（套）

　　但是經過持續兩年多的調控和發展後，現在的成交量恐是因爲價格的回調，纔出現了明顯的變化，對比2018年和2019年一季度的區域均價，除了金山區基本房價與去年基本持平外，僅青浦區出現了4.3%的增長，其他區域均價都有下降。

　　一季度成交均價（元/㎡）

　　從以上兩組數據不難看出，以價換量是導致此次“春天”的必然因素，除此之外，還有以下幾個間接因素，最終確定了2019年上海樓市或將回暖。

　　政策週期

　　2016年3月25日，上海住建委發佈《關於進一步完善本市住房市場體系和保障體系 促進房地產市場平穩健康發展的若干意見》中規定：提高非上海市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限，從自購房之日起算的前3年內在上海市累計繳納2年以上，調整爲自購房之日前連續繳納滿5年及以上。在2016年信息發佈之後，有很多購房者僅僅繳納了2年社保，此項規定到2019年3月25日剛好滿三年，也就意味着上一次調整期未能出手的外地人2019年基本都可以如願買到房子。

　　銀行利率

　　2019年開年，上海地區多家銀行下調首套房貸款利率，且目前上海地區可執行95折優惠的銀行數量增至10家，首套利率平均水平出現2019年首降。不難看出，經過前期一系列嚴格的調控措施，多數投資性質的貸款需求、加槓桿的投資行爲已得到有效抑制，市場剛需羣體佔據主要部分，限購限售政策出現地區差異化，有針對的調整來保障剛需羣體的利益，銀行出現利率下調也不失爲保障剛需利益的措施之一。當然，新的年度開始，貸款需求將會迎來一波高潮，銀行通過降低利率來提高競爭力，擴大市場佔有份額，提升業務量。

　　稅收變化

　　2019年3月7日，上海稅務部門發出通知，即日起，不動產交易合同印花稅、增值稅附加稅全面下調，具體調整情況如下：

　　網籤時間爲2019年1月1日（含）之後的，合同印花稅稅率由0.05%下調至0.025%；

　　原適用增值稅及附加稅稅率5.55%的區域，自3月7日起增值稅及附加稅稅率調整爲5.30%；

　　原適用增值稅及附加稅稅率5.45%的區域，自3月7日起增值稅及附加稅稅率調整爲5.25%。

　　此次調整，對未滿2年的非普通住宅交易最受利好；以一套未滿2年、總價約爲300萬元的房屋計算，下調後購房者的稅費大約減少了9000元。

　　事實上，在2019年2月20日，上海市人民政府就曾發佈《關於實施增值稅小規模納稅人稅費優惠政策的通知》，對增值稅小規模納稅人按50%的稅額幅度減徵資源稅、城市維護建設稅、房產稅、城鎮土地使用稅、印花稅、耕地佔用稅和教育費附加、地方教育附加。

　　此次上海減稅降費，或許是早就規劃好的政策，也可能是針對兩會報告的迴應。但無論那方面，對於2019年，只要房價大致持穩，很多的限購、限貸、限價等調控措施都會慢慢撤離。

　　在調控政策不放鬆的前提下，此次回暖是市場在兩年調整後開始迴歸理性所致，投機性需求被擠出，量價反映市場剛需。上海已進入存量房時代，二手住宅價格已持續下跌，鑑於被壓抑的剛需和改善型需求會逐漸釋放，預計整個2019年上海二手住宅成交量大概率呈上行走勢。而且，多加留意就會發現，春節後扎堆新房入市，或將再現“金三銀四”的熱鬧場面。至於房價，在上量以後，價格小幅度上升已經可以看到。所以，對於剛需購房者，你要加快速度了。現在，或將是最好的買房時機！

　　-The End-

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