從去年下半年到目前，晉城市區新入市樓盤比較少，可供大家選擇的樓盤和房源也很有限，不少購房者將目光移到了二手房，一方面是多個選擇，另一方面也是是比較現成不用等待。但二手房買賣交易也大有學問，其中涉及的環節也比較多，各類稅費、過戶手續等等。最近晉城房產網小編就在晉城房產網的問答平臺上收到了不少關於二手房的諮詢問題，其中一條諮詢消息看的小編非常的揪心。

　　從網友的諮詢中可以看到，其在付完所有該付款項後，卻發現房子無法過戶。造成不可預估的風險。爲了避免其他網友也發生類似這樣的揪心事，小編通過幾位網友的真實經歷，跟大家分享一下，二手房在哪情況下是不能過戶交易的。

　　事例1：

　　2018年12月，晉城房產網小編的朋友王先生購買了一套城區的房子，但在辦理過戶時，他才得知這套房子居然還有15年的貸款未還清，並且房產證上還落着一位李女士的名字，且對方拒絕賣房，王先生在定房子時就已經給賣方付過首付，後來卻發現房子無法過戶，幾經週轉這個問題至今仍然未解決。

　　從王先生的經歷來看，我們可以提取到以下幾點信息。

　　1、房產證依舊被抵押在銀行。

　　2、房屋其他產權人未同意賣房。

　　小編說：

　　現在買房很多都會進行貸款，還貸年限也不太一樣，所以在賣房時，可能這套房產還在還房貸，那也意味着房本還押在銀行，這也是不能馬上進行過戶的。另外，有些房屋的產權人不止一個，如果在賣房時，只有一個產權人簽字同意賣房，該合同無效。只要未簽字的產權人追究起來，買方也只能退房。

　　那麼，王先生的這套房子怎麼才能過戶呢？

　　第一：要想過戶，只能先還清貸款，才能將房產證從銀行取回再進行過戶。如果房子還做了其它擔保欠款，也必須先還清，才能辦理過戶。王先生在處理過戶問題時，曾諮詢過小編，想要選擇替原房主還清貸款，但小編不建議這樣操作，這樣不僅沒有法律保障，而且自身還要承擔很大風險。

　　第二：賣房時必須房屋所有產權人簽字同意。但王先生這個案例，房屋的另一個產權人李女生是不同意賣房的，所以王先生這套房產幾經輾轉都無法過戶。

　　在此，小編提醒想要購買二手房的網友：購買二手房時一定要確保房產證上所有產權人到場簽字，即使有人來不了，也要有授權書，委託他人來簽字。

　　事例2：

　　晉城房產網小編在網友交流羣裏看到一個事例，一位網友在某經濟適用房小區買了一套二手房。在購買時該網友就知道房子無法過戶，於是跟房東私下約定滿五年之後再過戶。

　　小編說：

　　在這個事例裏，其實存在非常大的風險。

　　第一：在滿五年之前簽訂的二手經濟適用房買賣合同是無效的，並不會受法律保護。

　　第二：很多二手房交易雙方都是在交易時簽寫補充協議，約定滿五年之後再過戶。但是在滿五年之後，因爲房價出現了上漲，有的不守信用的賣家會感覺賣虧了，都會以經濟適用房未滿五年，國家規定不允許上市交易的理由到法院起訴主張合同無效。而法院也會依法認定合同無效，買家不得不返還房屋。

　　根據以上案例，晉城房產網小編不建議購買未滿五年的經適房，畢竟沒過戶之前，一切都可能存在變數，比如房東漲價、一房兩賣等等，甚至可能會導致自己花費幾十萬買的二手房隨時會變成別人的。這個例子在晉城二手房買賣中實實在在出現過，希望大家一定要謹慎對待。

　　另外需要注意的一點是：以往的協議買賣是可以做房產公證的，但現在已經沒有這類的情況了。協議買賣沒有任何法律效應，只有道德約束，建議各位想要二手房的網友在購房時，要購置有房產證且可以正常過戶的房產。

　　除了以上這些因素，還有一些原因也會導致房產無法過戶。

　　比如：有加蓋過的房產。在晉城，有些老小區會存在加蓋的問題，比如鳳苑、鳳台等小區，一些業主會在陽臺、樓頂等地方加蓋附屬小建築等。有些不僅這麼做，賣房時還以此爲賣點。一些買家還以爲自己佔了便宜，殊不知，這樣的違建很可能讓房屋交易泡湯。

　　咱們國家法律對於違建有非常明確的規定：對於有違建的房屋，房地產登記機構是不予登記的。除非拆除違建恢復原樣後纔可予以登記過戶。所以在購買二手房時，一定不能佔小便宜，要確保房屋無違建加蓋部分，再考慮入手，否則很可能會貪小便宜吃大虧。

　　再比如，產權不齊或未補齊產權的的房屋不能過戶。現在市面上有不少單位小區就屬於這種情況。房主手裏只有一部分產權，另一部分產權在單位。想要過戶，必須保證房主已經從單位買回另一部分產權，手裏持有房屋的百分百產權時，纔可以過戶。當房主手中沒有完整的產權時，是無法過戶的。

　　另外，在房屋被查封的情況下也不能過戶。房子被查封的原因很複雜，有惡意的也有無意的。不小心買到被查封的房子有可能無法交易，或者支付的房屋首期款打水漂。購買二手房時應認真核實賣方身份，確認房屋的產權情況，覈實是否允許買賣。被人民法院或行政機關依法查封的房屋無法辦理過戶手續，大家在購買二手房時應慎重，避免糾紛發生。

　　這裏就有一個問題，在這種被查封的房產中，買賣雙方之間的交易是不能過戶的，但是在法院等政府機構對該房產進行拍賣時，是可以放心購買的。

　　說到這裏，小編給大家總結一下，在以下情況出現時，房產是無法過戶的。

　　1、房屋被查封的情況下；’

　　2、產權證上的另一方不同意房屋買賣；

　　3、經濟適用房或其他保障房未滿五年且未取得房本的情況；

　　4、未解除抵押的房產；

　　5、有加蓋過的房產；

　　6、產權不齊且未補齊產權；

　　7、籤協議買賣無法律效應，只有道德約束。

　　最後，買房是一件大事，動輒幾十上百萬的交易，如果花錢買了一套過不了戶的鬧心房，實在不值。所以在買二手房時，一定要提前瞭解清楚，不要輕易相信賣方的承諾。晉城房產網小編建議，在購買二手房時，一定諮詢專業人士或找專業人士陪同，到相關機構驗明手續，然後找第三方代理機構實施操作，規避風險！