當整個行業都做好了度過漫長寒冬的準備，2019年一季度國內房地產市場“暖意”初現：來自國家統計局數據，1-2月份全國房地產開發投資12090億元，同比增長11.6%；住宅投資8711億元，增長18%。政策面也利好頻出：部分城市調控局部性鬆動、粵港澳大灣區規劃落地、300萬到500萬人口大城市全面放開落戶……

　　房地產行業的這輪大週期經歷了多輪起伏，走到了今天，房企該如何抓住機遇、結合自身優勢，積極進行佈局？4月9日，由易居克而瑞研究中心舉辦的主題爲“大週期 大循環——房企城市佈局再思考”第25屆地產金融形勢發佈會成功落下帷幕，多名業內、資本界及開發企業嘉賓共同出席了會議。

　　丁祖昱 易居企業集團CEO

　　易居企業集團CEO丁祖昱首先在會議上做了主題爲《三月“小陽春”會持續嗎？》的演講，從資金面、調控政策、土地市場、二手房市場對一季度房地產市場表現做出分析並進行預判。他指出，在資金面、政策預期、銀行信貸三重因素的共同作用之下，市場目前已出現回暖跡象。來自克而瑞監測的數據，3月新房成交同比微增9%，其中一線城市增幅最爲顯著，“升溫”速度甚至快於市場整體。二線城市則是“漲跌參半”，不同城市間差異明顯，例如較明顯的有寧波，一季度同比上漲80%。三四線城市“跌多漲少”，分化加劇。因此，丁祖昱建議房地產投資活動不能只看大週期，即全國房地產週期，更應該關注每一個城市的小週期，因爲每一個城市的小週期決定了每個項目的命運。

　　而從土地市場來看，一季度整體成交規模位於低位，二線城市與強三線城市地價同比、環比漲幅明顯。丁祖昱表示，雖然土地市場目前趨於理性，但迫於銷售壓力，房企積極拿地，甚至會出現高溢價成交的情況。至於二手房市場方面，一季度延續2018年四季度以來穩步回升的態勢，環比微增、同比增長15%左右，熱點城市中上海、廈門成交創新高，廣州、深圳、青島等仍然呈下跌態勢。

　　受市場影響，百強房企又有着怎樣的表現呢？丁祖昱表示，TOP100房企3月單月業績有所回升，但一季度整體規模略有下降。行業週期下，各梯隊房企競爭相對激烈，數據顯示，TOP3龍頭房企一季度全口徑銷售金額同比下降近13%，TOP4-20的規模房企一季度累計業績則同比增長達13.8%。對於2019年的目標，規模房企相對謹慎，增長率普遍在20%左右，通過有質量的增長來獲取更大的收益。拿地銷售比上，百強企業保持謹慎態度，龍頭房企依然保持絕對優勢。部分房企如新希望、大華、禹洲、中駿等企業表現搶眼。

　　在此基礎之上，丁祖昱對2019年二三季度市場表現進行預判。他表示，考慮到行業資金鍊、政策預期、中美貿易戰、股票市場、企業拿地等因素帶來的影響，二三季度市場將出現反覆波動，一二線、強三線城市在人口流入、產業發展、經濟支撐等因素的作用下，房地產市場將觸底穩步回升，但不同區位、檔次的產品可能面臨去化壓力。至於行業規模方面，他預計2019年整體銷售面積將降5%，銷售金額與2018年持平，維持在15萬億元左右。2019年開發投資增速維持在8%，房企竣工面積或將大幅增加。

　　蔣達強 弘陽集團總裁

　　弘陽集團總裁蔣達強則爲與會嘉賓帶來了主題爲《弘陽一個區域房企的全國突圍》的演講。根據年報披露數據，2018年，弘陽地產實現合同銷售額473.4億元，同比增長84%，業績增幅明顯，行業排名提升至第58名。蔣達強在隨後的演講中分享了弘陽的祕笈，他認爲對於開發商而言，最重要的是把握行業的“分化”，即在區域上更關注城市郊區化的形成，在投資上關注存量的創新，在研究上將重心從行業轉移到城市板塊，在企業經營商從過去的追逐概念和風口演變爲追求企業核心競爭力，深入研究企業價值創造力。

　　左到右嘉賓：丁祖昱、齊小創、宋明、艾詠天、塗力磊

　　在接下來主題爲《一二線or三四線，變局中的投資趨勢與機會》的圓桌論壇中，易居企業集團CEO丁祖昱主持，中樑控股投資發展中心總經理齊小創、禹洲集團投資發展中心總經理宋明、力高集團集團助理總裁艾詠天、海通證券房地產行業首席分析師塗力磊分別就2019年房地產企業投資佈局發表了自己的見解。齊小創表示，無論是一二線還是三四線城市，中樑較爲注重高週轉。近兩年來在一二線城市有了更多佈局，比例已經達到50%-60%左右。對於市場認爲的三四線城市可能存在的風險， 齊小創表示一些以前只做一二線城市大的房企也開始下沉到三四線，但是很多實驗是不太成功的，他建議房企更多地把目光放在600萬到800萬以上人口、GDP在2000萬以上的城市，如徐州、洛陽。宋明表示，禹洲目前同樣聚焦於一二線城市，但對於三四線城市不排斥，三四線城市中較爲看好的有無錫和揚州。艾詠天表示，力高的投資策略相對穩健、務實，投資時會考慮三四線，但是不唯三四線論。如果地價有相對優勢，同時城市有較好的發展預期，人口有支撐面，力高仍然會考慮。在佈局方面，強三縣、弱二線城市仍然公司的是“主戰場”。主持人丁祖昱在最後總結時表示，房地產仍然是中國經濟的壓艙石，未來長期看好。但從短期來看，房地產市場仍然存在着諸多不確定性，房企應當學會“以變制變”，這樣才能在行業中越做越好。

　　花絮