1、規模還是利潤？

大家知道嗎，現在多少企業要衝1000億？

我去年接觸了很多50-60億的房企，都在說要衝千億，加起來大概有50-80家，甚至是100家。

如果100家企業做到千億，就是10萬億，其他人就不用幹了。

即使只有50家過千億，按照現在的分佈規律，50名1000億，均值應該在2000億，那50強就10萬億了，你覺得可能嗎？

所以，為什麼很多小公司還要衝千億呢？我問那些職業經理人，他們說：戰略需要，先投進去再說。

我說：「這項目要虧啊」，答曰：「戰略需要」。

規模重要還是利潤重要？這是大家要思考的。

2、一二線還是三四線？

從融資看，一二線的項目金融機構願意給錢，三四線的項目金融機構不願給錢。

但一二線限購、限價啊。

比如有個公司在上海拿了個100億的地王，三年過去了，能賣嗎？賣多少錢？能掙錢嗎？

那到底一二線好還是三四線好？其實沒有標準答案。

3、區域化管理還是扁平化管理？

這個與組織有關，有些企業是大區管理。

現在我們想招個城市公司總經理很難了，為啥？都想當大區總。

來面試就說：「我想幹華東區總經理」、「我相當華北區總經理」，這是區域管理。

還有些公司是扁平化管理，直接管城市，甚至管到項目，哪個更有效呢？

4、如何找對人？

剛才已經說了找人特別難，現在地產業薪水特別高，實際上已經比金融機構的水平要高了。

我們很幸福，在一個非常好的時間階段，能讓我們享受這麼高的工資。

5、高周轉還要不要討論？

2012年我在陽光城的時候提出高周轉，有人質問我說不對。

七年以後大家覺得高周轉還要不要提？還可不可能？還有沒有機會做高周轉？

還是說我不做高周轉，我就是熬，一個項目慢慢做還有沒有機會？這個問的人還挺多的。

6、還要不要強制跟投？

兩年以前有一個媒體問我說陳凱要不要跟投，你怎麼看跟投？

我不太支持強制跟投，甚至有一些反對。

兩年過了我還是這個態度，強制跟投有用嗎？

很多同事、朋友跟我講，他說我的工資基本都跟完了，甚至還不夠、還要借錢。

那還能不能跟？要不要跟？很多企業老闆覺得跟了以後是不是就跟你一條心了？未必吧。

一個職業經理人，他承擔不了投資人的角色。

很多時候，一個項目掙不掙錢，是因為市場、政策的變化，這跟一個職業經理人有強關係嗎？

我一個搞研發的，把設計認認真真做好，可市場不好，項目虧了，要付出代價，他願意嗎？

投資人的利潤最多拿出來多少分獎金？5%-10%最多了，但90%還是投資人得到的錢。

投資人可以虧一點，但一個職業經理人，拿出所有的工資和積蓄，你虧了怎麼辦？

所以，我們看到因為強制跟投，很多動作開始變形，這裡就不細說了。

二、地產行業未來的格局

1、行業規模前景樂觀

我覺得行業還是不錯的。

前幾天看到一個數據，國金證券說到2024年以後適齡高考人數開始增加，一直增加到2034年全國適齡參加高考的將有1791萬人。

這顛覆了我的印象，傳統理解上人數應該是越來越少，但其實不然。

我為什麼特別看重這個數？我們以前拿地都看小學生人數，其實城市化的一大重要組成部分就是高考人員，我們很多人都是從農村中學考出來的，一大分部的城市化就來自這，這代表大方向。

所以，大家不要以為一手開發量會減少，不會的，15萬億也好，12萬億也好，量是在的，行業很大。

2、行業利潤還是不錯的

大家看各行業的利潤。

第一是銀行，第二是非銀金融，第三就是房地產，2000億。

但我認為這個數字還是不對，如果按10萬億，市場利潤8%來算，應該是多少？8000億才對。

但無論如何，這個行業很大。看看下面的傳媒業，利潤是負282億。

所以，地產行業沒什麼大問題，大家不要擔心，接下來就是怎麼做而已。

3、行業處在極限狀態

易居沃頓問我：怎麼看這個行業？

我也不敢說黃金還是白銀，我突然想起初中時最怕的一件事就是體育課長跑1500米。

跑步最難的是極限狀態，就是你跑了一半，有一段時間特別難受，肯定有一個極限，我認為現在就是這個時候。

這是很多原因造成的，有市場、有政策、有國際環境、還有你自身的問題，所以30年跑到現在很難受，現在就是要拼，你自己願不願跑下去？

你可以退，可以轉型，可以轉商業，可以轉金融，但你要堅持下去你必須得忍受這段時間。

很難，為什麼？整個行業利潤在下滑。

大家想想，你們的老闆，他們過去20年掙錢靠什麼，靠Buy and Hold。

是買一塊地掙錢多，還是辛勤努力、精細化運營掙錢多？大家仔細想想。

所以，為什麼轉其他行業這麼難？你哪有那個管理水平啊！

三、行業現狀不容易

1、拿地不易

我也是每年很頭疼，地還拿嗎？

供應本身有限，土地都在國家手上，招拍掛是公開的，這導致所有企業戰略趨同、戰術趨同。

例如蘇州，每一塊地一定20家到30家去拍，這種情況下拿地能掙錢嗎？

2、盈利不易

關鍵是價格不讓你漲，為什麼原來做房地產容易？誰都可以做，因為在漲價。

我看了那麼多行業，只有地產行業庫存能夠升值。

你說做麵包的，放兩天試試看還能喫嗎？服裝也是，一個潮流過後你根本放不起。

可是你買一塊地，哪怕定位錯了，你放三五年轉讓的時候還是說成本是多少，加上資金利息以後你再給我多少錢拿走，是不是這樣？

現在售價給你限制住了，不讓你漲的前提下，土地價格還在漲，你說盈利還容易嗎？

難就難在這，拿地本來就很難，利潤空間又被擠壓，這就著急了。

這時候沒有辦法怎麼辦？沖規模，我知道很多人的答案是：反正不掙錢，把規模搞大再說。

3、轉型不易

做開發和投資都是重的，做運營管理和服務是輕資產，輕資產的核心是什麼？服務，一定是服務生的態度。

重資產是靠資產升值，輕資產是靠幫別人重資產升值以後再給我分點利潤，如果你還是一個開發商心態我要掙錢，我要掙大錢，這怎麼行？

我十幾年前在華潤工作的時候，領導告訴我一瓶雪花啤酒掙人民幣一分錢，你想這個管理要多麼精細？

所以，凡是那些投行基金經理跟我說陳凱你怎麼看企業投了做其他東西，我說立馬賣這家公司股票，它肯定虧。

你們想一想哪家地產公司轉型做其他行業賺很多錢的？可以列舉一下。

四、未來應該怎麼走？

剛才說了各種問題，現在我們說說答案。

1、大企業要推動創新

創新可能是一個解決方案，我分成三種，一個是金融創新，第二個是管理創新，第三個產品和服務創新。

管理創新比較容易，而且我們現在很多人在做。比方說激勵創新、組織創新，例如碧桂園的同心共享、中梁的阿米巴，這都是管理創新。

金融創新，例如怎麼拿到錢，錢從哪來？結構化，成本降低，股加債。

但是，這年頭真正的產品和服務創新真不多。

我就想問一個地產企業真正投入研發的錢有多少？真的比不過華為手機，我們這個行業的大企業應該去做這方面的投入，推動一下。

2、小企業應該差異化

小企業要差異化，剛剛講戰略趨同，所以那些特別好的地我根本不看，我覺得拿不到。

就像一個學校的校花，不是你的菜，大家所有人都追，你追不到的。

小企業的差異化怎麼來？

1）區域選擇

最近有幾個中等規模的企業，我特別擔心他們。

企業規模不大，從北京到海南開始面面俱到的鋪，很難啊同志們，一個新公司一年喫掉3000-5000萬。

現在什麼時候，都不漲價，你還到處鋪？

小企業就應該區域聚焦，在你更熟悉的區域做，可能是最好的。想做成萬科、融創這樣很難，但在區域強一定可以。

我沒覺得一二線特別好，也沒覺得三四線特別差，看你怎麼做而已。

我大概算過，15萬億裡面，8萬億三四線，7萬億一二線，三四線比一二線多，但三四線也更難做，說不定價格就不漲了，購買力也不行，不像上海你降價總有人買。

2）土地獲取

招拍掛、產業勾地等，不管怎麼樣一定有自己的招，但千萬不要掛羊頭賣狗肉，一定是給地方政府提供價值，別人才可能給你好的地。

如果你都是招拍掛，那運營方面一定得提升，扣成本、提升周轉率。

3）領域細分

未來，房地產會轉化為投資、開發、運營、服務四個領域。

以前我們什麼都自己做，現在投資和開發分開了，做的最好的就是平安不動產，他們的權益簽約額大概排在龍湖前面，前十名啊，比很多公司都大。

這是純粹的投資公司，沒有人做開發，就做投資，他就沒那麼忙。

開發很傳統，運營是給物業升值，服務是給投資商做服務，以後肯定會細分。

前面10-20年，大部分做地產的都掙錢了，大家掙得什麼錢？其實就是投資的錢，拿了一塊好地掙錢。

正兒八經通過精細化運營、產品做的好、成本控制把利潤做高的，不是太多。

在未來，如果你的投資能力強，你可以只做投資。

所以一定規模的組織可以嘗試差異化，不要看別人去哪你就去哪，別人去蘇州，你可以去常州、去張家港嘛，這是可以細分的。

某種程度上，我覺得小企業目前要比大企業更舒服，大企業天天為排名著急，規模壓力很大，過得很壓抑。

而小企業可以一個個項目好好做，利潤做細一點，沒必要全都去沖規模。

3、職業經理人要有耐心

剛剛講了企業，現在我們講講人。

大器晚成可能比少年得志更有效。

真心話，不要太著急，一個崗位，我建議大家至少待三年。

為啥呢，一個項目從買地到交房，兩年多至少。很多職業經理人，售樓處一開，樣板房一開，一期大賣，覺得這個項目做完了，很牛逼，要升職了。

一個項目成功後，他一定是想當城市總經理，一個城市總經理還沒幹兩年就想升CEO，一個CEO一年都沒幹成就想升……我也不知道他想幹啥了。

大器晚成啊，對企業、對個人都一樣。

慢慢做，不要太著急，一個行業是需要累積的。

就像剛說的， 跑步嘛，跑的很難受了，堅持下去，不要輕易轉行，很多人沒有轉行的能力，企業也是一樣，你堅持一下。

進步是什麼？進步就是你今天乾的事比昨天又高興一點，快樂量又多一點，這是很幸福的。

你30歲就把所有的幸福都拿到了，你30歲到60歲怎麼辦？你30歲就當CEO了，後面30歲你幹嘛呢？

不要太快了，踏踏實實做，這樣企業對你也會好，你對企業也有付出，這是我特別想說的，要耐心啊。

一個項目從拿地到竣備到交房，三年要的。

一個職業經理人你沒有認真交過房，接受過房鬧，接受過農民工圍攻，怎麼算一個完整合格的職業經理人呢？

所以希望大家沉澱一下。

最後總結幾句，很多企業要衝千億，我覺得不需要這樣，但質量一定要做好。

質量好不好是人品問題，盈不盈利是能力問題。

好產品、好服務是企業底線，同時要為投資人著想，要讓投資人賺錢。那些所謂戰略導向，不掙錢也拿地，或是微利，這些都很危險。

我覺得把產品做好，服務做好，讓企業盈利，走的時間長一點，纔是我們要的。

濤哥，房企人力資源總監，著有多篇地產職場10萬+熱文，關注地產行業趨勢，解答職業發展困惑，公眾號：濤哥雜談，歡迎交流

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