一

經常有人問我，商住公寓要不要買？

我也乾脆點回答，不管是自住還是投資，只要有選擇最好不要買，土豪隨意。

我身邊就有鮮活的例子，朋友幾年前在上海買過一套小公寓，說來也實屬無奈，2012年他才進入上海開始繳納社保，需要等到2017年才具備買房資格，而且商住的總價低，上車也比較容易。

所以當時想法很簡單，咬咬牙先上車，總不能眼睜睜看著房價上漲卻不能買，等這套升值了，再置換一套住宅。

結果2017年5月，上海出台商住房整頓方案，對已售未交付入住的項目必須恢復商用功能。

直白點說，就是已經購買了公寓的業主，最後到手的是純商用屬性物業，不能用於居住。

這個調控一出，直接把商住打入冷宮。最直觀的，先是成交量直接冰凍，然後是成交價出現跳水。

關鍵是整個商住市場呈現有價無市的趨勢，朋友拿到放票之後，本想轉手置換一套住宅，結果掛了兩三個月賣不出去，只能自己住了。

目前這個政策還不知道什麼時候才能放開，如果一直卡著，公寓就很難漲多少，畢竟接盤的太少了。

二

公寓和住宅相比，缺點相當多。

1.轉手手續費高的驚人。

買房的時候，應該都聽過「滿五唯一」，這種房子在二手市場很吃香。

簡單說，就是如果賣方的房產證滿5年，並且是家庭唯一住房，購房者不需要繳納個人所得稅

。

但是，公寓沒有滿五不滿五這一說，必須要交20%的個人所得稅。

公寓交易還有個特別坑的地方，就是再次出售時，要交評估價與原價差額的土地增值稅，而且是實行四級超率累進稅率（和個人所得稅一個道理），徵收至少30%最多60%。

再加上5.5%的營業稅，3%的契稅，各種雜七雜八的費用加起來，一般能達到物業交易總價的10%以上。

所以，有這一筆「醬油貴過雞」的驚人稅費，公寓的附加成本要高很多，不利於交易流通。

畢竟對於炒房客更注重短期利潤，就算公寓有漲幅，減去各種交易費，獲得的回報必然比同價位的住宅要低。

2.公寓附帶的資源跟住宅相比也要少的多。

最主要的，商業公寓都不能落戶，不能上學，僅有的功能就是自己住（辦公）或者租給別人住（辦公）。

如果是因為限購等因素想購買一套住房，或者說婚房，先為後代考慮一下。

3.產權期限短。

公寓的土地產權只有40年或50年，產權到期後是無法自動續期的，那到期後是續期還是補交費用，還沒有個明確說法。

而普通商品住宅的土地是住宅用地，產權最高70年，到期後自動續期，不用擔心產權繼承問題。

4.購買成本高。

住宅首套首付普遍在30%左右，可以公積金貸款，也能商業貸款，貸款可長達30年。

而公寓的首付至少需要50%，只能商貸，還不能享受銀行優惠利率，貸款年限最長僅為10年，有的城市還必須要求全款。

整個算下來，即便公寓總價比住宅便宜，但貸款比例和還款年限也幾乎拉平了成本。

5.使用成本也要比住宅高很多。

公寓具有商業性質，水電費都是按照商業價格來收取，物業費都貴到飛起。

公寓為了安全起見，多數也沒有燃氣。

除此之外，在這種小區里生活還會比較雜亂，辦公和居住混雜在一起，整體品質要差的多。

如果花一百多萬隻能買一個只能住而居住品質差成本高的場所，那還真不如租房了。

綜合分析後，其實大家能看出來，商住的整體價值並不大，尤其因為學位的差異，公寓是永遠也不可能跑贏住宅的，不是我瞎說的，公寓的回報率低是多年的市場決定的，同樣的錢，買一套公寓遠沒有買一套住宅來得踏實。

當然了，對於土豪來說，如果有錢無處可投，又沒辦法投資住宅，公寓再跌點，跌到比住宅便宜50%左右時，也可以考慮買來出租，這樣出租回報率要比住宅高很多，而且租金長期而言還會上漲，算是不錯的投資項目。

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