一份寫字樓的空置率排名，暴露中國城市的真實家底
文 | MOMO
今天，廣州日報6.26億元拿下黃埔魚珠商業地塊！
一個年納稅額不少於一億的新媒體文化總部將在魚珠橫空出世，項目容積率為10、建築面積為10萬平方米、高度為200米，這意味著魚珠也將開啟總部經濟和摩天大樓建設潮，高檔甲級寫字樓不再只是天河CBD獨美。
廣州東部終於迎來魚珠時間！根據黃埔區2019年的政府工作報告，政府將全力建設黃埔港粵港澳大灣區現代服務創新區，打造服務港澳的新貿易創新中心。打造魚珠灣總部集聚區，建設中國軟體CBD總部、廣州日報多媒體融合中心等重大項目。
業內一致認為，作為第二CBD的核心區，魚珠港的崛起，將有效緩解廣州商務發展隱藏的一個燃眉之急。
01.
寫字樓空置率排名，廣州全國最低
廣州已連續四年新增人口超過40萬，人氣指數之高，超過除深圳之外的任何一個大城市，總部企業進駐也隨之井噴，僅2018年就新增了13家世界500強進駐。
魚珠港所在的黃埔區是全市招商引資的佼佼者，2018年該區引進項目138個，總投資額超2000億元，其中世界500強、中國500強、民營500強及央企投資項目33個，產出超百億項目10個，新增高新技術企業478家。
然而，和澎湃增長的商務需求相比，廣州這幾年的寫字樓供應可以用「饑渴「兩個字來形容！
今年以來，包括高力國際、第一太平戴維斯在內的多個機構的數據顯示，廣州甲級寫字樓供不應求，空置率創10年新低，截至2018年已降至4.3％，且遠遠低於同類城市。
以下是最近7年來廣州甲級寫字樓的空置率數據，從最高的20％降至5以內，顯示近年來廣州商務需求增長和寫字樓供應的不平衡。
數據來自高力國際。
為了看清廣州的空置率在全國算什麼水平，我們找到全國12個大城市的甲級寫字樓空置排名：
數據來自第一太平戴維斯。製表／城市戰爭。
如上圖所示，廣州甲級寫字樓的空置率在主要城市中排名最低，足見廣州寫字樓市場的穩健，其澎湃的商務活力可見一斑。
寫字樓空置率常常用來衡量一座城市經濟發展的健康指數，如果空置率太高，說明基礎建設超過真實需求，城市經濟存在泡沫的成分，如果空置率較低，說明真實需求比較充沛，城市發展的後勁較大。
如上圖所示，強二線城市的寫字樓空置率普遍較高，這些城市有的是因為城市發展提速，短期內供應量巨大，還有的是經濟下行、企業退租，例如P2P行業的爆雷，一些城市CBD甲級寫字樓出現整層搬空的現象。
總體來說，一線城市空置率都比較低，顯示一線城市雄厚的家底，即使在經濟下行期，仍然有著充沛的商務需求，特別是廣州，讓人再次體會到這座城市強大的韌性。
02.
寫字樓租金排名，廣州穩居一線，遠超杭州
說到城市地位，媒體很喜歡用簡單粗暴的房價來PK，但其實這個指標水分很大，寫字樓租金水平其實更能反映一個城市真實的發展水平，因為租金沒有泡沫，更能夠反映真實的購買力。
根據第一太平戴維斯的數據，我們統計到各大城市甲級寫字樓的租金排名：
如圖所示，北京、上海的租金水平可以列為第一檔，深圳、廣州可以視為第二檔，杭州、南京、天津可以為視為第三檔，其他城市可視為第四檔。
可以說，這個排名和各大城市真實的城市地位比較匹配，一度要和廣州叫板的杭州，其租金水平和廣州仍有較大差距，其高端服務業的發展水平和廣州還不能同日而語。值得一說的是，僅次於杭州的不是武漢、成都、西安等網紅城市，而是和廣州一樣低調的南京。
再來看看各大城市甲級寫字樓近年來租金水平的走勢圖：
如上圖所示，北京、上海、廣州、深圳的寫字樓租金近年來穩步上漲，而其他大部分城市則表現出不溫不火甚至持續下探的走勢。
當潮水褪去誰會裸泳？可謂一目瞭然。
03.
寫字樓跟著產業走，新興區域成總部經濟新高地
仔細觀察廣州寫字樓市場，還會發現一個深刻的變化，那就是城市新興區域逐漸取代核心區域成為甲級寫字樓的最大來源，來看看JLL的一個數據：
廣州的甲級寫字樓原本集中在天河CBD和越秀核心區，但近年來，以琶洲、金融城、魚珠為代表的新興區域，越來越成為甲級寫字樓的主戰場。
原因是什麼？寫字樓是跟著產業走的，近年來廣州的高端產業外溢動力越來越強，不少總部企業紛紛外遷到新興區域。
黃埔區就是其中的佼佼者，已發展為僅次於天河的總部經濟區。2018年，廣州認定的總部企業達到468家，黃埔一個區就佔了97家，數量僅次於天河，相當於全市的20.7%。
近年來，廣州農商行、廣發證券、廣發期貨和廣州農商行總部相繼落戶黃埔，實現金融總部零的突破。
廣東股權交易中心也落戶黃埔，僅2018年就新增風投機構71家，總數則超過300家，資金管理規模超700億元。
除了金融，黃埔還引進樂金8.5代OLED、通用電氣（GE）生物科技園等世界500強外資項目7個，中國建築、航天信息、聯通互聯網等央企項目12個，寶能、雪松、阿里雲工業互聯網等民營企業500強項目20個，引進項目數量和投資規模創歷史新高。
黃埔區超強的總部經濟實力，為第二CBD核心區魚珠港提供了堅強的後盾，目前科學城與知識城的產業導入以第二產業為主，魚珠港則有望成為黃埔區科技研發與高端服務業的第一入口。
作為一個實際生活超過2000萬人口、GDP超過2萬億的超級城市，有理由相信廣州的未來也會像北京、上海一樣，走向雙CBD乃至多中心格局。
在此意義上，作為和珠江新城、金融城、琶洲一脈相承、一水相依的魚珠港，有望延續歷史的榮光，將珠江凝聚千年的繁榮的進一步發揚光大。
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