2016 年2月，國務院頒發《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，明確提出加快培育具有特色優勢的小城鎮，帶動農業現代化和農民就近城鎮化。當年7月21日，住建部、國家發改委、財政部明確提出，到2020年我國將培育1000個左右的特色小鎮，並公布北京市房山區長溝鎮等127個鎮為第一批中國特色小鎮。

　　據統計，目前，各區域的特色小鎮正在蓬勃建設中，首批特色小鎮主要分布在我國東部，又以華東地區最為密集，共39個，約佔127個小鎮的30%。當前特色小鎮建設成效已逐步顯現，然而不容忽視的是已經出現一些問題亟待解決。

　　特色小鎮的建設如果僅僅按照過去的房地產開發模式，設幾個新區、建一些特異風格的建築等形式，已然不能滿足當前特色小鎮的發展態勢和市場訴求。

特色小鎮生成邏輯

特色小鎮，是指依賴某一特色產業和特色環境因素(如地域特色、生態特色、文化特色等)，在一至三平方公里的用地上將產、城、人、文的理念與功能進行整合，打造具有明確產業定位、文化內涵、旅遊特徵和一定社區功能的綜合開發項目。

　　目前市場上的特色小鎮。從發展路徑看，中國的特色小鎮興起於浙江，壯大於長三角。如今，正以燎原之勢在全國蔓延開來，逐漸成為我國產業轉型升級的重要抓手。借政策東風，特色小鎮成為國內地產企業轉型發展的新方向。無論是碧桂園、華僑城、綠城、華夏幸福等品牌房企，還是宏泰等產業地產企業，或是上海元合、內蒙億利金威這類地方企業，都將轉型的戰略指向「特色小鎮」。

　按不同功能分類，特色小鎮目前主要有智慧生態科技小鎮、農業小鎮、文旅小鎮、生態小鎮、影視小鎮、汽車小鎮、金融小鎮、航空小鎮、旅遊小鎮等類型。

研究發現，經過近一年的快速發展，全國已經形成了眾多以一產、二產或者三產為主導產業的特色小鎮。以京津冀區域為例，高力國際認為該區域已經形成了依託八大產業發展的特色小鎮布局。當前全國特色小鎮的主導產業中，以第二產業和第三產業數量居多，特別是戰略性新興產業和文旅康養產業。當然也有依託第一產業即農業，特別是新興農業形成的田園綜合體和新興農業小鎮。

　　在特色小鎮的產業路徑中，以三產為主導產業更容易形成人口聚集效應。從產業生成邏輯模型中，可以看到產業協同是非常重要的一個維度。這也是特色小鎮與產業園和文旅古鎮等傳統有特色的小鎮最重要的區別之一。

　　經過對全國多個特色小鎮的產業生成邏輯和定位分析，當前特色小鎮由於體量相對產業新城較小，因此對要素的融合要求會更高。與之對應的產業，在縱向存在從產業生產到產業應用和產業服務的延伸;在橫向上融合形成的產業將會是特色小鎮發展的重要產業路徑之一，尤其是三產和二產的融合發展。

　　從長遠發展來看，基於地方特色而塑造的特色小鎮成為更符合新型城鎮化要求的主題空間和促進就地城鎮化的主戰場。需要在結合各自地區的具體情況打造的同時，注重「質」的發展，即要和當地文化、自然山水、特色資源結合，形成獨具特色IP的主題性小鎮。

特色小鎮之路怎麼走?

　　業內觀察人士、《特色小鎮創建指南》一書作者陳根認為，特色小鎮由於受到國家層面的直接推動，因此可以獲得不同層面的政策優勢。可以說在比較短的時間內就吸引了大量的資本關注，這其中不乏房企身影。之所以房企要躋身其中，背後更主要的因素顯然是跟土地有關。在當前土地出讓條件不斷升級的環境下，房企獲得生產資源，也即土儲資源的競爭壓力與日俱增。但相反，特色小鎮卻有著相對優惠的土地配套政策。簡單點說，房企進軍特色小鎮關心的並不是特色小鎮本身，而是特色小鎮所配套的土地資源。

　　毋庸置疑，房企希望藉此次特色小鎮風口，獲得轉型或多元發展的機會。但陳根指出，自身資源、經營能力等方面的局限，導致房企很難真正意義上的經營特色小鎮。

　　他認為，從國家層面來看，此次大力推動特色小鎮的真正意圖是為了培育國家產業競爭力，是為了在智能科技的物聯網時代能夠重新獲得產業的國際競爭優勢。「回顧中國經濟的發展，我們國家經濟之所以崛起，最關鍵因素是在改革開放的歷史時間點上，剛好遇到了上一次的全球產業分工，並抓住了最後的尾巴，也就是製造環節。就造就了今天特色小城鎮以製造業為主導的產業集群經濟模式。」

在面對供給側結構性改革的新常態下，依賴於以製造為主導的特色小城鎮模式的發展路徑，並不能讓中國在以新興科技為主導的新一輪全球產業分工中獲得新的競爭優勢。因此，政府希望根據新的經濟環境、產業趨勢，佔領以科技、智能等高附加值的高端產業，必然要根據這些產業、人才的特性來培育相匹配的產業發展模式，這就是特色小鎮的國家意圖。

從這個層面可以推導出特色小鎮的產業內容所圍繞的主要就是兩個：

• 一是以新興產業為代表的互聯網、物聯網、人工智慧、大數據、智能製造、基因工程等高端產業;
• 二是以文旅、教育、服務諮詢為代表的高端軟實力產業。

　　以浙江版的特色小鎮主要指標標準來看，規劃面積3平方公里左右，核心區面積1平方公里左右，這兩個關鍵指標;以及相關的建築特色、旅遊配套、居住配套、生活配套等要求可以看出，特色小鎮的核心在於產業，而非住宅或商業。所有的標準與要求都是圍繞在新興產業特色培育這一核心要素上，其生活、居住配套可以理解為是圍繞著這些產業所導入的高素質人才的一種配套性服務。

　　因此以培育產業經濟為核心的特色小鎮，顯然不是房企的強項。產業經濟的培育不僅周期長，同時需要產業人才與產業資源的有效整合，而這種講究持續經營的產業模式對於房企而言顯然是具有挑戰性的。

　　陳根認為，對於房企而言，要想進入特色小鎮領域，目前來看需要合作分工，尋找到產業資源，然後發揮各自所擅長的方向。房企負責建設宜居、宜業、宜游的小鎮，產業資源方負責產業資源的導入、培育、經營。房企如果在缺失產業資源合作的情況下，貿然進入特色小鎮行列，很可能將面臨投資虧損或者項目「爛尾」。

發展路徑：先天融合

　　與產業園不同的是，特色小鎮要實現生產要素、生活要素和生態要素的融合發展。在前期開發階段就需要明確產業定位和產業規劃。而很多產業園區的產業發展都存在從「0」到「1」的過程。

在產業園區發展前期，通常會出現區域產業基礎薄弱、當地政府經驗較少、比較依賴非產業產品盈利以及園區產業單一等問題;在發展成熟後，園區的產業附加值相對較高，產業也成為園區的主盈利點，同時產業格局有所提升。

在特色小鎮的「小鎮」方面，應注意到小鎮的城鎮功能完備性，除產業功能、旅遊設施外，應具備居住及其他城鎮配套的自我滿足。特色小鎮中應有真正的原居民，同時能留住外來訪客7×24小時、甚至更長時間停留，並在小鎮中形成規模化、重複性的消費。

在開發企業實際運作中，相較於產業園，特色小鎮也具有先天優勢。高力國際調研發現，傳統地產運營商由於缺少產業運營經驗，一般都難以對產業進行深入系統的設計和定位，特別是難以對特定產業上下游環節進行細緻的考量。但良好的產業基礎是特色小鎮發展的初始驅動力，特色小鎮的發展需要靠產業的導入來帶動產業結構的形成，從而實現小鎮的空間結構、社會結構融合。

　　不過，值得關注的是，特色小鎮當前處於初期發展階段，盈利模式仍處在摸索過程。中國缺少成熟的產業運營商，在「去房地產化」和「產業立鎮」的政策導向之下，對於來自傳統地產領域的開發機構，無論是商業思維的轉變還是產業要素的開發和導入，運營特色小鎮都是巨大挑戰，過渡到「產業立鎮」也必將經歷一個過程。

「大家摸著石頭過河，是一個比較初期的階段。」

　　據了解，很多國內知名的開發機構都有深耕產業的決心，但初期階段照搬傳統地產開發模式到特色小鎮，在很多情況下也是開發機構圍魏救趙、曲線救國的無奈之舉。因此一些開發商選擇和產業主體合作，藉此嫁接不同資源、導入強勢產業，以聯合開發等方式形成產城融合基礎，從而打造完備的特色小鎮。