徹底“中交化”的綠城（03900）交出了張亞東時代的第一份答卷。

2018年綠城中國實現合同銷售金額1564億元，同比小幅增長6.9%；營收603.03億元，同比上一年增長43.7%；當年度營業利潤爲79.04億元，同比上一年增長23.7%；股東應占利潤爲10.03億元，同比下降54.2%，然而股東應占核心淨利潤爲37.96億元，同比上升62%。

減值撥備拖累業績

2018年8月，張亞東接替曹舟南執掌綠城，這被視作中交空降兵接棒，是綠城發展史上的分水嶺。

執掌綠城半年，張亞東接受市場檢驗。2018年綠城銷售規模有小幅提升，增長6.9%至1564億元，克而瑞銷售排行榜上由2017年的第11名跌落至當期的17名，其中投資項目銷售額1012億元，佔比65%，代建業務銷售額552億元；營收603.03億元，同比增長43.7%。股東應占核心淨利潤37.96億元，同比增長62%；股東應占利潤10.03億元，同比下降54.2%。

財報內將股東應占利潤下降原因歸因爲三點：集團出售附屬公司而帶來的股東應占利潤較2017年減少7.7億元；鑑於市場環境變化，集團基於謹慎考慮，計提的減值虧損撥備對股東應占利潤的影響較2017年增加6.51億元；因人民幣貶值對本集團若干外幣借款計提未實現匯兌淨虧損4.88億元，而2017年爲匯兌淨收益5.11億元。

財報顯示，2018年綠城金融資產及非金融資產減值及撥回淨值爲17.35億元，而2017年只有9.8億，同比增長77%；與此同時，綠城2018年對土地增值稅進行撥備38.89億元，而2017年只有21.5億元，同比增長80.88%。

受市場疲軟影響，包括萬科、新城等企業均計提存貨跌價準備，然而卻沒有一家企業因此使得淨利潤大幅下滑，綠城此番進行大規模減值撥備被認爲是主動暴雷的財務洗澡行爲，意在市場底部時出清全部危機，爲2019年的業績增長做鋪墊。

2018年綠城投資項目銷售均價25455元/平米，整體去化率68%，其中一二線去化率71%，存量房源去化率63%，存量也從年初的410億元貨值降至年末的151億元，集團銷售主力區域仍然分佈於長三角地區，佔比爲70.3%。

延伸金融業務

中交控股下的綠城在財務方面的改善是顯著的，這也體現在其利潤方面，從2015年至2017年，綠城的淨利潤始終穩步提升。

截止期末，綠城淨資產負債率爲55.3%，較去年同期的46.4%有所上升。銀行存款及現金（包括抵押銀行存款）爲482.19億元，去年同期爲359.77億元，一年內到期借款餘額爲174.81億元，現金是短債的2.76倍，全年總借貸加權平均利息成本爲5.4%，與上一年度持平。

在央企的加持下，綠城打開了更廣泛的境內外融資渠道。境外方面，綠城與18家銀行簽訂無抵押定期貸款美金8億元等值美元/港元雙幣種無抵押定期貸款；與中銀（香港）簽訂3億美元三年期雙邊貸款；以非公開方式發行本金總額5億美元的非上市高級永久資本證券；境內方面，綠城全年發行201億元，獲境內永續中票額度80億元，100億元供應鏈ABS獲深交所批准。

除公開市場融資手段之外，綠城還謀求金融領域的發展，綠城前任掌門人曹舟南曾說綠城資產的目標是做一個全牌照的金控集團。在這一思想的主導下，綠城於2018年底斥資27億從王健林手中買下百年人壽11.55%股權，成爲第一大股東，正式進軍保險行業。實際上，除了多元化的考慮，綠城搭建金控平臺的另一個主要目的是在融資越來越難的市場環境下，爲企業打通新的融資渠道。

與此同時，在業績會上，綠城中國之行董事李駿表示，綠城將繼續引進新的戰略投資人，擴大股本。

從2014年底至今，經過3年多的試探與磨合，中交在其“進入央企前兩三名，對標保利、中海”的規模野心促動下，從綠城最薄弱的財務環節入手，通過多種手段增厚了綠城的財務能力。

土儲不足

在中交成爲綠城第一大股東和張亞東執掌綠城的這段時間裏，綠城內部從未平靜過，中交對綠城的改造表現在方方面面，壽柏年、曹舟南的相繼離職，還有綠城內部管控體系的兩次重大調整，均指向內部。而對外，因股權紛爭錯過三四線的紅利，又因與中交磨合期較長沒能大舉購地，綠城幾乎錯失了最近5年的行情。

這也體現在2018年的財務報表中。綠城在2018年度新增37宗地塊，總建築面積爲719萬平方米，花費土地款總額爲517億元，其中歸屬於綠城支付的金額爲399億元，預計新增貨值1276億元，權益貨值爲751億元，新增土地平均樓面價爲11398元/平米，處於高位。預計2019年將有117個投資項目在售，可售貨源812萬平方米，可售金額2029億元，其中一二線可售貨源爲546萬平方米，可售金額1476億元，佔比73%。從新增土儲及可售貨源來看，綠城的庫存處於低位，或將成爲未來兩三年發展的掣肘。

目前綠城的重要糧倉仍然是一二線城市，然而在目前限購限價的基本面之下，一二線依然存在回款難、銷售難的風險，對此，綠城中國執行總裁李青岸在業績會上表示，未來綠城中國的城市佈局將由長三角向珠三角和西部區域擴展，加大在成渝城市圈的佈局力度。

在幾天前小規模的媒體會上，張亞東也曾表現出對供貨的擔憂。對此，財報顯示綠城將因城施策，狠抓獵地計劃，深入開展城市研究，採取差異化投資策略，實施新一輪獵地計劃。同時優化投資結構，繼續深耕五大重點城市羣，在一二線核心城市實施“以點擴面、擁核發展”，在優質三四線城市實施“一城一地、流動性補倉”策略。

中交的優勢在土地端也開始釋放，2018年8月，綠城和中交的16個單位簽署了近30個項目協議，總投資超過2500億元，同時還憑藉中交在一級開發方面的優勢，雙方以聯合體形式在廣州、福州、天津等城市獲地。這無疑對於土儲較爲艱難的綠城來說，是一項重大利好。

鑑於中交在財務端和土儲端向綠城輸送，張亞東治下的全新綠城已經沒有了過去艱難的樣子。在業績會上張亞東表示，綠城2019年的目標是2000億，2020年的目標是2500億，2021年的目標是3000億。