【年報點評18】融信中國：淨負債率下降54個百分點，今年降至80%

年報系列點評之十八

合約銷售大漲76%，但個別城市依賴度較高；降槓桿效果明顯；利潤率有待進一步提高。

克而瑞研究中心房玲、易天宇

2018年融信中國連同其附屬公司、合聯營公司（簡稱：融信集團）合約銷售金額同比增長73%至1218.8億元，成功踏上千億。但從銷售分佈來看，企業對個別城市的銷售依賴度過高，容易受個別城市的政策和市場波動影響。近兩年來，融信逐步將降槓桿作爲了主要工作目標，2018年淨負債率同比下降54個百分點至105%，2019年更是要控制在80%。在此背景下，融信2019年銷售目標保守僅爲1400億元，同比增長15%；在拿地上也大幅減少，2018年新增拿地同比下降68%，2019年計劃拿地資金也僅有200億。雖然降槓桿頗有成效，但盈利能力有待繼續加強。整體而言，未來如何把控好規模、利潤、槓桿間的平衡，纔是融信真正的最難考驗。

銷售：規模大幅增長76%2019年目標1400億相對保守

2018年融信集團共實現銷售規模1218.8億元，同比大幅增長73%，成功突破千億規模，目標完成率102%；銷售面積562.4萬平米，同比增長25%。從各城市的貢獻度來看，2018年融信集團銷售業績的主要來源爲杭州、上海和福州，三個城市佔到了總量的61%；其中杭州的銷售金額爲402.85億元，佔比更是達到了33%。在目前一二線城市政策仍未鬆動的背景下，融信應在深耕大本營城市的同時多多開疆闢土，以減少對單個城市銷售的過分依賴，在降低整體運營風險的同時，助力規模的更快發展。

2019年融信集團的主要工作重點爲降槓桿，銷售目標相對保守，僅爲1400億元，同比增長15%。未來如何做好負債與規模間的平衡，仍是融信需要不斷摸索的問題之一。2019年融信的可售貨值約爲2000億元，目標去化率70%，由於貨值的能級分佈較高，目標完成壓力不大。

投資：合作力度加大，深耕一二線

2018年融信中國新增拿地顯著下降，全年新增土儲建面478萬平方米，同比大幅下降68%；拿地總價191億元，同比大幅下降73%。2019年計劃拿地也相對不多，預計土地購置金僅200億元，這可能也是因爲近年來企業將工作重點放在降負債上。與此同時，融信在聚焦、平衡、輕資產的三大戰略下，積極採用合作拿地的方式。2018年融信獲取的24幅地塊中，23幅全爲合作開發的方式，新增土地儲備權益建面佔比僅爲41%，相比2017全年繼續下降了9個百分點。

從拿地結構來看，2018年融信繼續深耕一二線核心城市，並在1+N 戰略下，進入核心城市周邊的衛星城。2018年融信於二線城市共新增拿地291萬平米，佔比61%；三四線城市180萬平米，佔比38%；其中鄭州、杭州、阜陽爲拿地最多的三個城市，規模均超45萬平方米；鄭州的新增土儲更是達到了111萬平方米，佔到了總量的23%。相信未來隨着鄭州項目的陸續推出，鄭州有望成爲融信主要業績貢獻城市之一。

截止2018年，融信擁有總土地儲備約2541.65萬平方米（權益1291.56萬平方米），其中約390萬平方米爲已竣工物業，約1760萬平方米在建及390萬平方米持作未來開發；此外若包含一二級聯動在內，融信所擁有的土儲將近3200萬平方米。

財務：淨負債下降54個點，盈利能力有待提升

2018年融信中國實現營業收入343.67億元，同比增長13.27%；毛利潤同比增長60.50%至80.65 億元，毛利率同比增長6.91個百分點至23.47%；淨利潤同比增長31.19%至34.72億元；淨利率同比增長1.38個百分點至10.10%，歸母淨利率微增至6.26%。雖然各利潤指標出現不同程度的上升，但整體利潤率並不高，未來企業應繼續提升盈利能力。

2018年融信中國積極融資，在境外累計完成了10億美元的優先票據發行；在境內完成了13億資產支持證券及20億住房租賃專項公司債券發行。此外融信還於2018年6月通過增發配股，以每股10.62港元的配售價格配售1.035億股，募集資金約11億港元。通過多元融資，融信不僅增加了持有現金，也優化了企業財務結構，2018年末融信中國擁有現金250億元，同比增長22%，現金短債比上升至1.01。

在強回款、控拿地、股權融資等多重措施下，2018年末融信淨負債率大幅下降53.7個百分點至105%。2018年末融信平均借貸利率7.09%，受整體融資環境的影響，相比2017年略升0.19個百分點。2019年，融信的主要工作目標依舊是降負債，計劃到年底將淨負債率下降至80%。事實上對於融信而言，單純的降負債並非難事，而如何把控好未來規模、利潤及槓桿三者間的平衡，纔是真正的最難考驗。