目錄

　　一、契稅及土地使用稅

　　二、所得稅

　　三、土地增值稅

　　四、增值稅

　　五、總結

　　筆者按

　　筆者關於房地產開發企業配建保障性住房的文章（可參見“西政資本”2018年12月14日推文《房地產開發企業配建保障性住房相關業務涉稅及融資處理》）發佈後，部分專業人士對相關的配建中小學、幼兒園亦存在疑問。其實，房地產開發環節，配建已經成爲取得土地的必要條件，目前情況下，房地產配建成爲常態，限價房、公租房、學校、幼兒園等等各種形式不一而同，其中教育類幼兒園、中小學最爲常見，在產城融合類項目中，教育配套設施也成爲主要配建項目。筆者瞭解，部分地產行業的從業者由於對於政策認識的不清楚，相關的稅費都按照普通的項目按比例計算繳納，但實際上此項目諸多零散政策規定了減免政策。

　　針對此類項目的涉稅政策，筆者歸納了以下四個方面供讀者參考，以便讀者對於房地產開發環節有關配建中小學、幼兒園相關稅費有更清晰的認識，對本文不足之處，亦希望讀者多多指正。此類項目的涉稅政策主要包括如下情形：

　　一、契稅及土地使用稅

　　（一）契稅

　　依據財稅[2004]39號《財政部 國家稅務總局關於教育稅收政策的通知》中第三條第二款的規定：

　　在實際操作中，除去教育企業自建自用外，房地產項目對此項契稅的審批存在一定難度，首先在於取得土地產權主體的能否享受優惠的認定，筆者認爲可從以下角度進行審批：

　　1、區域控規及土地性質

　　區域規劃上通常能夠認定該地區屬於教育或科研類用地，且從國家對土地性質上對用地年限的認定，間接認定該項目屬於教育類。

　　2、是否無償移交，接收方是否屬於縣級以上教育行政主管部門。

　　3、前置審批是否能夠實現。落地教育、幼兒園是否能夠證明或者間接證明政府機關對於該項目的確認。

　　房地產企業對於該項目的認定存在一定的爭議，但從實質重於形式的角度上，並非完全不可操作，且部分地區稅局已經明確對於該項政策的確認，比如廣東省肇慶市稅務機關對於人大代表提出的房地產開發企業配套建設的中小學校和社區公共用房無償移交政府有關部門管理使用涉及相關稅收政策中明確回覆：

　　房地產開發企業配套建設的中小學校和社區公共用房無償移交政府有關部門管理使用，承受方是國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位，且承受土地、房屋用於辦公、教學、醫療、科研和軍事設施的，免徵契稅。

　　所以，依據以上，隨屬地方性政策明確，但已釋放明確型號，此類契稅，可免！

　　相關配套費參照以上並各地中小學規劃建設管理辦法有相應說明。

　　（二）土地使用稅

　　對於土地使用稅，各地執行政策不一，部分文件存在相互矛盾的情況，但對於此類產品，依據財稅【2004】39號《財政部 國家稅務總局關於教育稅收政策的通知》文件第二條的規定：

　　部分地區如青島市發文明確，開發初期應稅土地總面積的範圍應稅土地總面積不包括規劃部門批准建設項目配套的居委會、學校、幼兒園等應分攤的土地面積。

　　確定是否屬於減免範圍，除稅收政策本身外，要求相關人員對涉及產品本身的各類政策有具體的掌握，方能在稅收減免方面起到相應的支撐和作用。

　　二、所得稅

　　依據國稅發【2009】31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》第十七條規定：

　　此類項目的重點在於產權歸屬和無償移交，類似於地下防空設施的處理，需要相關證據的的支撐。

　　三、土地增值稅

　　依據財稅字〔1995〕48號《財政部 國家稅務總局關於土地增值稅一些具體問題規定的通知》中第四條的規定：

　　按上述規定，房產所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業的行爲，不屬於土地增值稅徵稅範圍，無需繳納土地增值稅。

　　土增稅規定上類同所得稅無償捐贈對象的限制，相關部門會發布年度非營利性公益組織的名單，符合要求的則屬於此類減免的情況。

　　另外，按照《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發2006第187號）第四條 “土地增值稅的扣除項目”第三款規定：

　　因而，只要符合 “權屬於全體業務、無償移交政府或公用事業單位” 兩個條件的，一般均可以作爲公建配套設施。

　　在實際操作中，對於移交產品的公益屬性，部分稅務機關的掌握尺度比較嚴格，除合同約定無償移交對應政府部門外，對於移交後的處理也存在追查可能，以確認該移交產品的公益屬性。

　　四、增值稅

　　依據財稅【2016】36號《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》文件附件1《營業稅改徵增值稅試點實施辦法》中第十四條的規定：

　　按該規定，單位或者個人向其他單位或者個人無償轉讓無形資產或者不動產視同銷售，但用於公益事業或者以社會公衆爲對象的除外。

　　中小學和幼兒園的公益屬性，將排除增值稅的視同銷售處理。

　　五、總結

　　房地產項目屬於一個相對複雜的項目，公益性和盈利性的區別以及其手續的完善也會是影響房地產整體稅費的一個要求，同時，在實操中，各種文件的標準不盡相同，各地稅局執行標準的不同都會影響整體稅負，及時溝通，良好的稅企關係也將是長期的課題。

　　本文來源：本文轉自公衆號西政資本，內容本身不代表本公衆號觀點，也不構成投資建議。