近年來，產業地產的形式與形勢都在不斷發展演變，從原來產業地產行業「少有人競爭」，到現在與產業地產相關聯的人群「無處不在」，可見發展之迅速，只是地產作為載體，始終是我們所依賴的主要的，甚至是唯一的盈利模式，這方面急需轉變，卻遲遲未能如願，所有發展中的矛盾逐漸集中於此，需要一個質變的突破，帶領整個產業地產行業走向一個新的發展階段！今天，我們如期邀約中聯智創創始人、京津冀產業一體化實踐者曹志國先生，來和大家共同探討：在這種發展訴求下，產業園區該如何發力？

冷熱轉換之際，產業地產蓄勢待發

房地產冷卻，產業地產漸熱

從現狀來講，房地產的前景是不太明朗的，我們已開始步入泛地產階段（泛地產指將狹義的房地產與工業、農業、商業、旅遊業、體育產業、教育、科技等產業融合起來，其實就是將各種行業與房地產業「嫁接」），產業地產漸熱，越來越多的人涉足產業地產領域，有拿地做產業新城的，有拿地做綜合體、做文化園區或標準廠房的，等等。近年，特色小鎮、田園綜合體等創新型產業地產模式也紛紛亮相。

但實際上，真正啟動項目的卻少之又少！拿到地的也是大規模、大概念、小地塊，而拿地的主體好多已不是我們所熟知的那些產業大咖了，跨界拿地增多，比如基金公司，比如大家所熟知的京東。

產業地產驚世之作蓄勢待發，關鍵之點在於盈利模式的突破，產業園區及產業人還須深入探索「產業園區該如何發力」？

我們首先需要回答以下幾個問題：

1.我們具備不具備發力的條件？我們有什麼？

2.該如何發力？

3.發力的支撐點是什麼？

大家可以聊聊各自的項目，說說各自的觀點，隨意探討。

一件事無論太晚或者太早，都不會阻攔你成為你想成為的那個人，這個過程沒有時間的期限，只要你想，隨時都可以開始——《返老還童》

大咖言論集錦

表俊輝：

難啊！各方面都還未準備就緒，比如經驗、人員、模式探索。當然，關鍵是方向和決心，這些內部環境的軟硬條件是造成很多項目無底氣，沒啟動的重要的因素！創新的底氣越不足，越是依賴原來的盈利模式，靠載體掙快錢，很難捨棄！

內在的自卑，造成外在的畏畏縮縮，這就是為什麼一些大的開發企業，明明有好多產業土地儲備，但就是不啟動的原因。

徐文帥：

我的愚見是，企業不發力，多少與企業家的擔當有關，快錢掙習慣了，手握地產，圖眼前之利遠大於產業夢想！科技型企業，除國企外，感覺大多都在給ZF演戲。同時在靜侯載體的土地升值帶動企業增值。

趙軒：

剛做產業的時候學到一個詞叫「投資回報率」，拿地企業總是會計算回報成本回報時長，計劃總是趕不上變化，有的企業後期開發力度不夠、或者戰略跟不上、或者政策變化了。總之，開發企業樂觀的估算了回報率，然後隨著開發的深度的增加，暴露的問題會隨之增多，如此便容易自我淪陷。

小康：

產業地產不好做，主要看政策，還有區域環境規劃。沒有招商環境政策，很難吸引企業聚集，沒有企業來就無法帶動產業，這是一個閉合的循環，要找到一個合適的切入點，現在各個地方都在盲目招商，造成地方政府在搶企業，給條件，競爭越來越無序。市場也在尋找合適的土壤，沒有好的政策土壤和區域環境，則無法培育市場，企業都是為了利潤，為了發展，都是在跟著政策走，所以好的區域環境還有政策優勢，會有很大影響。

中國智慧城市論壇副秘書長王永剛：

許多開發商蓄勢不發，一是，在等十九大政策，對當前的政策環境還心存期待，畢竟政策很可能是成事東風，也可能是攔路老虎，當前盲目亂走不如等待風聲；

二是市場還沒打開，市場是帶動企業和資本的重要要素，為了項目，企業也需要保底之下，降低風險，伺機而動；三是，政府，開發商，企業合作共贏的模式，是大家認同的發力方向，還需要逐步摸索。

曹志國先生歸納總結

故事講再大，不如深造實力

以上各位行業人士的看法基本覆蓋了三個層面：資本、政府以及市場和企業，最後落腳到「共享共贏」的趨勢，產業發展之根本已經不是開發商自己能獨立打造起來的了，產業集群也不光是靠政府的政策能吸引來的，而是需要跨界合作，資本、科技、開發商協同聯合，在加上政府的政策和產業基金配置，就是一個生態閉環。

方向和條件是這樣的，那麼再回到產業園區的發力問題上來，其實不是開發者不想發力，而是有以下顧慮：

第一，故事可能在拿地的時候講的太好聽了，在落地的時候稍微有點難為情；

第二，聽故事的主人翁要求故事要好聽，時間的推移，落地難度有點大；

第三，實體經濟確實不太好，好企業不來，一般的企業政府也不太感冒；

第四，關鍵是開發者不具有做產業園區的基因和完整的人才體系，運營體系；

第五，成本一測算，和總部要求的利潤差的太遠，根本不值得開發，只能等待變性和土地升值。

發力前如果準備不全，你會發現光有資金是不行的，做產業照樣使不上勁。比如你有開發資源，沒有產業資源，就和國內知名孵化器、眾創公司合作「講大故事」。

結果只能是把孵化器、眾創作為一個特別大的噱頭來展示，實則空有其表，故事講得太好，幾乎把自己也繞進去，這樣的案例我們看到太多，其中不乏國內的一些知名的產業運營商。

其實，講故事沒問題，但要看我們是誰，和誰在講故事，故事講的自己相信嗎？故事的場景是否能夠引起傾聽者的興趣！這不只需要講故事的藝術，還需要實實在在的落地實力，不只說的好聽，還要說到做到。

方向和決心

耐得住寂寞，合力追逐產業夢

在趨勢下的方向和決心，是至關重要的：跨界融合，找優秀的基因進行生態搭建，讓專業人干專業事，整合共贏會是一個很好的方向。產業的培育和發展需要較長的周期，「產業地產要耐得住寂寞」，不能像傳統的房地產一樣追求短平快，應下定決心以企業家的思維解決企業家的經營訴求，這同樣也是中聯智創一直以來的宗旨！

未來產業地產的特性是在長效的服務中形成收益，而不是一次性的買和賣的收益。只有真正解決好企業的痛點，才能做好產業，進而做好產城融合。這就需要研究產業鏈，研究產業生態，研究服務、技術、資金、人才、市場，做好這些支撐配套，搭建好平台，幫助企業通過平台減輕重資產配置，改變中國企業的資產結構，讓企業輕裝上陣。

歡迎大家藉助中聯智創平台進行資源整合，以企業家的眼睛看產業世界，一起解決企業家真正的經營訴求！

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