新鸿基地产(016)新地以超过422亿元投得西九高铁站上盖商业地，土地价格破纪录；该股股价已连跌五个交易日，累计跌幅1.74%，今天收市跌0.27%或元0.3元，报113元，成交额2.92亿元。

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里昂发表研究报告指，新地以超过422亿元投得西九高铁站上盖商业地，但此价格却是市场估值410亿至630亿元的下限。在写字楼租金下跌及空置率上升的情况下，这进一步加强了该行对香港写字楼市场的负面看法。

虽然新地表示将会邀请一些合作伙伴参与开发，但该行估计建筑期七年的情况下，初始成本收益率仅为4.7%，并不吸引。考虑到未来十二个月香港甲级写字楼的租金将录20%跌幅，因此初始成本收益率料或低至3.8%。

该行指，看到此地皮与附近的九龙ICC存有协同效应。然而，在市场下跌的情况下进行此项收购，将引发市场对新地现时在香港投资组合的关注，预期在未来七年间每年的资本开支为27亿元。

在市场持续存在不确定性下，该行对新地是次的收购不感兴奋，维持对公司「沽售」投资评级，目标价维持在103.1元不变。

不过，高盛则发报告重申对新地「买入」评级，目标维持145元，认为新地投得西九商业地皮会维持经常性收入稳定增长。高盛又估计，项目投资将达每平方呎18,000元，项目回报率将达4厘，高于过去两年的整栋商业物业成交的回报率。报告又提到，新地打算邀请其他长期战略投资者加入项目，如果成功，将有机会降低资本支出和风险水平。

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