新鴻基地產(016)新地以超過422億元投得西九高鐵站上蓋商業地，土地價格破紀錄；該股股價已連跌五個交易日，累計跌幅1.74%，今天收市跌0.27%或元0.3元，報113元，成交額2.92億元。

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里昂發表研究報告指，新地以超過422億元投得西九高鐵站上蓋商業地，但此價格卻是市場估值410億至630億元的下限。在寫字樓租金下跌及空置率上升的情況下，這進一步加強了該行對香港寫字樓市場的負面看法。

雖然新地表示將會邀請一些合作夥伴參與開發，但該行估計建築期七年的情況下，初始成本收益率僅為4.7%，並不吸引。考慮到未來十二個月香港甲級寫字樓的租金將錄20%跌幅，因此初始成本收益率料或低至3.8%。

該行指，看到此地皮與附近的九龍ICC存有協同效應。然而，在市場下跌的情況下進行此項收購，將引發市場對新地現時在香港投資組合的關注，預期在未來七年間每年的資本開支為27億元。

在市場持續存在不確定性下，該行對新地是次的收購不感興奮，維持對公司「沽售」投資評級，目標價維持在103.1元不變。

不過，高盛則發報告重申對新地「買入」評級，目標維持145元，認為新地投得西九商業地皮會維持經常性收入穩定增長。高盛又估計，項目投資將達每平方呎18,000元，項目回報率將達4厘，高於過去兩年的整棟商業物業成交的回報率。報告又提到，新地打算邀請其他長期戰略投資者加入項目，如果成功，將有機會降低資本支出和風險水平。

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