去一二線城市還是三四線城市，這是橫亙在中國房地產開發商面前的一道嚴肅又現實的選擇題。

　　過去兩年，三四線樓市爆發拉動全國房地產銷售的上揚，也造就了一批房企的業績神話。但持續兩年的購買力透支、棚改貨幣化安置政策收縮，這個神話如何延續，是否還能延續，是兩個大問號。

　　近日，隨着各大房企年報紛紛出爐，房企的投資策略也逐漸浮出水面：

　　碧桂園說中國有60%以上的縣還沒去，還有廣闊的空間。

　　萬科2018年的權益土地投資額1351.4億元中，超過八成在一二線城市，認爲中國城市化空間在於都市圈。

　　還有些企業掉頭得更爲徹底，如深圳控股早在兩年前開始持續處置三四線城市項目。

　　房企之戰，在某種程度上是眼光與戰略之戰，看法不同，存在分歧，正常不過。2019年樓市會怎麼走？機會在哪裏？每家房企對這個問題都有自己的判斷，而這些判斷裏，有共識，也有分歧。也許正因暫時沒有答案，才使這場角力更具有可看性。

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　　“一半是海水，一半是熔岩”

　　用這句話，來形容當下的房地產市場可以可謂是十分應景了。四月伊始，各大機構上個月統計出的一些房地產數據已經相繼出爐。此前持續了一段時間的一二線城市“回暖”之說得以加持，而樓市另一端的三四五六線城市，卻依然沒有感受到春天的暖意。

　　先來看一二線城市的情況。

　　北京3月二手房網籤住宅16051套，其中，3月單日二手房成交超千套的有3天，網籤體現的是2天。這個數據是2018年5月後，連續10個月的最高值。這也是2017年317調控後，繼2017年4月、2018年5月後第三個超過1.6萬套二手房住宅成交月份。

　　這些數據的呈現讓人們對北京市場“回暖”有了更多體會。

　　在其他幾個一線城市，樓市這種回暖跡象普遍存在。最近在深圳，“房產中介用一個月的佣金，買了一輛奔馳”這個消息在朋友圈以及一些房產交流羣裏開始刷屏。

　　圖片來自：新浪微博——新浪財經

　　光大證券援引Wind數據顯示，樓市銷售方面，北上廣深四個一線城市在3月16日到29日的兩週期間，商品房成交環比增加29.9%，今年以來截至3月29日，一線城市累計成交同比增加30.1%；二手房方面，北深二城雙週成交環比增加31.8%。

　　與一二線城市這成交數量上漲形成鮮明對比的是那些毫無起色的三四五六線小城市。

　　根據諸葛找房數據中心對全國45個城市成交數據初步統計結果顯示，截止2019年3月26日整體市場成交同比有所反彈，累計同比增幅9.1%。其中，一二線城市成交面積同比增長，但三四線代表城市市場仍在降溫。

　　圖片來源：諸葛找房數據中心

　　不僅如此，三四線城市的頹勢，在房企的財報中也可窺得端倪。多家房企計提存貨準備金額，彰顯了他們對於三四線市場的謹慎態度。

　　如新城控股存貨跌價準備金額達3.97億元、陽光城3.8億元；港股房企綠城中國則採取了“已竣工可出售物業減值虧損”這一統計口徑，虧損額達1.2億元等。

　　其中，最有誇張的是，萬科金潤華府項目，2018年計提跌價準備金額達到1.8億，請注意，這僅僅是單個項目計提的存貨準備金。

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　　樓市機會到底在一二線還是三四線？

　　上面我們已經提到，對於未來樓市的走向，房企之間產生了巨大的分歧。

　　過去的幾輪房地產市場週期裏，一二線城市和三四線城市之間的輪動特徵明顯，那麼將來的市場是否仍將遵循這一輪迴？若遵照這一輪迴，去年高歌猛進的三四線城市是否會陷入新一輪調整週期？

　　曾經，棚改貨幣化安置、一二線城市的調控政策，一度使三四線城市成爲承載了巨量購買力的容器，但經兩年發展，三四線的市場容量是否還能持續？

　　在開發邏輯上，三四線城市被房企看作機會型城市，而一二線城市被看作是深耕型城市，而都市圈的發展則吸引更多原本關注一二線城市的房企進入周邊的陌生地帶。

　　最新的觀點裏，三四線城市市場表現未來空間不及一二線，是資本市場和多數房企的共識。標普預計2019年中國住宅房地產市場銷售將放緩，認爲佈局低線城市的房企將2019至2020年的合同銷售和利潤率將面臨下行壓力。

　　這種看空的原因包括房價短期上漲較多，購買力透支、潛在供給較大，人口淨流出、產業基礎薄弱，和棚改貨幣化安置收緊，三四線項目毛利率低等。

　　易居企業集團CEO丁祖昱表示，“2019年部分三四線城市將面臨比較大幅度的回調。基於這樣的判斷，大部分房企的掌門人都將目光投向一二線和部分強三線城市。”

　　雖然萬科、碧桂園的拿地佈局出現分歧，但它們對中國城市化發展有相對一致的看法——中國的城市化進程仍在繼續，房地產仍然會維持較大規模。

　　只是，鬱亮認爲，中國還有近20個點城鎮化率的提升空間，如果說第一階段城市化以農民進城打工爲標誌的話，第二階段的城市化將是都市圈化發展。

　　碧桂園董事局主席楊國強也認爲，中國城鎮化進程遠未結束，廣大縣鎮居民改善居住環境的需求將持續。因此，依舊看好三四五線城市的房地產市場空間，因爲這些城市的房價是農村轉向城鎮的人口所能夠負擔的。

　　唯有許家印的觀點較爲獨特，他認爲：市場已經不存在一二線還是三四線的區分，機會將只出現在強經濟和人口淨流入的城市，不管是一線二線還是三四線。

　　一個有趣的現象是，過去兩年無論是互聯網還是房地產業，都出現了佈局下沉，三四線城市的消費基數更大，使快手、拼多多成爲現象級產品，也使佈局低線城市的房企成爲行業黑馬脫穎而出。

　　中信證券首席基地產業分析師陳聰團隊認爲，因城施策的政策基調事實上對於三四線城市更加友好，看空三四線城市結論不宜下得太早。至少從國家統計局數據看來，今年1~2月，全國商品房銷售額爲12803億元，增長2.8%，東部和東北部降溫明顯，但中部和西部均出現6個點以上的增幅。

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　　房企賣房搶收“活在當下”

　　3月份樓市從底部輕微的反彈，看起來在4月份將繼續，回暖和復甦，成爲這一段時間以來的關鍵詞。

　　流動性的寬鬆和“因城施策”的地方微調，是這輪復甦的根本性支撐；不同於往年，2019年的樓市回暖，主要侷限於一二線部分城市，尤其是四個一線城市。

　　剛從去年的“錢緊”和冬天的寒冷中緩過勁來的開發商們，一點也不敢過於興奮。他們普遍在做的事是抓緊銷售的窗口期，快速搶客去化，回籠現金。泰禾、恆大是其中促銷最爲彪悍的。

　　“手裏錢多的，就再去拿點地。”華南一家大型開發商人士說，這是近期土地市場也開始熱原因；不少地方政府，也趁機集中推地，想賣個好價錢。

　　“窗口期”的不定期出現，在窗口期內加緊賣房、買地、融資，可能成爲2019年的新常態，因爲機會可能稍縱即逝。

　　沒有人再敢像2017、2018年那樣樂觀，全年來看，包括萬科、融創在內的大型開發商態度謹慎。“活在當下”，是開發商、地方土地部門、買房人、銀行券商們的普遍心態。

　　總之，今年三月已經結束，如今一二線城市的成交回暖，也已經說明經歷了去年下半年以來相對平淡的房地產市場已經開始進入溫和上漲的區間，但這僅限於一二線城市，對於那些經濟能力較弱的三四五六線城市來說，還在繼續等待春天。

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