房價爲什麼一直漲的原因找到了！

　　近期，隨着上市銀行年報陸續披露，銀行去年涉房貸款增長情況浮出水面。數據統計顯示，國有六大行2018年合計新增的51305.59億元貸款中，個人住房貸款增加了25338.96億元，佔全部新增貸款的49.39%，佔據了近5成份額；房地產業貸款增加3710.34億元，佔新增貸款的7.23%。由此可見，在房地產調控嚴控的當下，國有大行仍將半數以上的新增貸款投向了房地產領域。

　　爲什麼一半進了房地產

　　衆所周知，2018年是樓市調控最爲嚴厲的一年，“房住不炒”被反覆提及。那麼，爲什麼銀行新增的貸款額度還有一半進入了房地產呢？

　　事實上，這個比例真不算高。

　　對比之前年份，流入樓市的錢，已經連續兩年放緩。

　　不說別的，就說佔比最高的個人房貸部分。

　　2016年是個人房貸“放量”的一年，幾大國有銀行個人住房貸款同比增幅都在30%左右。

　　2017年，隨着調控的深入，限購限貸政策生效。除了工商銀行、農業銀行的房貸增速維持在20%以上，其他銀行房貸增速普遍下調到15%-20%的區間。

　　2018年，“史上最嚴調控”持續，六大行的房貸增速再次下滑，都全部跌到20%以下。

　　從央行每年公佈的信貸數據也可以看到這個趨勢——房貸在全年人民幣貸款中的比例，已經連續萎縮了三年。

　　值得一提的是，儘管個人房貸增速放緩，但並不意味沒有增速。多年來，銀行不斷“放水”，房價想不漲都難！尤其是在經歷了2018年最爲嚴厲的樓市調控之後，樓市鬆綁已成大勢所趨，多地紛紛下調房貸利率，樓市也迎來了一波“小陽春”。

　　在業內分析人士看來，樓市調控是否見效，房價在否上漲，其實核心原因在銀行：

　　一二線城市的土地供應，從來沒有突然增加或者減少過，從趨勢看隨着城市化結束會越來越少。

　　一二線城市的人口有增加有減少，但從來沒有突然大幅上漲過。需求與供應雖然都有漲跌，但波動幅度一直都只是一個趨勢，並非突然波動，這種情況下，唯一的變量自然就是錢。

　　所以從過去數年看，影響房價突然波動的最核心要素，並非房地產的政策，而是銀行對房地產信貸的親密指數。

　　並且，一個值得注意的現象是，雖然房地產業並不屬於政府點名金融部門支持的行業，但這類貸款的整體增速也在不斷提升。央行數據顯示，2018年房地產開發貸款餘額10.19萬億元，同比增長22.6%，增速比上年高5.5個百分點。其中，保障性住房開發貸款餘額4.32萬億元，同比增長29.5%，增速比上年低3.1個百分點。

　　房貸款增長呈現兩大特徵

　　隨着上市銀行年報披露工作拉開大幕，銀行對房產貸款全貌也逐步顯現。涉房貸款增長呈現出了兩大特徵：

　　一是，雖然個人房貸增速繼續下滑，但仍在銀行信貸投放中佔據重要地位。33家上市銀行房貸增量在全行貸款增量中的佔比高達37.5%，高於2017年。

　　二是，雖然房企融資渠道收緊似乎已成既定事實，但去年上市銀行房地產行業貸款總額卻逆勢增長，增量甚至高於2017年。只有8家銀行該行業貸款餘額有所壓降，且以中小銀行爲主。

　　在涉房貸款總額繼續上升的同時，銀行授信政策繼續進行結構性調整：

　　一是，個人房貸繼續執行差異化，重點支持居民家庭首套自住性購房需求；

　　二是，開發貸普遍採取差異化授信政策，聚焦重點客戶、重點區域，擇優支持棚改貸款業務，同時嚴控商用房開發融資、商業性棚改融資。

　　從具體數據上來看，國有六大行去年公司類貸款的增速，均落後於個人貸款。

　　其中，表現最爲明顯的是建設銀行，對公貸款的新增量僅佔全部新增貸款的6%。

　　去年建行的公司類貸款和墊款較上年增加541.54 億元，增幅僅爲0.84%，主要投向基礎設施行業等領域；而個人貸款和墊款較上年增加6459.50 億元，增幅 12.44%。

　　此外，值得注意的是，工農中建四大行去年投放的個人住房貸款均超過了4400億，增速也全部在10%以上。

　　各家大行在年報中表示，個人貸款主要是重點支持居民自住購房融資需求，落實差異化住房信貸政策。

　　房貸仍屬被嚴控對象

　　2019年開年以來，市場上的資金多了起來。但需要指出的是，嚴控信貸仍將是房地產調控的重要內容，嚴防房地產風險也是監管部門2019年的重點工作。

　　今年兩會期間，銀保監會副主席王兆星表示，2019年銀保監會仍將加強房地產貸款的監測，繼續緊盯房地產金融風險，要對房地產開發貸款、個人按揭貸款繼續實行審慎的貸款標準，特別是要嚴格控制帶有投機性的開發和個人貸款，要防止通過影子銀行渠道進入房地產，要防止房地產金融風險出現大的問題。同時繼續保障住房貸款的基本需要。

　　中國人民銀行2019年金融市場工作會議指出，要進一步落實好各項信貸政策。加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。

　　對於國有大行來說，“房住不炒”是其信貸政策的基本底線。而房地產開發貸一直以來都屬於被銀行業嚴控風險的對象。中國銀行業協會聯合普華永道發佈的《2018年中國銀行家調查報告》對2380位銀行家的調查顯示，儘管地產公司抵押擔保品大部分時候是土地儲備或樓宇，理論上是中國較優質的擔保品，但依然有45%的銀行家認爲2018年信貸投資應該首先要限制房地產行業。

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