上一篇，我對前財政部官員的文章進行了解讀，那兩份文件個人認爲是目前比較靠譜和完整的《

讀懂房地產稅，其實都在這兩篇文章裏

》。

今天看到全國人大財經委副主任尹中卿的兩個採訪，可以說和我的解讀是高度一致的，大家可以對照看。

尹中卿重點談了，房地產稅和房地產的關係。這個我在上一篇文章裏沒有談到，因爲的確有些地方還比較模糊，無法落地到房地產來談。但這次仔細揣摩他的採訪，感覺大致補足了，是以結合着我之前的梳理，繼續來總結談一下。

首先說兩點。之前的文章，後臺很多粉絲留言在罵開徵這個稅了，我也沒辦法放出來。這裏解釋一下，對房地產稅，我們照舊不談“應然”的判斷——土地公有制下徵收房地產稅有沒有法理基礎，這是理論界的問題，屁民沒能力參與。只談“實然”的判斷——這個稅會怎麼徵，會對普通人有什麼影響。

其次，就我希望而言，很多人討厭房地產稅，毋寧說是討厭這個稅，不如說是對中國整體稅負過重的抗議。這提醒我們討論房地產稅的時候，不能孤立的看問題。單就房地產稅而言，我覺得本身並沒有什麼問題，這個稅其實是應該徵的，但如果放到我國的整體稅負環境裏、放到房地產行業的整體稅負環境裏看，那麼，屁民家庭的稅負是不應該再增的——如果連土地出讓金都算入的話，老百姓買房子這些年給到政府的“貢獻”是無比巨大的。所以，如何在開徵房地產稅的同時，確保居民家庭整體稅負將趨於減少的結果，是這個稅收能否順利推進的一個必要條件。

下面進入主題。

1、我覺得現在說根本不怕房地產稅的，和非常害怕房地產稅的，都不正確。因爲披露出來的消息，還沒有達到讓我們可以對未來做出確定性預期的地步。就我個人判斷，要分類，房地產稅對整體房價的影響不會很明顯，但對於在同一城市手中已經握有多套房（4-5套以上甚至數十套上百套）的房主，會有顯著不同的打擊。房叔房姐，可能需要提前做些準備。

2、房地產稅在房地產上的目的，不會也不應是打壓房價那麼簡單，而是調節居民住房資源的分配，主要是調節中大城市居民在住房這個稀缺資源上的分配不至於太過懸殊。我們過往及現在的房地產交易，在流轉環節稅不少了，但是在持有環節的確幾乎是零成本。時間推移，會造成家庭財產的分化加劇以及代際懸殊，收入分配的不平等開始表現爲財產的不平等。擱在古代就叫：富者阡陌連田，貧者無立錐之地。在歷史上，這是被視爲社會不穩定的源頭的。通過房地產稅來進行約束，防止擴大，這是這個稅在住房領域的最主要目的。

3、房地產稅是個邊際概念，這是它可以發生約束資源分化的作用所在。這個稅，毫無疑問是殺富的（能不能濟到貧，難講，但是一定是殺富）。稅收肯定是分檔累進的，簡單的理解就是：房子越多稅越多、稅率也越高，房子越少就不收稅。就相當於是個稅裏的分檔一樣，你的月收入高，稅率就高。在房地產稅裏，你的房子多，面積多，超出一定程度的那部分，就要被課稅，而且稅率會不斷升檔。假定現行房價不變，那麼它會繼續降低你買房的租金回報率。這個結果就會造成：你每多買入一套房子，邊際收益就會下降，而且收益減少的速度會比成本增加的速度快得多。最終成本和收益會存在一個平衡點，那個點在哪裏，每個家庭會計算出來，進而改變你的買房決策。

4、房地產稅有一些機會改善大城市房屋的供求關係。因爲上面第三條，那麼可以預期，市場上會出現一定量的房子的回吐，持有房產太多的房主會有負收益或者是現金流無力支撐，尤其是因爲城市更新一下子握有上百套房子的原住民，這些房子全部就會每年產生很大的現金流壓力。因此，從收益角度，房主會選擇將其中一部分迴流到市場上。對於城市尤其是土地緊缺的大城市而言，這就意味着：它可以在不增加土地的基礎上，實現房屋供應的增加。這個對於房地產供求關係預期的改變，會起到一定的作用。理論上，住房分配兩極化程度越嚴重的城市，供求關係預期改善的越大。但在實踐中，這個可能還取決於其它的條件，比如居民投資渠道的寬窄等等。

5、房地產稅是房地產縱向領域稅費的重整。房地產稅不是簡單的打壓房價，同樣也絕對不是簡單的加稅那麼簡單（開頭也講了），它應該是也將會是房地產縱向領域的稅費重整。房地產從賣地、開發、建設、銷售到二手市場上的轉讓，涉及到一系列稅費，這些稅你在買房子的時候都交過了。這裏面的很多稅，都會和房地產稅有所重疊交叉。如果開徵房地產稅，那麼原有的這些稅，是需要做一些整合的。也就是說，這一定是個結構性的調稅，有加有減有抵扣。

6、剛需交不交稅？目前能夠確定的是，手裏握有多套房的，一定會多交稅。至於說手裏只有1套自住房的房主交不交，主流觀點是不交。就是說，房地產稅會有較寬鬆的豁免面積。比如上海起徵點是人均60平米，且只對增量徵收，基本上絕大部分家庭都不交稅。我個人倒是認爲會有兩種可能，一種是不交，給比較寬的免徵面積，以示民本。另一種是交，但是稅率非常低，象徵性的交點稅。但總之，如果是手裏擁有1-2套房子，主要用來自住的話，是不怎麼需要擔心的。最大的可能也就是1年抽你點水，但是其它雜七雜八的抵扣加起來，也就差不多歸零了。

7、不存在稅率太高的問題。有一種觀點說，房地產稅一定能夠打掉房價，只要定足夠高的稅率，理論上這當然是對的（你徵100%的稅，所有的買方都變成賣方了）。但這是個僞命題，因爲現實中不可能出現。稅率如果太高，就會引發大規模抗稅，或者是大規模的資產轉移，或者是大規模的拋售潮，或者三者併發，結果可能會誘發房地產出現大危機，或者是社會動盪，或者是兩者併發，總之，無論哪一種，最終結果是：什麼房地產稅都收不到。但是，房地產稅開徵的應有之意一定含有“不能誘發房地產出現大危機”。如果房地產因此出現了崩盤，那這個稅自然變成了無本之木了——都沒有稅源了，還徵個屁啊。

8、寬稅基、低稅率。大致來判斷，房地產稅應該是寬稅基、低稅率。寬稅基的意思是，只要是房子，不管你是新增還是存量，不管你是住宅還是商業用房，不管你是國有用地（上的房子）還是集體用地（上的房子），（免徵面積之上）都會徵。這兩個是一體兩面的問題，如果是窄稅基，就可能不存在低稅率，那樣會造成稅收太少，反之也一樣，像上海、重慶那種窄稅基、低稅率、只徵增量的情況不會再推行。但絕對不會同時出現寬稅基、高稅率這樣的情形，不然就屬於苛稅了，會出現上面第7條所說的惡果。

9、因城施策和打擊面。上一篇文章也說了這個，房地產稅一定是個地方稅，地方稅的意思是：稅率將主要由地方來定，稅收也交給地方用於地方，還不止此，還有：可能只針對本地的房屋做統計。這個意思是說，那種說法——全國統一計算房屋套數來徵稅——不成立，比如我在全國7個城市有10套房，但在深圳一地有4套，那麼最終我只在深圳纔會交比較多的房地產稅，在其它城市可能都屬於“免徵範圍”。如果是這樣，那麼打擊面其實會小很多。就不是很多人之前擔憂的，房地產登記全國聯網以後就是全國統一徵稅，那個根本不可行。所以，進而說，這個稅真正精準打擊的是：在一個城市持很多套房的房主（原住民反而會變成“高危人羣”）。

10、會有很多避稅的行爲出來。你有張良計，我有過牆梯。民間的智慧是無窮的，在房地產領域大家躲避“五限令”的過程中已經表現得淋漓盡致。那麼，針對房地產稅的規避，其實和限購引起的後果差不多，一定會發生很多借名買房的代持行爲。某個家庭實際的持有房產有10套，但是在自己名下可能只有一半。當然遠不止這個例子，舉這個例子旨在接着上面第9條來進一步說明：房地產稅真正起到的精準打擊效果也會比想象中爲低。這是一定會發生的。

11、對城市房價的影響是縮小漲幅。正經說，一個城市房價的走高走低，是綜合因素，再好的城市都會跌。但是有一點我認爲是可以明確的，就是那種認爲房地產稅一旦推出會造成大量拋售房價大跌的觀點，絕對不會發生。單靠一個稅就能把中國房價打崩，我只能說你希望有多大，失望就有多大。就算是有一天房地產崩盤了，也不可能單單是這個稅造成的。所以，碰到這樣的觀點，你看也不要看。就像上面第4點說的，這個稅有機會改善一些大城市的房地產供求關係，但是如果這個城市人口的流入速度依然超過住房的供應速度，那麼這個改善最終起到的作用也不過是：縮小房價的漲幅，比如從原來的漲10%變成漲6%。並不會說，這個稅出來，房價一下子拐頭向下了。

12、對個人買房決策的影響。這個另外再專文談，簡單說，“二階城市化”+“房地產稅”+“住房制度更變”，其實是開啓了中國房地產的“新週期”。這個新週期，會有完全不同於以往的表徵。個人未來長期的買房決策，也一定得學着做出非常顯著的調整纔對。

13、實施時間。上次寫過了，這次又查了一些材料，下面這份材料是全國人大官網上的公開信息，講的是人大常委會在2018-2023年的立法規劃，房地產稅法排在第48位。個人覺得，這個可以作爲一個理解的時間窗口。但都是國家大事，這一條咱們猜猜就好了。

最後我要補刀一句，在中國數千年的歷史長河裏，房地產稅這個稅種其實是有巨大意義的，它最大的意義就是告訴我們：中國人終於特麼擁有“私有財產”了！回頭想想，過去的數千年，尤其是那個慘不忍睹的數十年。所以，大家千萬不要從頭到尾只顧得罵，要看到這一點啊（別會錯我的意哈哈）。

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