僅占韓國總面積0.6%的首爾，人口在最高峰卻幾乎佔到了總人口的25%，哪怕經歷了多輪人口調控，其人口規模仍然高居不下，在這種情況下，首爾的房價怎麼可能不高漲？

而首爾的崛起，其實說起來，最早要追溯到李氏朝鮮王國時代。

公元1394年李成桂在開京篡位自立，然而高麗王氏立國久遠，為了免於後患，並一改前朝積弊，李成桂便決心另擇國都。

然而此時朝鮮雖然已經坐擁三千里江山，但可供選擇的建都城址卻並不多。

平壤雖是朝鮮名城，但卻太過於靠近明朝邊境，此時的明鮮關係遠不如後來親密穩固。

李成桂之所以篡位自立，便是因為高麗朝廷命他率軍進攻明朝遼東。而明太祖朱元璋又之所以承認了李成桂的「篡位合法」，也是出於當時遼東已經兩面臨敵，不想再在遼東另樹新敵。

事實上，此後明朝為了瓦解朝鮮的軍事力量，一度對朝鮮進行軍備禁運和限制馬匹。

在這種情況下，平壤自然難以成為李成桂的建都之選，而全羅、慶尚等南方諸道，又因為此時日本倭寇已經漸興，甚至李成桂得以在高麗時代飛黃騰達，都是依靠了征剿倭寇的戰績。

在這種情況下，與開城（開京）同樣地處朝鮮中部，又近有漢江之險，遠有群山拱衛，四野是漢江農耕沃土的漢陽，便成為了李成桂眼中當時不二的建都之地。

事實也證明，李成桂選擇昔日的漢陽，如今的首爾確實是明智之舉。

從地緣上看，現代文明下的首爾具備著巨大的全球化優勢——首爾距離渤海灣的仁川港直線距離只有三十公里，再加上四周平坦的地形，在韓國百廢待興的初期可供提供一定航運能力的漢江，這都讓首爾擁有了足夠崛起的區位基礎。

而一手締造漢江奇蹟的朴正熙，因為青年時代在偽滿的經歷，讓他深受「統制經濟」的影響，而韓國首爾崛起為世界大都市的濫觴，便也因此種下。

所謂「統制經濟」其實是偽滿統治上層中的日本人，吸取了日本賴之以快速崛起的「財閥壟斷」經驗，並雜糅了當時蘇聯的「計劃經濟」的思路，所綜合而成的壟斷經濟發展模式。

當時主導偽滿經濟的宮崎正義曾對為何在東北「另起爐灶」，而不運用日本已有的成功經驗做出解釋：「滿洲發展落後，想要快速發展經濟，唯有修正資本主義，結合以計劃經濟，在政府的領導下推動支柱性產業的發展，才是快速可行之策。」

而朴正熙上台之初，韓國面對的境況，恰於當時日本所面對的偽滿境況相似——日本雖然殖民朝鮮半個世紀，然而在當時日本殖民者的規劃當中，半島北部因為多礦產，所以被劃分為了工業發展區，而多河流、盆地的半島南部則成為了農業生產區。

面對一貧如洗的韓國和韓國人民，朴正熙並沒有太多的選擇，再加上以軍事政變上台的他，也迫切的需要經濟發展的成果去證明他執政的合法性。

戰後的朝鮮雖然得到了美國十億韓元的經濟援助，但這些援助基本上都是以民生用品為主，並非成套的工業化援助，甚至因為美國農產品的湧入，反而將農業這個韓國當時的支柱性產業進一步擠壓。

1962年朴正熙政府正式推出了基於「統制計劃」思路下的第一個「五年計劃」，而首爾作為韓國產業規划下第二產業的核心區，便從此開始了屬於自己的「奇蹟之路」。

1960年首爾的人口尚還只有244萬，然而等到第一個五年計划進行過半的1966年時，首爾的人口卻已經逼近四百萬，人口凈流入超過一百萬！

但彼時的韓國由於缺少外來投資，第一個五年計劃時的主要發展產業還是靠以出口為導向，並能提供大量就業的紡織等輕工業為主。

而隨著1965年韓日簽訂《韓日基本關係條約》，韓國拿到日本賠償的3億美金與2億低息美元貸款，韓國政府得以擁有了修建大量基礎設施的本錢，並在八年之後的1973年正式實施「重工業發展計劃」，由此如今世界聞名的韓國財閥，如三星、LG、樂天、現代等紛紛茁壯成長起來。

但朴正熙在一邊著力發展工業之時，同時也未忘日本財閥對政壇的強大影響力，而為了鞏固執政基礎，朴正熙與這些巨型企業開始互相扶持，這也讓韓國進一步深陷「黑金政治」的泥沼——迄今為止，縱然韓國社會對「財閥干政」「私人政治」等黑金政治所延伸出來的政治問題深惡痛絕，卻仍然難以根治政經人物相互勾結的痼疾，便是因此而來。

在這種情況之下，等到了七十年代首爾人口邁入五百萬大關，市區平均每一平方公里生活著1.73萬人時，縱然韓國政府已經意識到了情況不妙，推出了一系列包括減稅在內的措施，鼓勵企業遷出首爾，卻取效甚微也就不奇怪了。

對於企業主而言，離開首爾雖然能獲得大量減稅的優惠待遇，但這也就意味著和政治中心的聯繫將大幅度減弱——這在黑金政治泛濫的七八十年代，明顯將失去競爭力。

要知道僅在1977年的一輪反腐運動之中，朴正熙就抓捕了51468名政府人員——由此可見當時韓國的腐敗氛圍已經瀰漫到了何種地步。

一面是企業不願離開首爾，導致資源極度集中在首爾，一面是韓國其他地區的較為緩慢的發展狀態，在這種懸殊的差距之下，全韓各地的年輕人會如何抉擇便不是一個問題。

至1990年，首爾人口達到了破天荒的1060萬人以上，這意味著平均每四個韓國人就有一個人居住在首爾，而首爾的GDP更佔到了全韓40%以上！

事實上，這種一國獨一城的狀況，不僅讓首爾房價高漲，成為韓國年輕人的「不可承受之重」，同時韓國政府也承受著巨大的民意壓力，畢竟首爾都市圈和其他韓國城市差距太大，社會呼籲「產業遷出，均衡發展」之聲，可謂不絕於耳。

而韓國政府也不是沒有為此做出努力，首先就是自八十年代來以來，韓國開始著力發展首爾衛星城，以期用漸進的方式式將蝟集在首爾的企業，引流到京畿道去，然後再逐步遷轉到發展明顯滯後的中部地區。

事實上，哪怕有著首爾綠化區隔離衛星城，所帶來的超過兩個小時的通勤時間，首爾的工薪族們也依然每日辛勤的穿梭在工作與住宅之間，而這些衛星城也逐漸脫離了韓國政府的設想，成為了功能單一的「睡城」。

但哪怕如此，環首爾的京畿道衛星城平均房價卻依然處在韓國第二梯隊上，高達21543人民幣一平米，比釜山這座韓國第二大的城市都要高出接近四分之一的房價。

在鼓勵遷出、衛星城引流等常規措施失敗之後，韓國政府並未放棄，或者說接二連三的失敗，讓「遷都」這一此前看來「天方夜譚」的計劃被提上了檯面。

首爾都市圈自二十一世紀以來，就聚集了韓國超過80%的中央機關，91%的企業和50%的人口，在政策對企業、人口分流失敗之後，韓國政府唯一可以採取「硬性措施」分流的群體就只剩下政府及其僱員。

在2002年的韓國大選之中，盧武鉉深諳選民心理， 正式在競選承諾之中提出「遷都計劃」——在其鐵杆票倉的忠清道地區之中，擇一地區營建新的首都。

事實上，盧武鉉此舉雖然最大利好的是忠清道地區，但由於韓國特殊的地域政治，使得全羅道亦支持遷都之舉，而在當期選舉之中，唯一搖擺的江原道也被可能的「建都選址」所吸引，最終盧武鉉成功當選韓國總統。

然而當選後的盧武鉉雖然成功推動了新首都選址上的「世宗市」成立，但由於韓國憲法法院判定「遷都」之舉違憲，最終盧武鉉政府只能以「行政遷都」的方式，宣布將總理辦公室和九部二處二廳等十六個政府部門遷往世宗市。

如今，世宗市在經歷十餘年的發展之後，人口達到了十五萬人，並滿懷信心的承諾會在2020年將人口翻倍，達到三十萬人。

盧武鉉的遷都之舉可以說雖然未盡全功，但也稱得上成功半步，但其以期達到的首爾人口、企業分流，藉以帶挈中部發展的計劃卻可謂無一見效。

然而韓國政府和社會千方百計的想將首爾的資源分流到全國各地，卻成效甚微。但首爾的人口卻在此時，出現了緩慢的下降。

2016年首爾人口第一次下降到了全國總人口的20%以下，這是三十年來第一次。可在這背後卻是韓國人不願意見到的兩樁苦果。

第一，首爾雖然人口下降，但人口並沒有轉移到韓國其他地方去，這是因為韓國企業仍然聚集在首爾，其人口遷出的原因只是因為首爾房價高漲到了普通韓國青年無力負擔的程度，所以青年人口選擇轉移到了首爾都市圈範圍內的京畿道城市，這也是京畿道平均房價居然還高於釜山市的原因——如今韓國首爾都市圈的人口仍然佔到總人口的49.6%。

其次，便是因為韓國已經進入了老齡化社會，在《2017年人口住宅總調查》之中顯示，韓國65歲以上人口超過14%，而其人口較16年只增長了十五萬人，總人口凈增長約為0.3%，以此速度甚至還要早日本七年，便會從「老齡化社會」進入到「老齡社會」。

而首爾作為韓國房價、教育最為昂貴和工作壓力最大的城市，其少子化程度亦最為嚴重——首爾2017年全年新生兒不超過七萬人。

參考日本東京的人口趨勢，如今韓國首爾的人口回落，可能不過是受限於房價和老齡化、少子化問題的驟然爆發而出現的短暫情況。從長遠來看，恐怕韓國難免步日本後塵，首爾仍然將對全韓產生強大的虹吸效應，繼續延續「一國獨大的超級都市」的格局。

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