這份榜單，代表著中國城市發展的潛力，也代表著當地房地產市場的投資潛力。

如果你考慮投資置業， 那這份榜單上的城市就應該是你的主要目標；而如果你的家鄉沒有在這份榜單上，那濤哥建議你可以考慮賣掉家裡的房子了！

一、榜單權威性

這份榜單如此重要，濤哥相信沒上榜的城市、或排名靠後的城市，一定是不服的，因此有必要說明榜單的權威性。

1）研究團隊

任澤平老師是清華大學經濟管理學院博士後，中國人民大學

曾擔任國務院發展研究中心宏觀經濟研究部研究室副主任、國泰君安證券首席宏觀分析師、方正證券首席經濟學家及方正證券研究所MD（董事總經理）。

2017年12月，任恆大集團首席經濟學家（副總裁級）兼恆大經濟研究院院長。

任老師可以說是中國宏觀經濟和房地產研究第一人，他的很多文章都是行業爆款，研究成果非常權威。

2）研究框架

基本面分析是城市發展潛力研判的核心，關鍵在於研判人口，邏輯鏈條是：

人隨產業走，產業決定城市興衰，規模經濟和交通成本等區位因素決定產業布局。

任老師的基本面分析框架，關注需求側的人口現狀、人口潛力和人口購買能力，以及供給側的住房存量及土地財政依賴度，涉及23個指標。

而在市場面，用房價周期、需求透支率、庫存去化、地價房價比等4個短期指標研判城市市場熱度，從而判斷進入時機。根據歷史數據回測，準確度為75%。

3）數據來源

根據「澤平宏觀」敘述，本課題27個指標、約5萬條數據，以此建立的城市發展潛力基本面+市場面評價模型，對全國336個地級行政單元的潛力進行客觀排名。可以看出，任老師的分析有充分的數據基礎。

二、觀點解讀：市場篇

1、市場現狀：房地產告別高增長階段

20-50歲主力置業人群規模於2013年達峰值，住宅新開工面積2011、2013年達超過14億平的雙峰，2018年商品住宅銷售面積達14.8億平方米、大概率為歷史峰值。

全國層面的城鎮住房套戶比從不到0.8上升到接近1.1，表明住房短缺時代終結。

地產調控逐漸從短期調控政策向長效機制建設過渡。房地產市場告別高增長階段，進入高質量發展的新時代新周期。

2、未來展望：城鎮化、居住改善、城市更新三大紅利

2018年中國常住人口城鎮化率為59.6%，與發達國家平均約80%的城鎮化水平相比仍有較大增長空間，並且戶籍人口城鎮化率僅為43.4%，市民化空間更是巨大。

20%的家庭居住在條件較差的平房，人均住房使用面積僅不到25平，與發達經濟體存在明顯差距，居住改善需求很大。

隨著住房存量市場日益龐大，住房存量更新、拆遷改造的規模將持續上升。

總體來看，到2030年之前中國房地產市場年均需求將在11-13億平方米左右，需求雖有下滑，但規模仍然很大。

三、觀點解讀：城市篇

1、總體排名：深北上廣居榜首，區域中心城市及長三角珠三角表現突出，東北整體落後

深北上廣穩居中長期發展潛力榜單前4；

二線城市中成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十；

東部地區有32座城市進入前50名，東北地區有超八成城市位於200名之後。

百強城市以全國13%的土地，集聚50%的人口，創造約73%的GDP，佔全國商品住宅銷量的約62%。

2、人口現狀：人口持續向大城市集聚，中西部核心城市崛起

從區域看，當前人口迴流皖川桂豫等中西部省份與粵浙等東部省份人口再集聚並存，京滬津蘇黑吉遼人口增長低迷甚至負增長。

從分線城市看，人口持續向一二線大城市流入，三線城市全域流入流出基本平衡，四線城市持續流出。

從重點城市看，深圳、廣州、杭州常住人口大幅增長，西安、成都、長沙等中西部核心城市日益崛起，北京、上海、天津、蘇州、無錫等東部城市人口增長明顯放緩。

從戶籍情況看，主要大城市外來人口眾多、人口本地化空間很大，隨著戶籍制度改革深化推進有望釋放部分住房需求。

3、經濟潛力：一二線城市以25.5%的人口創造了46.5%的GDP

在產業創新方面，一二線城市頭部效應明顯，京滬深佔據絕對高地，杭州、廣州、蘇州、南京、成都等城市居前。

在交通區位方面，一二線城市佔據交通樞紐地位，東部地區受益於自然地理和率先發展戰略交通基礎條件更優。

在公共資源方面，一二線城市優質教育、醫療資源密集，城市軌道交通提升城市運行效率。

4、住房供給：一二線城市住房供給偏緊

一二線城市住房套戶比分別為0.97、1.02，東北地區有過剩風險、套戶比超過1.1。

四、觀點解讀：投資篇

1、價值分檔：發展潛力100強分3檔

在基本面分析基礎上，我們結合市場面情況將發展潛力100強劃為3檔，其中深北上廣等15個城市為一檔，成都、武漢等25城為二檔，蘭州、徐州等60城為三檔。

2、量價趨勢：部分三四線城市明顯透支，部分一二線城市成交量有所回暖

從房價周期看，經歷明顯調整的部分一二線城市及周邊房價將逐漸趨穩，如供給不足或存在一定上漲壓力。

而受棚改貨幣化刺激銷量暴增、而又缺乏基本面支撐的部分三四線城市存在需求透支風險。

3、庫存去化：西部地區、四線城市總體庫存風險較高

從可售庫存看，2019年3月一線、二線、三四線樣本城市庫存去化周期分別為11.7、10.5、11.4個月，三四線城市庫存去化周期從2018年下半年以來有一定上升。

從廣義庫存看，西部地區、四線城市庫存偏高，2017年土地消化周期分別為2.5、2.1年。

4、投資方向：擁抱城市群，把握大趨勢

根據基本面排名，2019年發展潛力百強城市中有96個位於19大城市群，其中處於24個千萬級大都市圈的有54個。

在城市群層面，19個城市群的核心在於京津冀、長三角、珠三角、長江中游、成渝等5個城市群。

預計到2030年，中國2億新增城鎮人口的約80%將分布在19個城市群，其中約60%將分布在長三角、珠三角、京津冀、長江中游、成渝、中原、山東半島等七大城市群。

在都市圈層面，24個1000萬人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口創造約54%的GDP，其中上海、北京、深莞惠、廣佛肇等都市圈發展潛力明顯居前。

任澤平老師對房地產行業有個經典論斷：房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融。

房子是給人住的，只有人口不斷湧入，經濟活力強，當地樓市才有根本的支撐。

最後再看看這份重量級的榜單，你的家鄉在第幾位？對於這個排名你認可嗎？歡迎在留言區評論互動。

本文數據及圖片引用自公眾號「澤平宏觀」，由「濤哥雜談」編輯整理。

濤哥，房企人力資源總監，著有多篇地產職場10萬+熱文，關注地產行業趨勢，解答職業發展困惑，公眾號：濤哥雜談，歡迎交流

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