隨着2018年樓市調整的深化，基本上在2019年已經呈現出我們要看到的局面雛形。如果只看現象而不是透過現象看本質，那麼就很難把握真正的市場動向。多少人被三四線城市的瘋狂所矇蔽，殊不知在很多沒有人口和資源產業支撐的三四線城市根本就沒有未來，滿眼的繁花似錦卻都是曇花一現，即使你依然看到的是房價高高在上，但是熱度早就失去光彩。而回看一二線城市，就要淡定的多了，在樓市嚴厲調控下，市場降溫回穩，但從成熟度來看，並不意味着這裏沒有購房需求。

　　進入2019年，最近的一些市場有了新的變化，這也讓我們重新審視一二線城市與三四線城市之間的關係，全國市場分化加劇的現象越來越突出。作爲購房者也越來越深深感觸到兩個完全不一樣的市場。三四線城市再怎麼火熱它也只是野蠻粗放，經不起時間的考驗。

　　從長遠來說，一線城市發展已經相對比較成熟，也到了一個比較接近天花板的高度，但其基礎牢固人口基數大，對於購房者而言，我一向支持在一線城市買房，無論你怎麼買，基本上問題都不太大。但一線城市由於供地節奏控制、租賃用地比例不斷增加、土地價格被擡升等因素，步入“慢週轉”階段，長期趨穩。住房消費以剛需和改善爲主，投資投機需求將會被進一步擠壓。

　　對於二線城市，一些比較有經濟基礎的城市，或許房價還能平穩上漲。而最近國家發改委印發的《2019年新型城鎮化建設重點任務》則透露了一個重要的信號，也印證了我此前的判斷。

　　《任務》要求，要推動大中小城市協調發展。超大特大城市要立足城市功能定位、防止無序蔓延，合理疏通中心城區非核心功能，推動產業和人口向一小時交通圈地區擴散。大城市要提高精細化管理水平，增強要素集聚、高端服務和科技創新能力，發揮規模效應和輻射帶動作用。

　　城市的發展也是遵循同樣的道理，先富帶頭富，超大特大城市是都市圈發展的中心，推動超大特大城市產業和人口向一小時交通圈地區擴散，也是爲了加快形成大都市圈，讓這些城市更好的發揮好中心引領帶動作用。據資料顯示，目前城區人口超過500萬的城市有13座，除了北上廣深這四個超大城市，還有天津、重慶、武漢、成都、南京、鄭州、杭州、瀋陽、長沙爲特大城市。

　　上面說到的是一線城市和強二線城市，那麼除了超大和特大城市，一些普通的大城市，尤其是二線中等城市也要加快發展，在未來，這些城市將在新一輪城市格局中得到迅猛發展的機會。中原地產首席市場分析師張大偉說，未來一些大都市圈內的三四線城市，將會是產業佈局和人口落戶的重點，這些城市具備較大的發展潛力。大家知道，我一向把這些所謂的三四線城市甚至五六線城市從來都是當作一線城市或二線城市來分析的，比如環京比如北三縣，它正是依附於一線城市的市場。如果簡單從三四線城市的角度分析顯然不合理。

　　現在超大、特大城市發展比較快，輻射範圍早已經超過了自身行政邊界，在不改變行政區劃前提下，把周邊地區也納入到中心城市一起發展，這不正是北三縣跟北京的關係嗎？如今正在從四統一多角度融合發展。這就相當於中心大城市的延伸和擴大，讓中心城市和周邊地區實現共贏，所以這些城市不能單純當作三四線城市看待。

　　現實也正在證明這個道理。21世紀經濟報道稱，不同於往年，2019年的樓市回暖，主要侷限於一二線部分城市，尤其是四個一線城市。儘管如此，開發商一點也不敢過於興奮。他們普遍在做的事是抓緊銷售的窗口期，快速搶客去化，回籠現金。

　　開發商拿地也在迴歸一二線城市，哪怕在三四線城市獲益的碧桂園，也對此前的業務佈局做出了戰略調整，對三四線城市的未來預判也有了很大變化，正在逐漸收縮三四線城市戰線，將注意力聚焦在主要二線城市或強三線城市以及一線城市周邊。這跟大勢判斷也保持了一致性。

　　據諸葛找房新房市場月報顯示，3月份，30城商品房成交面積同環比均上漲，熱點一二線城市市場有所回暖，一線城市商品房成交面積同比上漲六成，三四線城市市場仍有下行壓力，3月多數三四線城市成交面積同比出現下滑。

　　未來除了提到的13個城市外，其他城市都將全面放開放寬落戶限制，這個過程中，有一大批二線城市受益最大。包括西安、蘇州、合肥、濟南、青島、大連、廈門、寧波、昆明、石家莊、南昌、福州等城市。另外《任務》中還提出，加快京津冀協同發展、長江三角洲區域一體化發展、粵港澳大灣區建設。這也就是我之前講到的一些城市羣在未來發展將會有巨大潛力。

　　北京師範大學金融研究中心主任鍾偉表示，隨着人口逐步向一二線城市轉移，未來房地產的機會不可能出現在三四五線城市，而是依然在一二線城市。另外，經濟學家馬光遠也談到，“價格偏低不代表都可以投資，都可以買。大量的四五線城市，房子已經嚴重過剩，投資這些地方的房子是火中取栗，炒作這些城市的房價是喪盡天良。”

　　總結來看，一線城市比較成熟穩定，需求基數大，對購房者比較安全。強二線城市特別是一些房價比較低的二線城市未來發展潛力還是可期的。最簡單的判斷依然是人口淨流入的趨勢。一線城市不說，二線城市特別是一些省會城市和中部崛起城市都會有一個比較好的前程。而大城市周邊的人口淨流入城市中，如果以前房價上漲比較慢，未來就有潛力。最後要重點關注的是，比如一些環粵港澳大灣區、長三角、珠三角等區域的城市，只要過去不是被透支，那麼就還有上漲空間，但一定要避免像過去環京市場的過熱透支。