正如這快速升溫的天氣一般，在告別年初的返鄉置業降溫潮以後，樓市陸陸續續出現了一股暖意。不可否認，樓市一有風吹草動，都會觸動着購房者的敏感神經。目前，這股暖意的出現，着實讓不少觀望中的購房者開始變得糾結，樓市真的要開始回暖了嗎？會回暖到何種程度呢？現在可不可以買房呢？帶着這些問題，我們不妨先通過幾個具體的指標來看看樓市回暖的原因和表現。

　　樓市回暖的5大參考指標：

　　1、房企融資環境改善。根據統計，進入今年以來，截至3月26日，房企信用債發行248只，融資金額超1823億元，這兩個數字已遠遠超過去年同期的130只和1246億元。其實，從2018年年底開始，房企融資就出現了改善跡象，不僅融資渠道增多，融資成本也出現下降，而且央行多次降準一定程度上也有利於改善房企的融資環境。

　　2、土地流拍率走低。與去年的土地市場不同，剛剛過去的這個3月份，土拍市場開始有所好轉。根據統計，全國主要地級市共流拍33宗地塊，流拍率爲2.26%，達到了過去一年當中比較低的水平態勢。此外，3月份，監測土地溢價率爲20.77%，環比上月上升116％。

　　3、市場預期發生波動。進入2019年以來，杭州、成都等城市出現了一陣子熱鬧的購房景象。3月底，南京有兩個樓盤公開搖號，共有7766人蔘加，中籤率在7%左右，這被業內稱爲萬人搖號購房景象再現。在筆者看來，市場預期走向左右着樓市冷暖變化。

　　4、樓市調控政策基本見底。筆者認爲，隨着房價趨於平穩，樓市調控正從傳統的“五限”措施向一城一策過渡，這意味着房地產調控政策已經基本見底，大幅度加碼的可能性幾乎不存在了，當然也不排除個別城市由於房價上漲壓力較大而出現繼續加碼的可能性，但已經不具備普遍性了。

　　5、二手房市場止跌回升。根據諸葛找房最新數據統計，3月份，監測100個重點城市二手住宅掛牌均價14890元/平方米，環比上漲0.27%。其中，上漲城市爲59個，平均漲幅達到1.72％。與以往數據對此，3月份不僅上漲城市數量有所增加，漲幅也有了明顯擴大。

　　劃重點：通過以上五個指標來看，雖然目前房地產市場出現了回暖的跡象，但在筆者看來，購房者應該明確三點：一是，目前只是局部或者個別城市出現了回暖，這還不能代表房地產全局的變化；二是，單憑3月份來判斷樓市回暖也不全面，因爲其中包含着一些營銷手段製造的回暖現象，究竟是季節性回暖還是樓市全局回暖的先兆，還需進一步觀察；三是，房地產調控政策的基本面還沒有發生改變，只要調控不放鬆，特別是信貸政策不發生明顯鬆動，樓市就談不上真正的回暖。

　　樓市可能出現的3大走向：

　　按照目前所謂的回暖勢頭，接下來房地產市場又會怎麼走呢？其實，通過以上五個指標也完全可以看得出來，分化將是下一階段的主要趨勢，具體表現在以下3個方面。

　　第一，對一二線城市而言，支撐房價的基本面還沒有發生根本改變，所以率先企穩的可能性較大。

　　3月份，成交量發生了一些變化：根據中原地產研究中心發佈的數據，3月深圳新房成交環比上升了141.4%；二手房成交環比上升了127.9%。北京二手房網籤住宅16051套，這個數字創下了近10個月以來的紀錄。筆者認爲，從短期來看，在經歷了兩年多的調控以後，一二線城市的房地產市場率先企穩的可能性較大。

　　不過，從長期來看，要達到70%以上的城鎮化水平，可能差不多還需要10年以上的時間。由於一二線城市處於城鎮化鏈條的最頂端，未來將是人口、產業、資源等高度聚集的地方，這個基本面沒有發生改變，所以供需問題可能會長期存在，這也意味着房價上漲壓力依然存在。不過，筆者認爲，在調控政策組合拳的作用下，未來一二線城市的房價總體會以穩中有漲或小幅上漲爲主要態勢。

　　第二，對三四線城市而言，房價上漲動力逐漸減弱，未來9個月仍將處於樓市調整期。

　　在過去兩年，三四線城市曾一度當起了房價上漲領頭羊，但筆者認爲，對於下一階段的房價走向，這樣高歌猛進的機會可能微乎其微。目前，三四線城市房價上漲的主要動力已經減弱：從短期來看，炒房投機離場，需求過度透支，貨幣化安置的棚改方式也發生了一定的變化；從長期來看，人口不斷向更高級別的城市湧入，三四線城市缺乏真實性購房需求的支撐。所以，短期內，三四線城市的房價依舊會以調整爲主，穩中有落的可能性較大。

　　但筆者認爲，部分三四線城市房地產發展的機會還是存在的。從全局來看，城鎮化會繼續推進，而且國家對基礎設施的投資力度也不斷加大，一定程度上會利好三四線城市的房地產；從具體來看，都市圈和城市羣是未來城鎮化發展的方向，處於其中的三四線城市或許會獲得不錯的發展機會，從而承接人口和需求的轉移。所以，三四線城市內部也存在着分化，購房者應該合理選擇。

　　第三，上半年樓市基本延續去年態勢，下半年樓市可能出現一定程度回暖，但樓市回暖並不意味着房價回暖。

　　3月底，中國社科院財經戰略研究院發佈了《中國住房市場發展月度分析報告（201903）》，報告稱，目前較多城市出現了試探性上漲。在筆者看來，試探性上漲的出現主要是受到了房價預期和政策調整的影響。儘管如此，上半年的樓市基本還會延續去年態勢，不會有太大變化，但受業績衝刺，地方財政收入等因素影響，下半年或有可能出現一定復甦，特別是對於一些熱點城市和房價下行壓力較大的城市而言，政策微調或有可能陸續出現。

　　筆者認爲，針對今年的房地產市場，如果用兩個字來形容，一個是變，樓市分化的走向越來越明顯，購房者應該根據需求和實力合理配置自己的資產；另一個是穩，無論房價是漲是落，大基調不會改變，脫離了這個字談房價走向，都是沒有意義的。總而言之，在“穩地價、穩房價、穩預期”的房地產調控目標下，房地產大局基本已定。此外，關於今年房地產到底會出現多大程度的回暖，筆者認爲，大家可以密切關注接下來信貸層面的變化，只要信貸政策不發生太大鬆動，即使樓市出現一定幅度回暖，這也並不代表房價會出現回暖。